부동산 수익에 대한 큰 세금 계산서 피하기

부동산을 소유하는 것은 많은 투자자들에게 큰 꿈입니다. 그러나 그것은 막대한 투자이며 상당히 수익성이 좋은 투자입니다. 막대한 이익을 위해 임대 부동산을 판매하는 것은 꿈이 이루어질 수 있습니다. 그러나 그러한 판매로 인한 이익을 극대화하려면 그에 대한 세금을 최소화해야 합니다. 할부 판매는 하나의 전략입니다. 걱정하지 마세요: 이것은 국세청 (Internal Revenue Service, IRS) 승인되었습니다.

큰 지불금은 큰 세금 청구서와 같습니다

일반적인 상황을 살펴보겠습니다.

Hal Bookman은 자신의 임대 주택에 대한 구매자의 제안을 보았고 그가 본 숫자를 믿을 수 없었습니다. 그의 재산 가치는 불과 XNUMX년 만에 크게 증가했습니다. 그러나 Hal이 기쁜 마음으로 세무사 판매에 대해 고문은 신중했습니다. 수입을 일시불 세금 관점에서 Hal의 최선의 이익이 아닐 것입니다.

Hal이 부동산을 매각한 같은 해에 매각 대금 전액을 신고한 경우 감가상각 공제 그는 이전에 임대 부동산을 인수했습니다.

15년에 과세 소득이 $41,676에서 $459,750 사이인 납세자의 경우, 감가상각 환입 이외의 이익은 83,351%로 과세됩니다. 이 금액은 44,625년에 단일 신고자의 경우 $492,300 및 $89,250, 부부 공동 신고자의 경우 $553,850 및 $2023로 증가합니다. 이 기준을 초과하는 소득이 있는 납세자는 20%의 세금이 부과됩니다.

Hal은 세무 고문에게 세금을 줄이기 위해 할 수 있는 일이 있는지 묻습니다. 과세 소득 올해. 고문은 사용할 도구인 할부 판매 계약만 알고 있습니다.

할부 판매 란 무엇입니까?

An 할부 판매 판매 과세 연도 이후까지 최소 한 번 지불이 이루어지지 않은 자산의 판매로 정의됩니다.

IRS는 납세자가 할부 판매 계약을 통해 투자 부동산 판매에 대한 이익의 일부를 연기할 수 있도록 허용합니다. 이 약정을 통해 판매자는 일할 계산 그들의 일부 자본 이득 몇 년에 걸쳐.

판매자는 분실신고 시 할부판매 방식을 사용할 수 없습니다.

할부 판매 방법 작동 방식

할부판매 시 차익신고는 이론적으로 간단하다. 할부 판매에 대한 과세는 연금, 각 지불의 일할 계산된 부분은 원금의 반환으로 간주됩니다.

유일한 규정은 매각되는 부동산이 공개적으로 거래될 수 없다는 것입니다. 보안 또는 회사의 일반 재고의 일부이며 납세자는 상인 (할부 판매 방식에 따라 특별 이자 수수료를 선택한 특정 시분할 딜러 제외).

할부판매 소득신고

할부수익은 세 가지 범주로 나눌 수 있습니다. 관심및 본관. 이들 각각은 에서 별도로 처리됩니다. 1040을 형성.

XNUMXD덴탈의 총 이익 백분율은 주어진 과세 연도의 할부 판매 소득을 계산하는 데 사용됩니다.

자본 이득

위의 예에서 Hal은 판매 연도에 따라 매년 이득을 장기 또는 단기로 선언해야 합니다. 장기 이익 낮은 세율로 세금이 부과되는 반면 단기 이익 로 과세된다 경상 소득.

Hal이 XNUMX년 동안 집을 소유했기 때문에 이 경우 이득은 장기적일 것입니다.

이득이 단기적이었다면 Hal은 일시금 이득을 신고해야 하는 경우보다 더 낮은 세율로 할부 소득에 대해 여전히 과세될 수 있습니다. 단기차익은 납세자의 최상위에서 경상소득으로 과세되기 때문입니다. 한계 세율.

