큐브는 모델 하우스 옆에 약어 "REIT"(부동산 투자 신탁)를 형성합니다.
게티
모기지 리츠는 모두 수익률 곡선에 관한 것입니다. 그들은 저금리(30~60일 LIBOR)로 차입하여 고금리(30년 이자율)를 지불하는 모기지를 구매한 다음 그 차액을 배당금으로 주주들에게 분배합니다. 토드 면도기; 여기, 편집자 강세장 보고서 — 그리고 기여자 머니쇼닷컴 — 소득 지향 투자자를 위한 모기지 REIT의 트리오를 검토합니다.
일반적인 상황에서는 영구 모션 현금 인출기입니다. 그리고 지금도 단기 차입금과 장기 대출 금리 간의 스프레드가 불편할 정도로 좁혀졌을 때에도 이 포트폴리오를 운용하는 사람들은 여전히 XNUMX%p 또는 XNUMX%p를 압축할 방법을 찾습니다.
곡선이 완전히 반전된 2019년에 그 스프레드는 0.55%까지 떨어졌습니다. . . 여전히 긍정적이고 현금 흐름을 유지하기에 충분합니다. 그것이 나쁜 시기를 극복하는 데 필요한 전부입니다. 그런 다음 스프레드가 다시 확대되기 시작하면 분포가 빠르게 반등합니다. 수익률을 고정하는 시간은 곡선이 역전될 때입니다. 역사가 기준이 된다면 당신의 수입은 8, 10분기 동안 타격을 입을 수 있지만, 당신이 그것을 알기도 전에 당신은 다시 XNUMX년에 XNUMX-XNUMX%를 벌게 될 것입니다.
모기지 부동산 투자신탁의 선두주자 AGNC 투자 (AGNC)는 일주일 전에 315분기 실적을 발표하여 36년 전의 232억 435만 달러에 비해 0.83% 증가한 400억 0.76만 달러의 매출을 보고했습니다. 회사는 XNUMX억 달러 또는 XNUMX달러에 대해 XNUMX억 XNUMX만 달러 또는 주당 XNUMX달러의 이익 또는 운영 자금(FFO)을 게시했습니다.
모기지 REIT의 장부가는 주당 $11.43로 전 분기 말의 $13.12에 비해 하락했습니다. 이는 기관 모기지 담보부 증권 시장의 약세와 경기 침체에 대한 두려움으로 인한 더 높은 단기 금리에 대한 예상으로 인해 분기 동안 상당히 높은 금리 변동성을 초래했습니다.
회사는 61억 달러의 포트폴리오로 분기를 마감했으며, 44억 달러는 기관 모기지 담보부 증권, 16억 달러는 모기지 결제를 위한 선도 거래이며, 2억 달러 상당의 신용 위험 이전이 예정된 모기지 포지션입니다. 및 비 기관 증권.
30년 만기 현재 쿠폰 MBS와 10년 만기 국채 간의 수익률 차이는 100년 동안 140bp 이상 확대되었으며 2008bp의 스프레드로 분기를 마감했습니다. 이러한 스프레드가 장기간 존재한 유일한 다른 시간은 XNUMX년 대공황 기간이었고 AGNC와 같은 모기지 REIT의 경우 스프레드가 확대되면 장기적으로 수익이 향상됩니다.
역사적으로 이러한 상황은 엄청난 매수 기회로 입증되었으며, 연준이 선호하는 통화 정책 도구는 대차대조표 축소가 아니라 연방기금 금리를 조정하는 것임을 분명히 했습니다. 이를 통해 Agency MBS의 순 공급은 700억 달러 범위 내에서 유지되어 AGNC와 같은 회사에 매우 매력적입니다.
AGNC는 이자율 인상이 장부가를 잠식하면서 YTD 18% 이상, 25월 고점 대비 11.4% 하락했습니다. 이는 현재 수익률을 10%까지 끌어올렸고, 주식은 장부가 대비 10% 프리미엄에 거래되어 진입할 수 있는 좋은 기회가 되었습니다. 44억 달러의 현금과 XNUMX억 달러의 부채로 구성된 강력한 유동성으로, 이러한 기회를 최대한 활용할 수 있는 좋은 위치에 있습니다.
가장 큰 모기지 부동산 투자 신탁 중 하나, Annaly 자본 관리
대부분의 mREIT와 마찬가지로 Annaly는 분기 동안 장부가가 13% 하락하여 스프레드가 확대되고 금리 변동성이 계속해서 영업을 방해하면서 9.6%의 마이너스 경제 수익을 달성했습니다. 그러나 회사는 매출과 이익 모두에서 놀라운 실적을 올렸고 배당금을 135% 초과하는 수익을 창출했습니다.
