우리는 또 다른 주택 시장 붕괴로 향하고 있습니까?

주요 요점

• Goldman Sachs를 포함한 많은 업계 리더들은 2022년 초 가을부터 주택 시장에 대한 예측을 변경했습니다.
• 지난 몇 주 동안 모기지 금리가 하락했지만 주택 시장의 수요에 영향을 미칠 만큼 낮지는 않을 것입니다.
• 미국의 저렴한 주택 부족은 주택 건설업자들이 낮은 수요로 인해 신규 건설을 늦추기 때문에 완화될 것 같지 않습니다.

팬데믹이 시작된 이후 주택 가격이 상승하고 주택 부족이 증가했으며 이자율이 상승했습니다. 연준이 인플레이션 가격에 맞서기 위해 금리를 인상하는 것과 같은 일부 변화는 의도적이었습니다. 다른 것들은 예측 가능성의 영역 밖에 있었습니다.

이 분야의 전문가들조차 지난 몇 개월 동안 주택 시장 예측을 변경했습니다. 우리 앞에 있는 숫자가 모순적으로 보이기 때문에 이것은 놀라운 일이 아닙니다. 연준이 금리를 인상하고 주택 건설업자들이 주택 부족에도 불구하고 속도를 늦추고 있는데도 모기지 금리는 하락하고 있습니다.

모든 것이 약간 혼란스럽긴 하지만 몇 가지 근본적인 설명이 있습니다. 당장의 미래는 그렇게 장밋빛이 아닐 수도 있습니다.

모기지 금리가 하락하고 있다

이달 초부터 우리는 이상한 현상을 목격했습니다. 연준이 금리를 계속 인상하는 동안 금리는 모기지 금리가 하락했다.

이것은 부분적으로 수요 때문일 수 있습니다. 주택 가격은 여전히 ​​높은 수준을 유지하고 있으며 금리는 연초 평균 약 3%에서 7월에는 XNUMX% 이상으로 치솟았습니다.

저렴한 집을 찾는 것이 점점 더 어려워지면서 이러한 상황으로 인해 시장에서 구매자가 줄어들었습니다.

수요 외에도 모기지 대출 기관은 채권 시장에 대해서도 걱정해야 합니다. 모기지는 종종 채권 시장에서 모기지 담보 증권으로 다시 포장됩니다. 투자자들은 일반적으로 10년 만기 국채 수익률과 인플레이션을 능가하기 위해 이러한 증권을 찾습니다.

모기지 금리는 일반적으로 1.8년 만기 국채 수익률보다 약 10% 포인트 높습니다. 2022년에는 인플레이션과 연준이 더 이상 이러한 증권을 구매하지 않기로 한 결정과 같은 요인으로 인해 최대 XNUMX% 포인트 상승했습니다.

우리가 보고 있는 것은 이러한 격차를 설명하기 위한 업계 조정일 가능성이 높습니다.

금리가 내려갔지만 구매자를 다시 시장으로 끌어들일 만큼 식지 않았습니다. 연초에 3년 고정 모기지에 대해 30%의 이자율을 제공하는 모기지를 찾을 수 있습니다. 오늘날의 '더 낮은' 비율조차도 6.87년 23월 2022일 현재 여전히 놀라운 XNUMX%입니다.

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평준화되기 전에 가격이 하락할 가능성이 있음

2022년 5월 Goldman Sachs는 10%에서 XNUMX%로 예측했습니다. 집값 하락 지금부터 2024년 XNUMX월 사이입니다. 저렴한 주택이 충분하지 않기 때문에 이러한 감소를 예측하고 있습니다. 이것은 특히 높은 이자율로 많은 사람들이 그것을 살 수 없다는 것을 의미합니다.

그러나 이는 2022년 XNUMX월 예측에서 갑자기 벗어났습니다. 주택 가격은 안정적으로 유지됩니다 향후 12개월 동안, 아마도 평준화될 일부 지역적 감소가 있을 것입니다.

모든 예측, 심지어 업계 리더의 예측이 항상 미래를 정확하게 묘사하는 것은 아니라는 점을 기억하는 것이 중요합니다. 때로는 한 달 동안 결과를 변경하기 위해 너무 많은 일이 발생할 수 있습니다.

Goldman Sachs에 따르면 5%에서 10%의 가격 하락이 발생하더라도 대부분의 시장에서 주택 가치는 전염병 이전 가치보다 높게 유지될 것입니다. 일부는 구매 시기를 후회할 수 있지만 이러한 예측이 반드시 퇴거를 나타내는 것은 아닙니다. 2008 불황.

