중국 부동산 개발업자 현금 흐름 20% 이상 급감

옥스포드 이코노믹스(Oxford Economics)에 따르면 베이징 — 중국 부동산 개발업자의 현금 흐름(회사가 살아남을 수 있는 능력의 표시)은 지난 XNUMX년 동안 꾸준한 성장 후 올해 감소했습니다.

회사의 수석 이코노미스트인 Tommy Wu의 분석에 따르면 24월까지 개발자 현금 흐름은 연간 기준으로 전년 대비 XNUMX% 감소했습니다.

데이터에 따르면 이는 적어도 2009년 이후 거의 매년 성장에서 급격히 둔화된 것입니다. 15.22월 기준 총 기금은 연간 기준으로 2.27조 20.11억 위안(2021조 XNUMX억 달러)으로 XNUMX년 XNUMX조 XNUMX억 위안에서 XNUMX년 XNUMX조 XNUMX억 위안에 이르렀다.

하락은 중국의 XNUMX월 신용 수요가 기대치를 하회하고 부동산 개발업자들의 어려움이 계속되면서 나온 것입니다.

약 XNUMX년 전 베이징은 개발자들의 성장을 위해 부채에 대한 높은 의존도를 단속하기 시작했습니다. 특히, 에버그란데 기본값 작년 말. 다른 개발자는 다음을 좋아합니다. 시마오 디폴트도 했고, 더 건강한 대차 대조표를 가지고 있음에도 불구하고.

투자자들이 중국 부동산 회사에 대해 신중한 태도를 취하는 동안 개발자들은 이제 또 다른 중요한 현금 흐름 원천인 주택 구입자 선불금을 잃을 위험에 직면해 있습니다.

중국에서는 일반적으로 주택이 완공되기 전에 판매됩니다. 그러나 XNUMX월 말부터 일부 주택 구매자들은 아파트 건설 지연에 항의했다. 모기지 지불을 중단합니다.

Wu는 지난주 보고서에서 "문제의 핵심은 부동산 개발업자가 부채 상환 비용, 낮은 주택 판매 또는 자금 오용 등으로 인해 현금 흐름이 충분하지 않아 프로젝트를 계속할 수 없다는 것"이라고 말했습니다.

"이 문제를 해결하면 주택 구매자의 개발자 신뢰가 회복되어 주택 판매를 지원하고 개발자의 재정 상태가 개선될 것입니다."

2월 10일 현재 Morgan Stanley의 분석에 따르면 XNUMX억 달러 이상의 고수익 부동산 개발업자 부채가 XNUMX월에 만기가 되며 이는 XNUMX월의 두 배 이상입니다.

미국 투자 은행은 15월 XNUMX일 보고서에서 독점 AlphaWise 소비자 설문 조사를 인용하여 완공되기 전에 부동산을 구입한 주택 구매자의 약 XNUMX분의 XNUMX이 건설이 중단되면 모기지 상환을 중단할 것이라고 밝혔습니다.

부동산은 단순히 중국의 가계 자산의 대부분그러나 분석가들은 부동산과 부동산과 관련된 산업이 중국 GDP의 XNUMX분의 XNUMX 이상을 차지하는 것으로 추정합니다. 부동산 경기 침체는 올해 경제 성장의 전반적인 둔화에 기여했습니다.

중국 인민은행은 성장을 지원하기 위해 금리를 인하했습니다. 월요일 예상치 못한 컷 10 베이시스 포인트의 중기 대출 시설로 알려진 기관에 대한 일부 XNUMX년 이자율.

JLL의 수석 이코노미스트이자 중화권 연구 책임자인 Bruce Pang은 PBOC가 이번 인하가 주택 구매자의 부담을 일부 완화하고 개발자가 대출을 받는 데 도움이 되기를 희망할 수 있지만 문제는 자금 조달에만 국한되지 않는다고 말했습니다.

그는 개발자들이 스스로 자금을 조달하는 것이 더 어렵다는 것을 알게 되었고 주택 구매자에 대한 사전 판매에 더 의존해야 했다고 언급했습니다. 그러나 사람들은 미래의 고용과 기존 투자 상품의 수익에 대한 기대로 인해 새 주택 구입에 점점 더 신중을 기하고 있다고 덧붙였다.

정부가 개발자들에게 자금을 계속 지원할 계획이라는 여러 보고서에도 불구하고 중앙 정부는 아직 부동산에 대한 광범위한 지원을 공식적으로 발표하지 않았습니다. 지난달 정부 고위급 회의에서 지방 정부는 완성된 주택을 배달할 책임이 있습니다.

Wu의 분석에 따르면 개발자 자금의 세 가지 주요 출처 중 선지급 및 예금이 올해 가장 많이 감소하여 34% 감소했습니다.

자금 조달원으로서의 신용은 22% 감소한 반면 주식과 채권을 포함한 자체 조달 자본은 17% 감소한 것으로 연간 데이터에 나타났습니다.

투자 자금은 대부분 중국 부동산 개발업자에게서 멀어져 잠재적인 자금 출처를 줄였습니다.

Brandywine Global의 보조 포트폴리오 매니저인 Carol Lye는 CNBC에 보낸 이메일 응답에서 “고위 정책 입안자들이 부동산 개발업자의 자금 조달 문제를 해결하려는 의지와 속도가 부족하다는 점이 걱정스러웠습니다.”라고 말했습니다.

라이는 투자운용사의 중국 부동산 비중이 낮고 브랜디와인이 “정부 지원 차원에서 우대받은 우량 부동산 채권”을 보유하고 있다고 말했다.

일부 투자자는 심지어 아시아의 다른 지역에 있는 회사로 눈을 돌렸습니다.

“저희는 중국 주택에 있는 거의 모든 지분을 청산했습니다. 야누스 헨더슨(Janus Henderson)의 싱가포르 기반 아시아 부동산 포트폴리오 매니저인 신 얀 로우(Xin Yan Low)는 "노출을 되돌리는 면에서 지켜봐야 할 게임"이라고 말했다. 그녀는 판매 일정을 공유하는 것을 거부했습니다.

"이 지역에는 여전히 많은 대안이 있습니다. 특히 현재 재개방하고 있는 싱가포르, 호주, 기본적으로 완전한 재개방으로 펀더멘털이 강력합니다."라고 그녀는 말했습니다.

그녀가 공동 관리하는 최고 보유 주식 호라이즌 아시아 태평양 부동산 소득 펀드 Japan Metropolitan Fund Invest, Mapletree Logistics Trust 및 Hang Lung Properties가 포함됩니다.

Morningstar의 Patrick Ge는 이번 달 보고서에서 다음과 같이 말했습니다. 일부 펀드는 중국 부동산에서 다른 아시아 고수익 부문으로 전환했습니다., 인도 재생 에너지 회사 및 인도네시아 자산과 같은.

전반적으로 보고서에 따르면 중국 부동산 펀드에 투자한 돈은 59개월 동안 XNUMX% 감소했습니다.

그러나 보고서에 따르면 투자 거인 BlackRock은 Shimao의 채권을 포함하여 중국 부동산 채권을 구매하는 회사 중 하나입니다.

자산 관리자는 CNBC의 논평 요청에 응답하지 않았습니다.

— CNBC의 Michael Bloom이이 보고서에 기여했습니다.