Blackstone의 거대한 부동산 펀드는 시험에 직면해 있습니다.

Blackstone(시세 표시기: BX)은 Breit를 "소득 중심 투자자에게 민간 부동산을 제공하는 기관 수준의 부동산 플랫폼"이라고 설명합니다. 현재 미국에서 가장 큰 부동산 투자 신탁 중 하나인 Breit는 Bellagio 및 MGM Grand를 포함한 라스베가스 호텔/카지노의 부동산 자산뿐만 아니라 대부분 다가구 주택 및 창고를 포함한 거의 5,000개의 부동산을 소유하고 있습니다.

공개적으로 거래되지는 않지만 주요 중개 회사와 재정 고문이 판매하며 최소 투자 금액은 2,500달러입니다. 단 1.8년 만에 Breit는 Blackstone의 업계 최고의 부동산 프랜차이즈의 수익성 있는 일부가 되어 작년에 1억 달러, 2022년 첫 XNUMX개월 동안 XNUMX억 달러의 수수료를 발생시켰습니다.

그 빠른 성장에는 단점이 있을 수 있습니다. 브라이트의 가치 평가와 투자자 환매가 낮은 수준에서 증가할지 여부를 포함하여 최근 Breit의 전망에 대한 우려가 있었습니다. BofA Securities의 애널리스트인 Craig Siegenthaler는 지난 2월 순유입 또는 환매를 뺀 매출이 지난 18개월 동안 월 평균 XNUMX억 달러의 유입 이후 본질적으로 "손익분기점"으로 이동했다고 추정했습니다.

XNUMX월 Blackstone의 수익 컨퍼런스 콜에서 Breit에 대한 분석가의 질문에 대한 응답으로 CEO Stephen Schwarzman은 Breit 및 기타 Blackstone 제품이 투자자에게 "엄청난 가치"를 제공한다고 말했습니다. 그것이 우리 브랜드를 구축합니다. 그것이 우리가 돈을 모으는 데 도움이 됩니다.”

그러나 최근에는 Breit 및 Blackstone Private Credit Fund와 같은 기타 Blackstone 소매 제품에 대한 흐릿한 전망이 시장에 부담을 주고 있는 것으로 보입니다. 블랙스톤 주식, 약 $102로 30월 고점에서 XNUMX% 하락했습니다.

A 배런의 Breit의 분석에 따르면 투자자는 신중해야 하며 대신 더 매력적으로 보이는 공개 거래 부동산 투자 신탁(REIT)을 고려해야 합니다. Breit는 올해 가격이 상승한 반면 public REIT는 하락했습니다. Breit는 수수료가 상대적으로 높고 유동성이 제한적이며 비교 가능한 상장 기업보다 레버리지가 높습니다.

Blackstone은 강력한 재무 성과가 더 높은 금리의 영향을 상쇄하고 있기 때문에 Breit가 올해 감사를 표했다고 말합니다. Breit는 투자자들에게 "뛰어난 성과를 제공"했으며 아파트와 창고에 중점을 둔 점을 감안할 때 "뛰어난 위치에 있다"고 말합니다.

아파트는 두 자릿수 임대료 인상 혜택을 받고 있습니다., 창고 수요가 강했습니다. 블랙스톤의 조나단 그레이 사장은 최근 웨비나에서 “이것은 내가 내 전체 경력에서 이 두 분야에서 본 최고의 기초입니다.”라고 말했습니다.

Breit의 수수료는 사설 기관 부동산 펀드와 비슷하며 Blackstone은 Breit의 레버리지가 많은 사설 부동산 펀드에 비해 적당하다고 말합니다.

Breit의 큰 장점 중 하나인 약 4%의 유통 수익률은 약 3%의 REIT 평균보다 높습니다. 그러나 주요 REIT 현금 흐름 측정을 기반으로 분배가 완전히 획득되지는 않습니다. 분배 수익률은 네 가지 주식 클래스에서 약간 다릅니다.

Breit는 다음과 같은 공개 REIT 피어와 다릅니다.

프롤로그

(PLD),

중미 아파트 커뮤니티

(

MAA

), 그리고

아발론 베이 커뮤니티

(AVB), 공개 시장에서 사고 팔 수 있습니다. Breit는 자사 주식의 유일한 구매자이며 펀드 순자산 가치의 2%로 월별 상환 한도 및 분기별 상환 한도를 5%로 제한합니다.

