주택 경기 침체가 지평선에있을 수 있습니까?

주요 테이크 아웃

• 이번 주 다수의 주택 보고서가 주택 시장의 경미한 경기 침체가 도래할 수 있다는 추측을 부추겼습니다.
• NAHB 데이터에 따르면 신축 단독 주택 부문에 대한 건축업자의 신뢰는 8월에 XNUMX포인트 하락했습니다.
• 인구조사국은 XNUMX월에 건축 허가가 증가한 반면 신규 주택 착공은 월간(MOM) 및 전년 대비(YOY) 감소했다고 보고했습니다.
• 전국부동산중개인협회(National Association of Realtors)는 XNUMX월 기존 주택 판매와 중간 주택 가격이 하락했다고 발표했다.
• 그럼에도 불구하고 많은 전문가들은 전례 없는 소비자 회복력과 느린 쇠퇴 속도로 인해 본격적인 충돌이 일어나지 않을 것이라는 데 동의합니다.

주택 가격과 신축 건물이 하락하고 있습니다. 모기지 금리 증가하고 있습니다. 그리고 주택 시장 침체에 대한 추측은 구매자와 부동산 투자자 사이에서 계속 전파되고 있습니다. 어떤 사람들에게는 갑자기 급강하할 가능성이 더 높습니다. 다른 사람들은 내년에 더 느리고 완만한 회귀를 봅니다.

어느 쪽이든, 일련의 최근 주택 보고서는 속담에 불을 붙였습니다.

이번 주 신규 주택 보고서

이번 주 가장 큰 주택 보고서는 아마도 전국 주택 건축업자 협회 (NAHB) 및 Wells Fargo 주택 시장 지수.

NAHB/Wells Fargo HMI는 단독 주택 판매 기대치에 대한 건축업자의 인식을 "좋음"에서 "나쁨"에 이르는 척도로 측정합니다. 구성 요소 메트릭은 계절에 따라 조정된 지수에 반영되며 50점 이상의 점수는 대부분의 건축업자가 조건을 "좋음"으로 보고 있음을 나타냅니다.

8월 주택 보고서에 따르면 신규 단독 주택 건설에 대한 건설업자 신뢰도는 38포인트 하락했습니다. 현재 이 건설업자 신뢰도 지표는 약 2012입니다. 이는 XNUMX개월 전의 절반 수준이며, 대유행 기간 동안 잠시 멈춘 것을 제외하고는 XNUMX년 XNUMX월 이후 최저입니다.

각 구성 부품에 대해:

• 현 판매조건은 45로 9포인트 하락
• 35개월 판매 기대치는 11로 XNUMX포인트 하락
• 잠재 구매자 트래픽이 25로 감소하여 6포인트 하락

NAHB 회장인 Jerry Konter에 따르면 높은 모기지 이자율로 인해 수요가 약화되어 "건강에 좋지 않고 지속 가능하지 않은" 상황이 발생했습니다.

그러나 이번 주에 발표된 주택 보고서는 이것만이 아닙니다.

인구 조사국 데이터

이번 주 인구 조사국과 미국 주택 및 도시 개발부는 XNUMX월 신규 주택 건설에 대한 데이터를 발표했습니다. 에 따르면 주택 보고서:

• 건축 허가는 MOM 1.4% 증가했지만 YOY 3.2% 감소
• 개인 소유 주택 착공은 MOM 8.1%, YOY 7.7% 감소
• 개인 소유 주택 완공은 MOM 6.1%, YOY 15.7% 증가
• 단독주택 착공은 전월대비 4.7% 감소
• 단독 주택 완공은 MOM 3.2% 증가

이 데이터는 함께 정체된 건설 시장의 그림을 그립니다.

작년에 새로운 프로젝트가 더 높은 비율로 시작되었지만 지금은 새로 시작하는 것보다 완료되는 것이 더 많습니다. (즉, 주택시장은 이미 하향 추세.)

전국 부동산 중개인 협회 데이터

또한 이번 주, NAR(National Association of Realtors)은 1.5월에 미국의 기존 주택 판매가 계절 조정된 4.71만 개로 XNUMX% 감소했다고 발표했습니다.

하락폭은 이코노미스트의 예상과 일치했지만 여전히 2007개월 연속 하락세다. 또한 기존 주택 판매가 XNUMX년 이후 이렇게 수개월 연속 감소한 것은 처음이다.

총 주택 판매는 전년 동기 대비 23.8% 감소했으며 시장에 나와 있는 주택 수는 2.3% 감소한 1.25만 가구를 기록했습니다.

한편, 기존 주택의 중간 가격은 올 봄 사상 처음으로 $389,500를 넘은 후 MOM $384,800에서 $400,000로 떨어졌습니다. NAR 데이터는 중간 가격 하락이 그 이후는 아니더라도 2023년 초까지 계속될 수 있음을 시사합니다.

NAR 수석 이코노미스트인 로렌스 윤(Lawrence Yun)은 “시장이 분명히 돌아가고 있다”고 간결하게 요약했다.

