상업용 부동산 시장 동결, 채권 규모 급락

(Bloomberg) — 상승하는 금리로 인해 대출 규모가 줄어들고 채무 불이행이 투자자들을 겁먹게 함에 따라 상업 모기지 채권 판매가 절벽에서 떨어져 전년 대비 약 85% 급감했습니다.

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블룸버그가 정부 지원이 없는 거래를 기반으로 수집한 데이터에 따르면 지난해 같은 시점의 4.27억29.38만 달러보다 올해 들어 약 XNUMX억XNUMX만 달러의 채권이 발행됐다. 투자자들은 연준의 공격적인 이자율 캠페인을 비난하여 차용인이 재융자하는 데 더 많은 비용이 듭니다. 더 높은 금리는 또한 구매자를 위한 가격을 효과적으로 인상함으로써 부동산 판매를 감소시켰습니다.

압력을 가하는 것은 사무실 및 소매 부동산 부문의 최근 일련의 디폴트로 채권 구매자를 더욱 경계하게 만듭니다. 이번 주 Bloomberg는 로스앤젤레스 시내에서 가장 큰 사무실 집주인의 모회사인 Brookfield Corp.가 공간 수요가 감소함에 따라 부채를 재융자하는 대신 두 건물에 연결된 대출을 불이행했다고 보도했습니다. 한편, 맨해튼의 40 월가에 있는 도널드 트럼프 전 대통령의 탑에 묶인 대출이 대출 기관 감시 목록에 올랐습니다. 그리고 투자자들은 미국 최대 쇼핑몰 중 하나인 뉴욕주 웨스트 나이악에 있는 팰리세이즈 센터를 압류하려고 합니다.

유엔 연방신용협동조합의 크리스 설리반 최고투자책임자는 "디폴트 위험이 증가했고 금리가 오르고 경제가 둔화되면 더 문제가 될 수 있다"고 말했다. "그래서 신중하고 특히 부지런한 접근이 적절하다고 생각합니다."

연준이 본격적으로 금리를 인상하기 시작한 2022년 하반기부터 부동산 시장 활동이 둔화되면서 대출 규모가 감소했습니다.

이야기는 계속됩니다.

모기지 은행가 협회(Mortgage Bankers Association) 데이터에 따르면 작년 상업용 부동산 대출(일반적으로 상업용 모기지 채권으로 재포장되는 기본 부채)이 전년 대비 10억 804만 달러에서 891억 15만 달러로 2023% 감소했습니다. 무역 그룹은 684년에 CRE 대출이 XNUMX% 더 감소하여 XNUMX억 XNUMX만 달러가 될 것으로 예상하며, 이는 다시 증권화 및 판매 가능한 대출 금액을 삭감합니다.

보험 자산 운용사인 Conning & Co.의 구조화 상품 책임자인 Paul Norris는 전화 인터뷰에서 "모든 것이 동결되어 CMBS 거래를 할 원자재가 없습니다."라고 말했습니다.

지난 몇 주 동안 소수의 거래만이 결승선을 통과했습니다. 은행은 투자자를 유인하기 위해 거래 구조를 창의적으로 만들고 있습니다. 지난 주 Deutsche Bank AG가 이끄는 대출 기관 그룹은 만기가 765.5년인 도관 CMBS의 가격을 총 XNUMX억 XNUMX만 달러로 책정했습니다.

Norris는 "부동산 시장에서 아무 일도 일어나지 않기 때문에 지금 새로운 거래를 시장에 내놓는 것은 매우 어렵습니다."라고 말했습니다. "아무도 건물을 재융자하고 싶어하지 않으며 불확실성으로 인해 구매자와 판매자 사이에 기대에 큰 차이가 있습니다."

Sullivan에 따르면 대부분의 투자자 수요는 우수한 부수적 성과 및 후원이 있는 거래로 편향될 가능성이 있습니다. "트로피 속성은 여전히 ​​선호됩니다."

블룸버그 지수 데이터에 따르면 CMBS 지수는 올해 현재까지 1.14% 상승한 데 비해 올해 들어 0.85% 상승하면서 광범위한 투자 등급 채권 시장을 능가하고 있습니다.

캡 비율

연준의 하이킹 주기는 또한 채권 수익률과 유사한 척도인 상한선 또는 자본화 비율을 높였습니다. 최근 이 수치는 부동산 가치가 하락하면서 거래량이 줄어들면서 상승하고 있습니다.

Barclays Plc의 CMBS 전략가인 Lea Overby는 "도움이 될 수 있다면 아무도 손실을 보고 싶어하지 않습니다."라고 말했습니다. Green Street에 따르면 미국 상업용 부동산 가격은 13년에 2022% 하락했다고 Bloomberg가 보도했습니다.

그러나 인플레이션이 지속적으로 높고 실업률이 낮기 때문에 연준은 금리 인상을 더 오래 유지해야 할 수도 있습니다. "경기 침체의 위험이 더 심해지면 상업용 부동산 시장이 어려워질 것입니다."라고 그녀는 덧붙였습니다.

올해 남은 기간 동안 Barclays는 CMBS 발행량이 낮게 유지될 것으로 예상합니다. 2023년에 은행은 25억 달러의 도관 부채 또는 여러 부동산으로 뒷받침되는 채권을 예측합니다. 그것은 45억 달러의 단일 자산, 단일 차용자 채권 또는 단일 부동산에 대한 모기지로 뒷받침되는 증권을 예상합니다.

Overby는 "시장은 이 새로운 요금 체제에서 기능하는 방법을 배우고 가격이 책정되어야 하는 합의에 도달해야 합니다."라고 말했습니다. "시장이 이것이 새로운 현실이라는 것을 빨리 깨달을수록 좋습니다."

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