Breit는 자사 주식이 "유동성이 제한되어 있으며 때때로 비유동성일 수 있다"고 간주해야 한다고 말합니다. Breit는 창립 이후 모든 상환 요청을 충족했습니다. 35월 18일에 끝나는 30개월 동안 총 약 13억 달러의 자금이 유입되면서 이 펀드는 매수에 나섰습니다. 예를 들어 Breit와 다른 Blackstone 펀드는 XNUMX억 달러에 인수하기로 했습니다. 대학생을 위한 가장 큰 주택 소유자 중 하나,

미국 캠퍼스 커뮤니티

(ACC), 앞으로 며칠 안에 문을 닫을 예정입니다.

Breit의 성장은 탁월한 포트폴리오 선택과 충분한 수익에 의해 주도되었습니다. 자산의 거의 80%가 임대 아파트 및 산업 자산에 있으며, 여기에는 최근 몇 년 동안 가장 강력한 부동산 부문인 전자상거래용 창고가 포함되어 있습니다.

Breit의 총 수익률은 설립 이후 연간 평균 13.5%였으며, 이는 가장 큰 공공 REIT가 보유하고 있는 상장지수펀드인 Vanguard Real Estate(VNQ)의 7%와 비교됩니다. 독립적인 부동산 리서치 회사인 Green Street의 분석가인 Dave Bragg는 "이는 섹터를 고르는 일을 훌륭하게 해냈습니다."라고 말합니다.

Breit의 가치는 올해 금융 시장과 공공 REIT 부문의 여파 속에서도 유지되었습니다. 올해 7월까지 Breit의 총 수익률은 약 XNUMX%였습니다.

반면, Vanguard ETF는 13월말까지 총 수익률이 마이너스 XNUMX%를 기록한 반면 Prologis, AvalonBay 및

캠든 부동산 신탁

(CPT)는 총 수익률을 기준으로 15% 이상 할인됩니다. Breit는 2017년 XNUMX월 출범 이후 단 XNUMX개월 만에 하락세를 보였습니다.

Breit는 변동성이 큰 공개 시장보다 더 느리게 움직일 수 있는 민간 부동산 시장을 추적하기 때문에 유사한 상장 기업이 하락하는 동안 상승할 수 있습니다. Blackstone은 이자율 변화를 포함한 재무 성과 및 기타 요인에 따라 펀드의 가격을 매월 책정합니다.

Blackstone은 올해 긍정적인 수익을 위해 Breit 포트폴리오의 강력한 성과(순 영업 이익은 16년 상반기에 2022% 증가했습니다)를 지적합니다. Public REITs도 좋은 결과를 보고했지만 금리 인상과 경기 침체 우려로 주가가 하락했다.

Green Street의 Bragg는 "공개 REIT가 자산의 기본 가치에 대해 할인된 가격으로 거래될 때 좋은 구매 기회입니다."라고 말합니다. "공개 시장 기회가 매우 클 때 투자자들이 사설 시장에서 매수해서는 안 된다고 생각합니다."

그는 대형 공공 리츠가 최근 평균 순자산 가치보다 약 15% 할인된 가격으로 거래되고 있다고 계산했다.

Breit의 대안으로 투자자는 창고의 선두 소유자인 Prologis와 같은 잘 운영되는 공공 대안이나 AvalonBay 또는 Mid-America Apartment Communities와 같은 다가구 REIT를 고려할 수 있습니다. 배런의 최근 아파트 REIT 부문에 대해 호의적인 글을 남겼습니다.

Breit 투자자들의 상환 요청이 증가하고 있는 것으로 보입니다. Siegenthaler의 분석에 따르면 매출은 상환액과 거의 일치했습니다. 그는 "브라이트가 9.8년 2022분기에 3억 달러(한 달에 XNUMX억 달러 이상)의 유입을 창출했다는 점을 감안할 때 그 흐름이 손익분기점으로 느려질 수 있다는 사실은 놀랍고 예상보다 일찍 발생했다"고 썼다. 그럼에도 불구하고 그는 Blackstone에 대해 Buy 등급을 받았으며 Breit 및 기타 차량에 대한 소매 흐름이 회복세를 따라 다시 가속될 것으로 기대합니다.

Blackstone은 최근 수익 컨퍼런스 콜에서 투자자들이 2.9분기 동안 Breit를 포함한 소매 펀드에서 XNUMX억 달러의 환매를 요청했다고 언급했습니다.

블랙스톤은 걱정하지 않는다고 말한다. 회사는 "극도의 시장 변동성이 있는 이 시기에 자금 조달이 느려지는 것은 놀라운 일이 아니지만 Breit 순 흐름은 강력한 실적을 바탕으로 여전히 긍정적입니다"라고 말합니다. 배런의.

50월 컨퍼런스 콜에서 상환 한도를 넘어선 상환 기간을 어떻게 처리할 것인지 묻는 질문에 회사의 부동산 제국을 건설한 Gray는 Breit의 "상당한 양의 유동성"을 지적했습니다. 그레이 자신은 최근 이 펀드에 XNUMX천만 달러를 투자했습니다.