비례 배분된 이득이 그를 다음 세목으로 밀어내지 않는다면 이 세율은 낮아질 수 있습니다. 할부 판매 이익은 IRS에 보고됩니다. 6252을 형성 그리고 나서 일정 D 양식 1040.

관심

할부판매 소득이 있는 납세자는 구매자에게 부과되는 이자도 신고해야 하며, 이는 경상 소득율로 과세됩니다.

매매계약서에 명시된 이자를 명시된 이자를 말합니다. 명시된 이자가 불충분(또는 XNUMX)한 경우, 본관 판매의 일부는 명시되지 않은 이자로 다시 특성화되어야 합니다.

교장

IRS는 각 할부 판매의 일부를 면세 원금 반환으로 간주합니다. 이 금액은 간행물 537의 워크시트 A를 작성하여 결정할 수 있습니다.

할부 판매 목적의 원금(조정 기준)은 부동산의 실제 조정 기준과 판매 비용 및 감가상각 환입.

이 예에서 Hal은 그의 집에 조정된 기준으로 $200,000를 가지고 있습니다. 그는 할부 판매 목적으로 조정된 기준을 계산하기 위해 감가상각 환입을 위한 $100,000와 판매 비용을 위한 $10,000를 다시 추가해야 합니다. 이 수치는 $310,000입니다.

총 이익 비율

총 이익 비율을 계산하려면 할부 판매 목적으로 조정된 기준(이 예에서는 $310,000)을 총 이익을 계산하기 위해 판매 가격에서 빼야 합니다. 이 예에서 총 이득은 $90,000($400,000 – $310,000)입니다.

다음으로 총 이익을 판매 가격으로 나누면 22.5%($90,000 ÷ $400,000)이므로 총 이익 비율을 알 수 있습니다.

마지막으로, 매년 과세 소득을 계산하려면 이 비율에 분할 금액을 곱하십시오. 따라서 매년 Hal의 과세 소득은 $11,250($50,000 x 22.5%)로 간주됩니다.

모기지 및 계약 가격

부동산 구매자가 다음을 가정하는 경우 저당 또는 다른 약속 어음 구매와 함께 부동산의 비용 기준은 모기지 또는 어음 금액만큼 감소해야 합니다. 우리의 예로 돌아가서 Hal이 그가 판매한 부동산에 대해 $100,000 모기지가 있다고 가정해 봅시다.

경우 임대 부동산 Hal이 $400,000에 판매된 것은 $100,000의 모기지가 있고 계약 가격은 $300,000($400,000 – $100,000)로 감소합니다.

모기지 금액이 재산의 총 조정 기준을 초과하는 경우 첫해에 차액을 지불로 보고해야 하며 계약 가격은 해당 금액만큼 인상됩니다.

예를 들어 Hal의 부동산에 $250,000의 모기지가 있다고 가정합니다. Hal은 할부금 외에도 첫해에 $50,000($250,000 – $200,000)의 초과 납부금을 보고해야 합니다.

할부 판매의 예

위의 예를 사용하여 Hal이 할부 판매를 연기하려는 경우 할부 판매를 구성하는 방법을 살펴보겠습니다. 양도소득세 미래의 해로.

Hal은 임대 주택에 대해 $400,000의 제안을 받습니다. 그는 300,000달러에 부동산을 구입했습니다. 수년 동안 그는 $100,000를 감가 상각 공제, 그의 만들기 조정 기준 $ 200,000.

따라서 Hal은 $200,000($400,000 – $200,000)의 과세 소득을 신고해야 합니다.

Hal의 고문은 그가 50,000년에 $400,000를 선언하는 대신 판매 수익금을 각각 $XNUMX씩 XNUMX년 할부로 나눌 것을 권장합니다. 할부금이 매년 건설적으로 수령되는 한, 이 방법을 통해 Hal은 이익을 기록할 수 있으므로 XNUMX년 동안 비례 배분된 이익의 일부를 기록할 수 있습니다.