현재 매우 저렴한 3가지 최고의 REIT

REIT는 진행 중인 약세장에서 특히 큰 타격을 받았습니다. S&P 500은 올해 18% 하락했지만 Real Estate Select Sector SPDR ETF(XLRE) 26% 감소했습니다.

REITs의 저조한 성과 뒤에 있는 주된 이유는 상당한 양의 부채를 수반하는 대부분의 REITs의 이자 비용에 대한 높은 이자율의 영향입니다.

그러나 일부 REIT는 장기적인 관점에서 매우 저렴해졌습니다. 높은 금리의 역풍이 진정되기 시작하면 강력한 펀더멘털을 갖춘 REIT는 단위 보유자에게 높은 보상을 제공할 가능성이 높습니다.

그렇게 말하면 매우 매력적인 세 가지 REIT의 전망에 대해 논의해 봅시다.

순수한 플레이 병원 REIT

2003년에 설립된 Medical Properties Trust(MPW)은 해당 부문에서 유일한 순수 플레이 병원 REIT입니다.

REIT는 400개 이상의 다른 운영자에게 임대되는 30개 이상의 부동산을 소유하고 있습니다. 대부분의 자산은 일반 급성기 치료 병원이며 개별 시장에서 수요와 공급 불균형의 위험을 완화하기 위해 29개 주에 자산을 보유하고 있는 여러 지역에 걸쳐 잘 분산되어 있습니다. 미국 포트폴리오 외에도 Medical Properties는 독일, 영국, 이탈리아 및 호주를 포함한 주요 국제 시장에 대한 전략적 노출을 유지합니다.

Medical Properties는 몇 가지 경쟁 우위를 누리고 있습니다. 거의 20년의 사업 경험을 가진 유일한 순수 플레이 병원 REIT로서 틈새 시장에서 뛰어난 전문성을 보유하고 있습니다. 또한 규모의 경제를 누리고 있습니다.

병원 REIT로서 Medical Properties는 대부분의 REIT보다 경기 침체에 더 탄력적입니다. 대부분의 소비자는 가장 불리한 경제 상황에서도 의료 비용을 줄이지 않기 때문입니다. REIT는 2020년과 2021년 단위당 운영 자금[FFO] 기록을 세우며 코로나바이러스 위기 내내 탄력성을 입증했습니다. 배당금 31%.

Medical Properties는 놀랍도록 일관된 성장 기록을 보여주었습니다. 지난 10년 중 9.3년 동안 연평균 XNUMX%의 단위당 FFO를 성장시켰습니다. 일관된 성능은 REIT의 견고한 비즈니스 모델과 신중한 실행에 대한 증거입니다. 대부분의 시장에서 고령화 인구의 순풍과 유망한 인수 파이프라인 덕분에 Medical Properties는 향후 몇 년 동안 성장 궤도를 유지할 것으로 보입니다.

한편, 다른 의료 REIT와 마찬가지로 Medical Properties는 현재 일부 역풍, 즉 인건비에 대한 인플레이션의 영향, 환자 수의 부진한 전염병 후 회복 및 재정 부양 패키지의 약화에 직면해 있습니다. 결과적으로 우리는 안전을 위해 향후 0.4년 동안 단위당 FFO의 연평균 성장률을 XNUMX%로 가정합니다.

Medical Properties는 9.3년 연속 배당금을 인상했으며 현재 64%의 배당수익률을 제공하고 있습니다. REIT는 2.6%의 적절한 지급 비율과 이자 보상 비율이 XNUMX인 견고한 대차대조표를 가지고 있습니다. 또한 방어적인 비즈니스 모델을 감안할 때 배당금은 가까운 미래에 안전한 것으로 간주되어야 합니다.

