부동산 계약의 실사 기간 문제

상업용 부동산 소유자가 판매 협상을 원할 때 구매자는 종종 지불할 금액에 대한 일반적인 아이디어를 가지고 있습니다. 이 아이디어는 일반적으로 제한된 조사 및 분석을 반영합니다. 왜냐하면 더 광범위한 조사 및 분석 비용은 해당 부동산이 계약 상태에 있다는 사실을 모른 채 잠재적 구매자가 지출할 의사가 있는 것보다 더 많기 때문입니다.

매우 판매자 친화적인 시장을 제외하고 당사자는 일반적으로 판매 계약에 서명함으로써 구매자의 우려를 해결하지만 또한 구매자에게 부동산을 추가 조사할 실사 기간(30~90일)을 제공합니다. 그 기간 동안 구매자는 임대차 계약을 신중하게 검토하고 물리적 문제를 확인하고 환경 문제를 찾아 부동산 계획이 재정적으로 타당하다고 스스로 만족할 수 있습니다. 무엇보다도 실사 기간은 구매자가 부동산 취득에 필요한 자금(부채와 자본 모두)을 찾을 수 있는 시간을 제공합니다.

실사 기간이 끝나기 며칠 전에 판매자는 거래 중개인으로부터 전화를 받는 경우가 많습니다. 가장 좋은 경우, 브로커는 구매자가 더 많은 시간이 필요한 문제(종종 환경과 관련된)를 확인하기 위해 실사 기간을 연장해야 한다고 발표할 것입니다. 최악의 경우 중개인은 구매자의 실사 조사에서 구매자의 부동산 가치 추정치가 지나치게 높았고 가격 인하 없이 거래가 의미가 없다는 사실이 밝혀졌다고 발표할 것입니다.

어느 쪽이든 판매자는 딜레마에 직면해 있습니다. 프로세스 초기에 사진에 있었을 수 있는 다른 잠재 구매자는 모두 다른 일을 진행했습니다. 이 시점에서 그들은 아마도 모두 흥미를 잃었을 것입니다. 판매자와 중개인이 해당 구매자 중 한 명에게 다시 가면 해당 자산을 손상된 상품으로 인식할 수 있습니다. 판매자가 부동산을 시장에서 빼면 다시 시장에 나오기까지 몇 개월 또는 몇 년을 기다려야 할 수 있습니다. 그 결과 판매자는 일반적으로 구매자를 어느 정도 수용합니다.

더 많은 시간을 허용하는 것은 쉽습니다. 판매자는 그 시간에 일어나야 할 일을 정리하려고 할 수 있습니다. 예를 들어, 구매자가 부동산 뒷마당에 있는 미확인 자재 더미를 조사하는 데 더 많은 시간이 필요한 경우 당사자들은 실사 기간 연장이 해당 조사에만 관련된다는 데 동의할 수 있습니다. 문제를 해결하는 데 드는 비용이 합의된 상한선 아래로 떨어지는 한 구매자는 문을 닫아야 합니다.

반면에 구매자의 가격 조정 요청은 판매자에게 더 큰 트라우마를 줍니다. 판매자가 가격 조정의 대가로 일부 이익을 얻을 수 있습니까? 판매자는 마감을 앞당기거나 구매자가 일부 우발 상황을 포기하거나 보증금을 늘리도록 할 수 있습니다. 이론적으로, 부동산이 합의된 성능 기준을 초과하는 경우 판매자는 미래 지불에 대한 권리를 요구할 수 있습니다. 그러나 실제로 구매자는 그러한 조치에 동의하지 않습니다. 구매자가 그러한 조치에 동의하면 협상하기가 어렵고 적용하고 집행하기가 더욱 어려워집니다.

판매자는 실사 기간 동안 해당 부동산을 시장에서 철수하는 데 대해 환불되지 않는 옵션 수수료를 구매자에게 부과함으로써 이러한 위험 중 일부로부터 스스로를 보호할 수 있습니다. 그 수수료는 매수인이 조사를 수행하는 동안 부동산에 대한 통제권을 부여할 것입니다. 구매자가 진행하지 않기로 결정한 경우 판매자에게도 보상합니다. 이 경로는 매우 합리적이지만 일반적으로 판매자는 매우 판매자 친화적인 시장에서만 옵션 수수료를 받을 수 있습니다.

또 다른 가능성으로, 계약은 구매자에게 실사 기간을 제공하지만 구매자가 정의된 특정 임계값을 초과하는 부동산에 대한 진정한 문제를 식별하는 경우에만 구매자가 해지할 수 있도록 허용할 수 있습니다. 이 접근 방식은 구매자가 일반적으로 실사 기간의 결과로 완전한 선택권을 갖기 때문에 겁을 줄 것입니다.

판매자는 실사 기간이 끝나고 구매자가 계속 진행하거나 떠나는 척하지 않음으로써 최소한 자신을 보호할 수 있습니다. 대신 계약은 연장 가능성을 염두에 둘 수 있습니다. 예를 들어, 계약서에 구매자가 더 많은 시간을 원할 경우 구매 가격에 반영되지 않은 연장 수수료를 지불해야 한다고 명시되어 있을 수 있습니다. 물론 구매자는 보증금을 늘리고 그 증가액을 에스크로에 보유하여 구매 가격에 적용하는 것을 선호할 것입니다. 구매자가 더 많은 시간을 원할 경우 계약서에 연장 수수료가 명시적으로 요구되더라도 구매자는 여전히 무료 연장을 요청할 수 있지만 당사자가 합의한 내용과 다르기 때문에 좋지 않습니다.

판매자에게 대기 중인 다른 구매자가 있는 경우 구매자가 실사 기간을 너무 많이 이용하는 것을 방지하는 매력적인 메커니즘을 제공할 수 있습니다. 이를 위해 판매자는 다른 잠재적 구매자와 협상하고 백업 계약에 서명할 권리가 있음을 분명히 하고 싶을 수 있습니다. 판매자는 구매자와의 독점에 동의하는 것을 피하고 싶어할 것입니다. 관대한 실사 기간이 있는 구매자도 거래에 대한 확고한 약속이 없다는 점을 감안할 때 합리적인 입장입니다.

물론 최선의 전략으로 판매자는 판매자 친화적인 시장에서 판매가 이루어지도록 타이밍을 맞춰야 합니다. 불행히도 오늘날의 상업용 부동산 시장은 판매자 친화적이지 않습니다. 이러한 상황은 단기적으로 확대될 것으로 보입니다. 판매자는 언젠가 더 나은 날이 오기를 기다려야 합니다. 그러나 모든 판매자가 장기적인 관점을 갖고 있는 것은 아닙니다. 그렇지 않으면 계약에서 관대한 실사 기간의 효과를 완화할 다른 방법을 찾아야 합니다.

출처: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2022/09/23/the-problem-with-due-diligence-periods-in-real-estate-contracts/