전문가 추정: 시장이 최대 20%까지 하락할 수 있음

Pantheon Macro의 수석 경제학자 Ian Shepherdson에 따르면 NAHB 데이터는 보고된 신규 주택 판매 급증이 잠재적 부동산 턴어라운드 신호보다 "더 많은 소음"이라는 "비참한" 신호입니다. 특히 Shepherdson은 신축 및 주택 판매가 계속 감소하여 주택 가치에 큰 타격을 줄 것이라고 예측합니다.

"이것은 바닥이 아닙니다."라고 Shepherdson은 말했습니다. "지난 몇 주 동안 모기지 이자율이 거의 7%로 급등하면서 모기지 수요가 추가로 감소했으며 주택 판매는 내년 초까지 계속 하락할 것으로 예상합니다."

Shepherdson이 보기에 주택 시장의 균형을 회복하려면 가격이 "실질적으로 하락"해야 합니다. 그리고 주택 공급 곡선이 아직 평평해지지 않았기 때문에 수요 급락이 더 낮은 가격. 셰퍼드슨은 바닥을 보기 전에 "내년에 15-20% 하락"할 것으로 예상하고 있습니다.

이 주택 보고서의 주요 내용

다른 데이터(특히 더 높은 모기지 이자율)는 다음과 같은 이론을 뒷받침합니다. 주택 가격 하락 몇 달 동안 계속됩니다. 일부의 경우 최근 주택 보고서 데이터는 잠재적인 주택 시장 침체를 시사합니다.

이미 주택은 16일에서 19일로 점점 더 오래 시장에 나오기 시작했습니다. 팬데믹 이전에는 대부분의 주택이 시장에 출시된 평균 시간이 한 달이었습니다. 또한 주택 구입자들이 하늘 높이 치솟는 모기지 이자율을 피함에 따라 모든 현금 거래는 약 22%를 유지하고 있습니다. 2022년 3월부터 미국 중앙은행은 금리를 거의 3.25%에서 4.25~4.75%로 인상했으며 연방기금 금리는 이제 XNUMX~XNUMX%에서 연말이 될 것으로 예상됩니다.

그러나 이러한 요인들이 함께 작용하여 수요를 억제하기 시작했으며, 이는 장기적인 가격 하락으로 이어질 것입니다. 그들은 계속해서 수요를 약화시키는 이자율 상승, 물질적 병목 현상, 주택 가격 상승에 대한 전면적인 그림을 그립니다.

NAHB 수석 이코노미스트인 로버트 디에츠(Robert Dietz)는 “연준의 조치로 인해 금리 인상이 계속될 것이라는 기대를 감안할 때 2023년에는 주택 수축이 계속되면서 단독 주택 건설이 추가로 감소할 것으로 예상된다… 주택 소유율은 더 높은 이자율과 계속되는 건설 비용 상승으로 인해 많은 잠재 구매자의 가격이 계속 하락함에 따라 앞으로 몇 분기 동안 하락할 것입니다.”

우리는 주택 시장 침체에 가까워지고 있습니까?

지난 2005년에서 2007년 사이에 주택 시장이 이렇게 열광적이었던 것은 결국 2008년 주택 거품 붕괴로 이어졌습니다. 이제 주택 붐은 모기지 이자율 급등, 공급 감소로 위협 받고 있습니다. 와 수요, 그것은 합리적인 질문입니다 : 우리는 또 다른 주택 시장 침체로 향하고 있습니까?

기록적인 가격 인상과 최저 수준의 모기지 이자율에 따른 지속적인 하락에도 불구하고 심각한 주택 시장 침체는 없을 것으로 보입니다. 오히려 주택 경제학자들은 조정이 완만할 것이라고 광범위하게 믿고 있습니다. (다시 말해서, 우리는 대공황과 같은 주택 거품을 또 겪지 않을 것입니다.)

지금과 그때 사이의 한 가지 분명한 차이점은 대부분의 소비자가 팬데믹 기간 동안 보여준 놀라운 경제적 회복력입니다. 대공황 자체에서 비롯된 엄격한 대출 규제도 한몫합니다. 오늘날, 평균 모기지 구매자는 더 많은 자산과 더 높은 신용 등급을 요구합니다.

또한 신중한 건설 회사는 공급을 초과하지 않도록 새 빌드를 조정했습니다. 불행히도 이러한 사실은 수요와 가격이 모두 유기적으로 떨어지지 않도록 재고 수를 억제하면서 가격을 계속 부양하고 있는 것으로 보입니다.

오히려 수요 감소는 천문학적 가격과 모기지 이자율 상승. 따라서 파국적인 주택 시장 침체를 겪을 가능성은 거의 없지만 풍선에서 공기가 빠져나가는 것과 같이 느리고 누출되는 방출은 가능성이 없습니다.

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높은 집값이 팬데믹 기간 동안 부동산 투자자들에게 가치 있는 것으로 판명되었지만 가격 하락과 수요 감소는 앞으로 문제를 야기할 수 있습니다. 말할 것도 없이 투자자들은 또한 소비자 – 이는 더 높은 인플레이션율을 의미하며 귀하의 포트폴리오뿐만 아니라 지갑도 박살냅니다.

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