Annaly는 82억 달러의 포트폴리오와 75억 달러의 유동성이 높은 대행사 포트폴리오로 분기를 마감했습니다. 주거용 포트폴리오는 4.8억 달러로 10% 증가했으며, 그 뒤를 모기지 서비스 권리 포트폴리오가 1.7억 달러로 전년 동기 대비 41% 증가하여 MSR YTD의 네 번째로 큰 구매자가 되었습니다. 금리 인상에 대한 상당한 헤지.
이는 회사에 다사다난한 분기였으며 2억 달러 가치의 500건의 전체 대출 유동화를 마감하여 Prime Jumbo 및 Expanded Credit MBS의 가장 큰 비은행 발행사가 되었습니다. 주거용 신용 그룹은 500억 달러의 신용 시설을 추가했으며 MSR 플랫폼은 740억 달러를 추가로 마감했으며 XNUMX월에는 XNUMX억 XNUMX천만 달러 상당의 보통주를 XNUMX차 공모하여 회사에 충분한 유동성을 제공했습니다.
분기 동안의 어려운 환경에도 불구하고, 역사적으로 매력적인 스프레드와 함께 연방 통화 전선의 명확성은 미래에 더 높은 총 수익을 산출할 것입니다. YTD가 14% 하락한 후 Annaly 주식은 12.8%의 수익률과 우수한 배당금 범위를 제공하는 동시에 예약할 수 있는 건강한 프리미엄으로 거래됩니다.
리듬캐피탈 이전에 New Residential Investment로 알려졌던 (RITM)은 1.3분기 실적을 발표하여 450억 달러의 매출을 올렸으며, 이는 전년 동기의 145억 0.31천만 달러에 비해 거의 XNUMX배 증가한 수치입니다. 분기 동안의 이익은 XNUMX억 XNUMX만 달러 또는 주당 XNUMX달러로 강세를 유지했습니다.
부동산 투자 신탁은 이름과 주식 기호를 넘어 확장된 변화의 물결을 공개했는데, 가장 기념비적인 것은 외부 운용사인 포트리스 인베스트먼트 그룹과의 계약 해지였습니다. 앞으로 Rithm은 내부적으로 관리될 것이며, 결과적으로 Fortress와의 계약을 종료하기 위해 325억 60만 달러를 지불하게 되며, 이로 인해 연간 XNUMX천만 달러를 절약할 수 있습니다.
이 외에도 Rithm은 연간 일반 및 관리 비용이 2.2억 달러에서 1.9억 달러로 감소한 모기지 사업에서 특히 비용을 절감하고 효율성을 높이기 위해 많은 노력을 기울였습니다. 회사는 원래 사업의 자본을 2억 달러에서 650억 XNUMX천만 달러로 추가로 줄여 주주를 위해 사용된 전체 자본 수익률을 개선했습니다.
출처, MSR, 회사 및 자산의 완벽한 조합으로 포트폴리오를 재조정하려는 회사의 접근 방식은 장부가액이 QoQ로 2.2% 감소하는 결과를 가져왔습니다. 이로 인해 Rithm은 금리 인상, 수익률 곡선의 역전, 부동산 판매 둔화 및 다가오는 경기 침체에 직면하여 대부분의 장부가액이 급격히 하락한 주요 mREIT 중에서 특이합니다.
Rithm의 모기지 서비스 권리(Mortgage Service Rights, MSR) 포트폴리오는 이자율과 국채 수익률의 상승으로 인해 분기 동안 미지급 원금 잔액이 623억 달러였으며, 515억 620만 달러의 이익을 얻었습니다. 서비스 부문은 XNUMX억 XNUMX만 달러의 이익을 올렸으며 현재 침체의 한가운데에 있는 원래 사업에 대한 강력한 헤지를 나타냅니다.
26년 전 19억 달러에 비해 23억 달러로 감소했기 때문에 신탁 개시 부문의 손실은 지난 분기와 동일한 1.95만 달러로 소폭 감소했습니다. 그러나 이 부문은 1.42년 전의 XNUMX%에서 XNUMX%로 판매 마진이 꾸준히 개선되고 있습니다. 다시 말하지만, 회사는 비용 절감을 위해 열심히 노력하고 있습니다.
7월 저점에서 크게 반등한 후에도 주가는 YTD 10% 이상 하락했습니다. Rithm Capital은 12.28%에 가까운 수익률, 배당금에 대한 우수한 적용 범위, 상당한 가치 및 최근 분기의 시너지 이익을 통해 미래 이익을 위한 절호의 기회를 나타냅니다. 미래가 밝아 보입니다. 우리는 경영진을 신뢰하며 $1의 장부가가 향후 2-XNUMX년 동안 XNUMX대 중반까지 증가할 것이라고 확신합니다.
출처: https://www.forbes.com/sites/moneyshow/2022/08/18/lock-in-high-yields-with-mortgage-reits/