2024년 2026월 이후 Goldman Sachs 모델은 XNUMX년 XNUMX월까지 보다 측정된 속도로 주택 가격이 다시 상승합니다. 미국 주택 시장에는 어두운 전망을 유지하는 몇 가지 요인이 있습니다.

주택 부족은 주택 가격에 큰 역할을 할 가능성이 높습니다.

미국은 주택 부족 문제를 겪었고 겪었습니다. 2019년에도 매매 또는 임대 가능한 주택이 3.8만 채 부족했습니다. 팬데믹은 이러한 문제를 더욱 악화시켰습니다.

첫째, 팬데믹 초기에 소득 부족으로 인해 많은 사람들이 집을 잃었습니다. 퇴거 유예가 있었지만 모든 부동산이 자격을 갖춘 것은 아닙니다.

게다가 모라토리엄이 너무 오래 지속되었기 때문에 많은 소규모 집주인들이 더 이상 모기지를 감당할 수 없었습니다. 이 집주인도 퇴거할 수 없었기 때문에 많은 사람들이 자금이 더 나은 회사 집주인에게 재산을 판매하기로 결정했습니다. 매각되면 임차인은 강제 퇴거될 수 있습니다.

더 나은 자원을 가지고 있음에도 불구하고 기업 임대인은 퇴거 또는 지연된 임대료 이력에 대해 용서할 가능성이 적습니다. 그들은 또한 어떤 시장 상황에서도 이익을 극대화하기 위해 임대료를 인상할 가능성이 더 높기 때문에 주택 가격을 훨씬 더 저렴하게 만듭니다.

슬프게도 이것은 팬데믹 기간 동안 집을 잃은 많은 사람들이 여전히 살만한 곳을 찾을 수 없다는 것을 의미합니다.

팬데믹 기간 동안 주택 가격이 상승함에 따라 더 나은 재정 상태에 있던 더 많은 주택 소유자가 시장에서 가격이 매겨져 임대를 계속하기로 결정했습니다. 이것은 더 적은 수의 사람들이 임대 시장에서 벗어나고 있기 때문에 주택 부족 문제를 더욱 악화시킵니다.

이러한 문제 외에도 공급망 문제로 인해 대유행 기간 동안 새로운 빌드가 크게 느려졌습니다. 노동력 부족은 문제를 더욱 악화시켰다. 게다가 2019년에는 좋은 곳에서 출발하지도 못했습니다.

주택 부족 문제에 대한 해결책은 다양하고 지역별로 다릅니다. 만능 솔루션은 없습니다. 계속해서 문제가 될 가능성이 있기 때문에 공급보다 수요가 계속 더 많을 것입니다. 이것은 집값의 잠재적 자유 낙하를 완충하는 데 도움이 될 수 있습니다.

신규 건설 속도가 느려져 향후 공급에 영향을 미치고 있습니다.

2022년 2.4월 신규 건축 허가는 10.1월보다 XNUMX%, 전년 동기 대비 XNUMX% 감소했습니다. 주택 건설 산업의 다른 침체는 다음과 같습니다.

• 신규 주택 착공은 전월 대비 4.2% 감소했습니다.
• 신규 주택 착공은 전년 대비 8.8% 감소했습니다.
• 주택 완성은 전월 대비 6.4% 감소했습니다.

새로운 주택 완성은 전년 대비 6.6% 증가했는데, 아마도 부분적으로는 여름이 끝날 무렵 백업된 공급망에서 빠져나오기 위해 기다리고 있던 건축 자재 홍수 때문일 것입니다.

봄 이후 주택 판매가 감소했기 때문에 많은 주택 건설업자들이 속도를 유지할 계획이 없습니다. 이는 주택 부족이 미래에 더욱 심화될 것으로 합리적으로 예상할 수 있음을 의미합니다.

히프 라인

주택 시장에서 우리가 보고 있는 것은 정상이 아닙니다. 확실하게 미래를 예측할 수는 없지만 트렌드와 사용 가능한 모든 데이터를 모니터링할 수 있습니다. 다가올 것은 또 다른 경기 침체일 수 있으며, 계속되는 지정학적 갈등이 공급망 문제에 추가됩니다. 또는 이 인플레이션 기간에서 고통 없는 반등일 수도 있습니다. 두 결과 모두 주택 시장과 포트폴리오에 영향을 미칩니다.

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