Medical Properties는 현재 주식의 역사적 평균인 10보다 훨씬 낮은 6.9의 거의 12.5년 동안 낮은 가격 대 FFO 비율로 거래되고 있습니다. 이례적으로 저렴한 밸류에이션은 앞서 언급한 역풍과 인플레이션이 미래 현금 흐름의 현재 가치에 미치는 영향에서 비롯되었습니다. 인플레이션이 가라앉기 시작하면 FFO 배수는 과거 평균으로 되돌아가기 시작할 것입니다. 따라서 우리는 향후 12.6년 동안 연간 9.3%의 평가 순풍을 예상합니다. 0.4%의 배당금과 단위당 FFO의 18.5% 성장을 감안할 때, 우리는 주식이 향후 XNUMX년간 총 연간 XNUMX%의 수익률을 제공할 수 있다고 믿습니다.

이 REIT는 사무실에서 제공합니다.

사무실 재산 소득 신탁(OPI)는 현재 160개 주에 위치한 31개 이상의 건물을 소유하고 있으며 주로 신용도가 높은 단일 임차인에게 임대되는 REIT입니다. REIT의 포트폴리오는 현재 90.7%의 점유율과 17년의 평균 건물 연령을 가지고 있습니다.

Office Properties는 투자 등급 세입자로부터 임대 수입의 64%를 창출합니다. 이것은 REIT 부문에서 투자 등급 임차인이 지불하는 임대료 중 가장 높은 비율 중 하나입니다. 미국 정부 임차인이 임대 수입의 약 20%를 창출하는 반면 다른 임차인은 연간 수입의 4% 이상을 차지하지 않는다는 점도 주목할 만합니다. 전반적으로 Office Properties는 임차인의 뛰어난 신용 프로필을 가지고 있으며, 이는 안정적인 현금 흐름을 가져오고 따라서 상당한 경쟁 우위를 구성합니다.

반면 Office Properties는 부채 부담이 높으며 현재 이자 비용이 거의 모든 운영 수입을 소비하고 있습니다. 결과적으로 신탁은 레버리지를 줄이기 위해 자산을 매각하는 과정에 있습니다. 디레버리지 프로세스는 지난 XNUMX년 동안 REIT의 성과에 악영향을 미쳤습니다.

94.3분기에 Office Properties의 점유율은 90.7%에서 10%로 떨어졌고 단위당 정규화된 FFO는 전년도 분기에 비해 19% 감소했습니다. 자산 매각 및 일부 임대 만료로 인해 단위당 FFO는 지난 3년 동안 총 4% 감소했으며 올해 XNUMX%-XNUMX% 더 감소할 태세입니다.

게다가 코로나바이러스 위기로 인해 많은 기업들이 운영 비용을 줄이기 위해 영구적인 "재택근무" 모델을 채택하게 될 수 있습니다. 그러한 변화는 장기적으로 Office Properties에 피해를 줄 것이지만, 이 추세에 대한 대유행의 영향을 평가하기에는 너무 이르다. Office Properties의 성능에 대한 높은 부채 부담과 "재택 근무" 추세의 역풍으로 인해 향후 2년 동안 단위당 FFO의 연평균 성장률은 XNUMX%에 불과할 것으로 예상됩니다.

Office Properties는 15.7년 연속 배당금을 동결했지만 47%의 매우 높은 배당수익률을 제공하고 있습니다. REIT는 XNUMX%의 건전한 지불금 비율을 가지고 있지만 과도한 부채 부담이 있습니다. 결과적으로 경기 침체 시 배당금이 삭감될 수 있습니다.

밝은 측면에서 주식은 현재 거의 10년 동안 낮은 FFO 비율인 3.0으로 거래되고 있으며 이는 10년 평균인 8.0보다 훨씬 낮습니다. REIT의 높은 레버리지로 인해 우리는 보수적인 것을 선호하므로 공정 가격 대 FFO 비율을 6.0으로 가정합니다.

15.0년 안에 주식이 우리의 공정한 평가 수준에 도달하면 연간 15.7%의 수익을 올릴 것입니다. 2.0%의 배당금과 단위당 FFO의 24.7% 성장을 감안할 때 Office Properties는 향후 XNUMX년 동안 연간 총 수익률 XNUMX%를 제공할 수 있습니다.