Keef, Bruyette & Woods의 분석가인 Robert Lee는 올해 초 대안 운용사들이 개인 투자자들로부터 "고정된 자본"을 끌어들이기를 열망하고 있다고 썼습니다. 그는 "상황이 좋을 때는 그것이 문제가 되지 않지만, 스트레스를 받을 때 개인 투자자가 자본에 접근할 수 없다는 사실에 만족하지 못한다는 것을 깨달을 위험이 있다"고 말했다.

Breit는 순자산의 1.25%에 해당하는 기본 연회비를 부과하며, 최소 12.5%의 수익률을 달성할 경우 연간 총 수익률의 5%에 해당하는 인센티브를 받습니다. 브래그는 브라이트의 수수료가 투자자가 선택한 수단에 따라 공공 REIT 및 펀드의 수수료의 XNUMX~XNUMX배라고 추정합니다.

Breit의 순자산 가치는 68억 달러(주식 시장 가치와 동일)이며 116월 말 부채를 포함한 총 가치는 42억 달러였습니다. Breit는 부채를 총 가치로 나눈 46%의 레버리지 비율을 계산합니다. 비교 가능한 공공 리츠는 그 수준의 약 절반입니다. 이 펀드는 18분기 말에 XNUMX억 달러의 부채를 갖고 있었고, 비슷한 규모의 Prologis는 XNUMX억 달러였습니다.

공개 REIT 분석가는 Breit를 팔로우하지 않습니다. 실적 보도 자료를 발행하거나 분기별 컨퍼런스 콜을 개최하지 않습니다. 분기별 10-Q 및 연간 10-K를 제출하지만 공개 REIT의 재무제표와 마찬가지로 재무제표가 복잡합니다.

REIT 투자자는 순이익을 살펴보지만 운영 자금 및 분배 가능한 자금과 같은 다른 측정치에 더 집중하여 상당한 감가상각 비용을 추가합니다. 기본 부동산의 가치가 떨어지지 않기 때문에 감가상각의 대부분은 가상의 비현금 비용이라는 생각입니다.

Breit는 대부분의 대형 공공 REIT와 달리 순이익을 기준으로 적자로 운영되었습니다. 일반적으로 인정되는 회계 원칙(GAAP)에 따라 지난 800년 동안 각각 650억 달러 이상, 2022년 첫 XNUMX개월 동안 약 XNUMX억 XNUMX천만 달러의 손실을 입었습니다.

2021년에는 분배 가능한 자금을 1.3억 달러로 계산했지만 주주에 대한 분배액 1.6억 달러는 포함하지 않았습니다. Breit 보유자의 약 절반이 작년에 배당금을 재투자하여 현금 지출을 줄였습니다.

GAAP가 아닌 재정 지표인 분배 가능 자금에 대한 Breit의 계산에는 1.8년에 Blackstone에 지불된 2021억 달러의 관리 및 인센티브 비용이 제외되었습니다. 그 이유는 지불이 현금이 아닌 Breit 주식으로 이루어졌기 때문입니다. 그러나 수수료는 주식으로 지불하든 현금으로 지불하든 상관없이 수수료입니다. Breit는 Blackstone에 지불된 주식을 다시 매입합니다. 이는 Blackstone이 효과적으로 현금을 확보한다는 것을 의미합니다. Breit는 GAAP 순이익을 계산할 때 관리비와 인센티브 비용을 비용으로 포함합니다.

Breit 분배는 손실로 인한 거의 모든 자본 수익입니다. 대조적으로, 대부분의 대형 REIT는 적어도 부분적으로 순이익에서 배당금을 지급합니다.

Blackstone은 Breit의 순이익이 공공 REIT에 비해 더 많은 감가상각비로 인해 하락하고 있다고 말합니다. 높은 감가상각은 세금 혜택이 있는 분배로 이어져 투자자들에게 이익이 된다고 합니다. Breit는 처음부터 관리 및 인센티브 수수료를 제외하는 GAAP 지표인 운영 현금 흐름에서 분배금을 전액 지원했다고 말합니다.

Breit는 처음 XNUMX년 동안 현명한 부문 할당과 부동산 강세장 덕분에 득점했습니다. 그러나 높은 가격과 높은 수수료로 인해 역사적 수익률을 반복하고 공개 REITs를 이기는 것이 어려울 수 있습니다. 그리고 지속적인 경기 침체나 순상환 기간에 아직 테스트를 거치지 않았습니다.

에 쓰기 Andrew Bary 님 [이메일 보호]