상업용 부동산 분석 회사인 Green Street에 따르면 아파트 리츠는 현재 기본 자산 가치에 대해 21% 할인된 가격으로 거래되고 있습니다. 불과 3년 전만 해도 XNUMX% 할인된 가격으로 거래되고 있었습니다.
올해 아파트 리츠가 주식 및 채권과 함께 폭락하면서 광범위한 시장 매도세를 보였다는 것은 놀라운 일이 아닙니다. 부동산 투자는 금리에 민감하여 차입 비용이 증가합니다.
수요일 노동부가 발표한 소비자 물가 9.1% 급등 연준은 XNUMX월 연준의 금리 인상을 이달 말에 또 한 번 가파른 금리 인상을 할 수 있는 기반을 마련했습니다.
그러나 높은 금리는 주택 구입을 더 어렵게 만들기 때문에 아파트 리츠에게 실제로 좋은 소식입니다. 기록적으로 낮은 모기지 이자율 기간이 지난 후 30년 고정 이자율은 거의 두 배인 5.51%를 기록했습니다. 지난 400,000월 기존 주택 매매 가격의 중간값이 처음으로 XNUMX만 달러를 넘어섰고, 이는 구매 가능성을 더욱 압박했습니다.
Mizuho Securities의 REITs 애널리스트이자 매니징 디렉터인 Haendel St. Juste는 "현재 임대 풀로 밀려난 일부 구매자가 있습니다."라고 말합니다. "주택 소유 비용의 극적인 변화는 임대 측면에서 순 이익입니다."
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분석가들은 회사의 대차 대조표가 양호하고 임대 수요에 대한 전망이 강해 보이는 점을 감안할 때 아파트 리츠의 매도세가 과도하다고 말합니다. 최신 소비자 물가 지수 보고서에 따르면 임대료는 1986년 이후 가장 많이 오른 것으로 5.8년 전보다 XNUMX%나 올랐다.
Green Street의 전무 이사인 John Pawlowski는 아파트 REIT 가격이 너무 급격하게 떨어졌다는 데 동의합니다. 임대 주택이 "부정적인 거시 주택 이야기의 목욕물과 함께 버려지는"때가 있다고 그는 말합니다. 그가 다루는 대부분의 REITs는 자산 가치 20달러당 25센트에서 XNUMX센트의 부채를 가지고 있으며 서비스 부채에 대한 충분한 현금 흐름을 가지고 있습니다.
확실히 부동산은 경제와 밀접한 관련이 있습니다. 수백만 명의 미국인이 코로나 침체 기간 동안 실직한 2020년과 그것이 임대료와 점유에 미친 영향을 되돌아보면 됩니다.
Pawlowski는 샌프란시스코, 뉴욕, 로스앤젤레스 시내, 시애틀을 포함한 도시 해안 도시에서 "아파트 임대료와 점유율이 가장 급격히 하락했습니다."라고 말합니다. 그러나 애틀랜타, 캐롤라이나, 텍사스, 피닉스, 라스베가스를 포함한 선벨트 지역의 임대료는 소폭 하락한 반면 점유율은 여전히 견조했다.
다른 아파트 REIT는 투자자가 국가의 다른 지역에 베팅할 수 있도록 한다고 St. Just는 말합니다.
캠든 부동산 신탁
(티커: CPT) 및
중미 아파트 커뮤니티
(MAA)는 주로 Sunbelt 홀딩스를 가지고 있습니다.
주식 주거
(EQR) 및
아발론 베이 커뮤니티
(AVB)는 심하게 쌍해안입니다.
아파트 소득 REIT
(AIRC) 및
UDR
(UDR)은 해안 및 Sunbelt 시장 모두에 노출되어 있는 반면,
에 섹스 부동산 신탁
(ESS)는 서해안 연극입니다.
| 회사 / 시세 | 최근 가격 | YTD 가격 변동 | 2021년 총 수익 | 시장 가치(십억) | 가격 / 2023E FFO* | 배당 수익률 |
|---|
| 바이코아스탈 | | | | | | |
| AvalonBay 커뮤니티 / AVB | $191.34 | -24.3 % | 62.1% | $26.7 | 18.2 | 3.3% |
| 에퀴티 레지덴셜 / EQR | 71.29 | -21.2 | 57.3 | 26.8 | 18.7 | 3.5 |
| 선 벨트 | | | | | | |
| 캠든 부동산 신탁 / CPT | $132.56 | -25.8 % | 83.1% | $14.1 | 18.6 | 2.8% |
| 미드 아메리카 아파트 커뮤니티 / MAA | 169.60 | -26.1 | 85.8 | 19.6 | 19.0 | 2.9 |
| 두 시장에 대한 균형 잡힌 노출 | | | | | | |
| 아파트 소득 REIT / AIRC | $41.29 | -24.5 % | 47.7% | $6.5 | 16.6 | 4.4% |
| UDR / UDR | 44.83 | -25.3 % | 61.1 | 14.3 | 17.9 | 3.4 |
E=추정. FFO=운영 자금. *가격/운영 자금은 REIT에 대한 표준 가치 측정입니다. 현재 업계 평균은 19.2입니다.
출처 : 블룸버그
Pawlowski는 UDR과 Equity Residential이 올해 동종 기업과 비슷한 규모로 하락했지만 힘든 2020년과 2021년을 보냈다고 말합니다. , 그리고 이제 밸류에이션이 재설정되고 펀더멘털이 개선되고 있으므로 현재 UDR과 Equity Residential이 특히 저렴한 두 개의 REIT입니다.” 그는 아파트 REIT 동료보다 2022년 수익에서 더 높은 수익률로 거래되고 있으며 예상 내부 수익률은 모든 부동산 부문의 상위 절반에 있다고 말했습니다.
아파트 리츠의 좋은 징조 중 하나는 주택이 자의적이지 않은 품목이기 때문에 불경기에 실직하거나 급여가 삭감되더라도 임대주택 수요가 임대주택 수요만큼 급격하게 떨어지지 않는다는 점이다. 여행이나 사치품과 같은 품목. Pawlowski는 “경기 침체에도 임대료가 계속 하락할 수 있습니다. "그러나 수요가 덜 임의적이기 때문에 수요가 다른 지역보다 더 잘 버틸 것입니다."
AEW Capital Management의 REIT 증권 그룹의 포트폴리오 매니저인 Gina Szymanski는 주택용 REIT가 가격 결정력과 펀더멘털을 고려할 때 "우리가 가장 좋아하는 카테고리 중 하나"라고 말합니다. 그녀는 "금리 역풍이 모든 기업에 영향을 미치기 때문에 하락의 영향을 받지 않는다"고 지적합니다.
그러나 그녀는 "주거 이름의 대차 대조표는 우리 우주의 모든 회사 중 가장 좋은 형태를 취하고 있습니다. 우리는 그들이 반등하게 되어 정말 기분이 좋습니다.”
에 쓰기 로렌 포스터 [이메일 보호]