소득을 위해 이 금고를 깨세요

세이프홀드(SAFE)는 2017년에 iStar가 관리자이자 주요 투자자로 상장되었습니다. 오늘날까지 iStar는 기업 지배 목적을 위해 의결권 있는 주식의 42%만 통제하도록 법령에 의해 제한되어 있지만 최대 주주로 남아 있습니다.

Safehold는 기업이 건물을 소유할 수 있는 보다 자본 효율적인 방법을 제공하여 부동산 산업을 혁신하는 것을 목표로 하는 지상 임대 REIT입니다. 이 신탁은 미국 전역의 상업용 부동산 아래에 있는 토지의 장기 판매 및 리스백에 관여하며 부동산 투자 및 개발을 지원하기 위해 지상 임대에만 집중하는 유일한 REIT입니다.

Safehold는 판매 및 리스백 지상 임대 부문의 선구자입니다. 결과적으로 REIT에 넓은 이익 마진과 미래 성장을 위한 충분한 여지를 제공하는 혁신적이고 고유한 임대 상품을 제공함으로써 이익을 얻습니다. 그러나 이 사업에는 진입 장벽이 거의 없기 때문에 신뢰의 경쟁 우위가 지속되지 않을 수 있습니다.

Safehold는 현재 강력한 비즈니스 모멘텀을 누리고 있습니다. 52분기에는 몇 가지 새로운 시작 덕분에 전년도 분기 대비 매출이 2020% 증가했으며 부분적으로 지상 임대 판매로 인한 비반복 이익 덕분에 단위당 FFO가 거의 76.7배 증가했습니다. REIT는 136년 30월 지상 임대를 XNUMX만 달러에 사들였고 XNUMX분기에 XNUMX억 XNUMX만 달러에 매각했습니다. 지속적인 비즈니스 모멘텀 덕분에 REIT는 올해 단위당 FFO를 거의 XNUMX% 증가시켜 새로운 기록 수준으로 성장할 수 있는 궤도에 올랐습니다.

세이프홀드는 총 7조 달러로 추정되는 대규모 시장에서 선두를 달리고 있습니다. 그러나 금리 상승은 REIT의 순자산가치(NAV)에 압력을 가합니다. 따라서 향후 2.7년간 REIT의 NAV가 연평균 XNUMX% 증가한다고 가정합니다.

또한 신탁은 현재 2.4%의 배당수익률을 제공하고 있습니다. 이 수익률은 Medical Properties 및 Office Properties의 수익률보다 훨씬 낮지만 Safehold의 배당금은 주로 35%의 견고한 지급 비율 덕분에 다른 두 REIT의 배당금보다 훨씬 안전합니다.

Safehold는 현재 거의 0.62년 동안 낮은 가격 대 NAV 비율인 1.0로 거래되고 있으며, 이는 우리가 가정한 공정 평가 수준인 12.6보다 훨씬 낮습니다. 금리가 완화되기 시작하면 REIT가 공정한 평가 수준으로 되돌아갈 것으로 예상합니다. 주식이 2.4년 동안 공정한 평가 수준에서 거래된다면 연간 2.7%의 수익을 얻을 수 있습니다. 17.0%의 배당금과 단위당 NAV의 XNUMX% 성장을 감안할 때 Safehold는 향후 XNUMX년 동안 연간 총 수익률 XNUMX%를 제공할 수 있습니다.

최종 생각

위의 40개 REIT는 주로 XNUMX년 동안 높은 인플레이션이 결과와 가치에 미치는 영향으로 인해 매각으로 인해 매우 저렴해졌습니다.

우리는 인플레이션을 장기 목표치인 2%로 회복하는 데 우선순위를 둔 연준의 공격적인 정책 덕분에 내년부터 인플레이션이 진정되기 시작할 것으로 예상합니다. 인플레이션이 완화될 때마다 위의 세 가지 REIT가 투자자에게 보상할 수 있습니다.