3% 수율에 12.7 클릭

부동산이 쿵쾅거리고 있는데, 이는 부동산 투자 신탁(REIT)이 다시 한 번 저렴하다는 것을 의미합니다.

마지막으로! REIT 수익률은 그들이 있어야 할 곳으로 돌아왔습니다—바닐라 S&P 500을 지배하는 (토지)주!

물론 우리 반대론자들은 인기 있는 것보다 훨씬 더 잘할 수 있습니다. 뱅가드 부동산 ETF (VNQ). 3.5%가 나쁘지는 않지만 우리가 논의할 12.7% "헤드라인 수익률"에 비하면 미미합니다.

REITs가 다시 저렴한 이유는 무엇입니까? 간단하다: 연준.

내가 몇 달 전에 언급했듯이, 더 높은 이자율은 REIT(및 그 문제에 대한 다른 모든 회사)의 자본 비용이 높을 뿐만 아니라 채권 수익률이 점점 더 경쟁력을 가지게 됨에 따라 더 많은 소득 경쟁을 의미합니다.

실제로 REIT는 우리가 예상한 대로 정확하게 작동했습니다.

그러나 큰 그림에서는 이 기간을 더 저렴한 가격과 평균보다 훨씬 높은 수익률로 REIT를 구매할 수 있는 가장 좋은 시기 중 하나로 되돌아볼 것입니다.

어디서부터 시작해야 할까요? 11.4%에서 13.5%의 수익률을 내는 REIT XNUMX개 팩에 대해 논의해 봅시다.

필수 소매 REIT(RTL)

배당 수익률 : 13.5%

나는 약간의 부드러운 부분이 있습니다. 게티 부동산(GTY), 주유소, 편의점, 자동차 부품 상점과 같은 "필수" 소매업체에 재산을 임대하여 "지루한 것이 아름답다"라는 틀에 맞는 단일 세입자 전문가입니다.

그것을 감안할 때, 나는 있다 자신을 부르는 부동산 회사를 사랑하기 위해 필수 소매 REIT(RTL), 권리?

Necessity Retail은 1,000개 주에서 48개 이상의 단일 임차인 및 "노천 전력, 정박 및 식료품 센터"를 소유하고 있으며 주로 장기 거래로 넷리스됩니다. 임차인은 가스/편의, 의료 및 퀵 서비스 레스토랑을 포함하여 44개의 다양한 산업에서 왔으며 단일 산업이 정액 임대료의 8% 이상을 구성하지 않습니다.

이렇게 큰 REIT가 왜 그렇게 낯설게 들리나요? 그런데 불과 XNUMX년 전만 해도 이름이 바뀌었다. 아메리칸 파이낸스 트러스트(AFIN)-이름 2020년에 내가 조사한. 레스토랑, 엔터테인먼트, 소매점 및 사무실 부동산에 대한 과도한 노출은 코로나XNUMX 상황에서 "책임"이지만 코로나XNUMX 회복 스냅백의 가능성으로 인해 결국 염가매수처럼 보일 수 있다고 언급했습니다.

현재로 돌아가서 RTL은 훨씬 다른 문제, 즉 부채를 안고 있습니다.

2021년 말에 CIM 부동산 금융 신탁에서 소매 자산 1.3개를 81억 달러에 인수하고 비핵심 사무용 자산 XNUMX개를 매각한다고 발표했습니다.

좋은 뉴스? RTL은 상위 10개 임차인 집중도를 낮추고 사무실 공간에 대한 노출을 7%에서 1%로 줄였습니다. 단점? 큰 부채 부담은 더 커졌습니다. 이 REIT는 현재 2.8억 달러의 순부채를 보유하고 있으며 이는 조정 EBITDA의 거의 10배, 시가총액의 XNUMX배 이상입니다!

배당금 범위는 83개월 후행 조정 운영 자금(FFO)의 12%에 불과하므로 여기에서 배당금 범위는 눈부신 우려 사항이 아닙니다. 그러나 높은 부채 부담과 명백한 촉매의 부족으로 인해 RTL에 대해 약간의 일시 중지가 발생했습니다.

글로벌 넷리스(GNL)

배당 수익률 : 11.4%

글로벌 넷리스(GNL) 상업 REIT는 그 이름에서 "글로벌"이 암시하듯이 미국뿐만 아니라 영국, 네덜란드, 핀란드, 프랑스를 포함한 10개국에서 운영됩니다. 금융 서비스(311%)와 자동차 제조(140%)는 모두 포트폴리오 파이의 두 자릿수 조각입니다.

그 이름의 다른 부분은 RTL과 마찬가지로 "Net Lease"입니다. 참고로 Net Lease는 보험, 유지 관리 및 세금이 "순"입니다. 이는 GNL 투자자가 걱정할 변수가 적다는 것을 의미합니다. 이익은 전통적인 임대보다 더 예측 가능하고 신뢰할 수 있습니다.

그래서 무슨 일이야 잘못 GNL과 함께?

우선 Global Net Lease는 COVID로 인해 배당금을 삭감한 많은 REIT 중 하나였습니다. 구체적으로 회사는 25년 40월에 주당 지급액을 2020%에서 XNUMX센트로 삭감했고 뒤돌아보지 않았습니다.

삭감에 대한 장점이 있다면 현재 지불금이 더 지속 가능하다는 것입니다. AFFO 지급 비율은 93%로 충분히 안전하지만 향후 몇 달 동안 약세가 면밀히 지켜볼 것입니다.

또한 Necessity Retail과 마찬가지로 GNL은 2.2억 달러의 부채가 상당히 많습니다. 적어도 비교적 나쁘지는 않습니다. 조정 EBITDA의 8배, 시가 총액의 1.5배입니다. 그리고 그 부채에 대해 지불하는 가중 평균 이자율(3.5%)은 RTL(4.2%)보다 약간 낫습니다.

따라서 Global Net Lease에는 확실히 사마귀가 있습니다. 그러나 좀 더 공격적인 배당 투자자들에게는 AFFO와 조정된 EBITDA 모두에 비해 매력적인 수준에서 거래되는 보기 드문 다국적 부동산 게임인 GNL이 적합할 수 있습니다.

사무실 부동산 소득 신탁 (OPI)

배당 수익률 : 13.2%

때로는 최악의 상황에서도 수익성 있는 열매를 맺을 수 있습니다.

받아 사무실 부동산 소득 신탁 (OPI), 예를 들어. 이 REIT는 160개의 부동산을 소유하고 있으며 주로 신용도가 높은 단일 테넌트(기업뿐만 아니라 정부 기관)에 임대합니다. 그리고 2022년 XNUMX월에 검토했을 때, OPI 주식은 거의 절반으로 줄었습니다.

그러나 WFH 시대에 사무실 건물 소유주가 되는 것이 어려운 만큼 OPI에 장점이 없는 것은 아닙니다. 그리고 그때 나는 "아마도 시장이 OPI를 과매도하고 있는 것 같다"고 생각했습니다.

OPI는 코로나XNUMX 이전부터 시작된 힘겨운 싸움을 벌이고 있습니다.

"WFH", "원격 근무" 및 "재택 근무"라는 용어는 2020년에 주류를 이루었지만 미국 기업은 수년 동안 유연한 근무 상황으로 더 기울어졌습니다.

그래도 내기 반대 Office Properties Income Trust는 최소한 지금 당장은 위험할 수 있습니다. 지난 몇 달 동안 가치의 거의 20%를 되찾았지만 주식은 여전히 ​​CAD의 4배에 불과한 매우 저렴합니다(분배 가능한 현금, 일부 REIT의 대체 수익성 지표). 보다 전통적인 REIT 메트릭을 사용하려는 경우 OPI는 정규화된 FFO의 XNUMX배 미만으로 거래됩니다.

또한 OPI는 세입자를 출혈시키는 뉴욕시에 기반을 둔 REIT가 아닙니다. 교외에 기반을 두고 있으며 현재 점유율은 96%입니다. 임차인의 XNUMX분의 XNUMX은 정부 기관 또는 계약자로서 사무실에 붙어 있는 세입자입니다. 그리고 몇 년 동안 제한 없는 유연성을 제공한 후 많은 고용주가 마침내 반발하기 시작했고 근로자에게 사무실에서 며칠을 보내도록 요구했습니다.

Brett Owens는 대조적 인 전망. 더 큰 소득 아이디어를 얻으려면 무료로 최신 특별 보고서를 받으십시오. 조기 퇴직 포트폴리오: 엄청난 배당금—매월—영원히.

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