경기 침체기에 임대료가 하락합니까? 임차인과 부동산 투자자가 기대할 수 있는 것

주요 요점

• 불경기라고 해서 반드시 임대료가 내려가는 것은 아닙니다. 사실 2008년 경기 침체기에는 정반대였습니다.
• 현재 렌탈 시장에서 렌탈 가격의 상승률이 낮아지는 것을 보았지만 이는 귀하가 일부 시장에 있는 경우에만 렌트 가격을 낮추는 것으로 해석됩니다.
• 부동산 투자자라면 집세 가격의 지속적인 상승을 기대하지 않는다는 것을 알고 계실 것입니다. 이러한 둔화는 예상했어야 합니다.

전염병은 미국의 렌탈 시장을 혼란에 빠뜨렸습니다. 임차인의 수입을 막는 사업 폐쇄부터 퇴거 유예, 원격 근무 기회를 동반한 대규모 이주에 이르기까지 2020년 XNUMX월과 같은 것은 아무것도 없습니다.

최근 몇 달 동안 임차인의 가격 인상률이 감소했다는 징후가 있지만 이것이 반드시 임대료 감소로 해석되는 것은 아닙니다.

우리가 경기 침체를 겪고 있다는 징후는 많지 않지만 소득 계층에 따라 우리가 그렇게 느낄 수 있습니다. 그러나 경기 침체가 반드시 임대료 하락을 의미하는 것은 아니기 때문에 경기 침체 여부는 중요하지 않을 수 있습니다.

임대료는 경직된 인플레이션의 원천입니다

상승하는 임대료는 연준, 금리 인상 시작. 임대료가 크게 인상되기 시작하면 '경직적 인플레이션'이라고 합니다. 인플레이션 경직성은 4.3개월 이상의 주기로 가격 변동을 경험하는 비용으로 인해 가격이 급등할 때 발생합니다.

이는 임대료가 상승한 후 감소하는 데 시간이 더 걸린다는 것을 의미합니다. 실질 달러 기준으로 가격이 하락하는 것보다 한동안 가격이 안정되는 것을 보는 것이 더 일반적입니다.

임대료는 23.5년 2019월에서 2022년 XNUMX월 사이에 XNUMX% 증가했으며, 이는 팬데믹 기간 동안 근로자가 임금 상승 측면에서 얻었을 수 있는 이익을 무효화합니다. 이 역사적인 인상을 보상할 만큼 임대료가 충분히 내려갈 확률은 낮습니다.

경기 침체기에 임대료가 하락합니까?

임차인에게 의미 있는 방식으로 임대료가 내려가는 경우는 드뭅니다. 1940년에서 2000년 사이의 임대료를 살펴보면 1940년에서 1950년 사이에 전국적으로 중간 총 임대료가 약간 감소한 것을 볼 수 있습니다. 그런 다음 수십 년 동안 증가했습니다.

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이 데이터는 개별 시장에만 적용됩니다. 위치에 따라 상황이 변경될 수 있습니다. 예를 들어, 캘리포니아, 하와이, 메릴랜드와 같은 주에서는 1990년에서 2000년 사이에 임대료가 실질 달러 하락을 경험했습니다.

1940년과 2000년 사이에 꽤 많은 경기 침체가 있었지만 경기 침체기 동안 임대료를 평가하기 위해 2008년을 살펴볼 수도 있습니다. 2007년부터 2011년까지 최악의 해 2008 경기침체, 임대료가 인상되었습니다.

대공황 이후에도 상황은 나아지지 않았습니다. 회계감사원(GAO)에 따르면 2007년에서 2017년 사이에 30만 가구 이상이 소득의 50% 이상을 임대료로 지불하기 시작했습니다. 그들 중 절반은 수입의 XNUMX% 이상을 임대료로 지출했습니다.

궁극적으로 경기 침체기에 임대료를 내려야 한다는 엄격하고 빠른 규칙은 없습니다.

최근 몇 달 동안 임대료가 하락했습니까?

대유행 기간 동안 임대료 인상은 역사적이었습니다. 사람들이 이주함에 따라 일부 도시의 수요와 버블 붐 타운 폭발했다. 인플레이션과 통제 불능의 주택 시장은 전국적으로 가격을 상승시켰지만, 원격 근무 옵션과 함께 제공되는 이주로 인해 일부 지역에서는 가격 인상이 더욱 극적으로 일어났습니다.

2022년 늦여름부터 가격 인상률이 전월 대비 감소했습니다. 이러한 감소 중 일부는 수요와 가격의 계절적 변화에 기인할 수 있지만, 랠리가 시작된 이후 증가율이 둔화된 것은 이번이 처음입니다.

전년 대비 가격을 축소하면 상황이 그렇게 뜨거워 보이지 않습니다. 2022년 7.4월 현재 가격은 2021년 2022월에 비해 전국적으로 XNUMX% 상승했습니다. XNUMX년 초에 이러한 전년 대비 증가율은 두 자릿수였으므로 더 이상 강하지 않은 것이 좋습니다.

그럼에도 불구하고 이것이 반드시 임차인에게 더 낮은 가격으로 해석되는 것은 아닙니다.

일부 지역에서는 감소율이 상당하여 임대료가 소폭 감소했습니다. 이것은 주로 버블 붐 타운에서 발생하며, 지역 경제는 팬데믹 마이그레이션의 수요가 높은 기간 동안 증가를 지속할 수 없습니다.

2023년에 임대료가 내려갈까요?

주택 시장에서 일어나는 일의 대부분은 지역적입니다. 일부 지역에서는 임대료가 실제 달러로 하락할 수 있지만 전반적인 상황은 임대료가 놀라운 속도로 증가하지 않지만 반드시 내려오지는 않는 안정화 상태를 향하고 있습니다.

안정화가 일어날 수 있는 이유 중 하나는 건축업자들이 다세대 부동산에 집중해 왔기 때문입니다. 단독 주택이 아닌 아파트에 거주하려는 임차인을 위해 일부 지역의 재고는 수요를 충족시키기 위해 공급을 늘리고 있습니다.

상황이 느려질 수 있는 또 다른 이유는 사람들이 많이 움직이지 않기 때문입니다. 사람이 적었다 주택 구입 연준이 2022년 XNUMX월 금리 인상을 시작한 이후로 임대 시장을 떠나는 사람이 줄어들고 있습니다. 이것은 최근 몇 달 동안 수요에 기여하여 임대료를 상승시켰습니다.

이러한 환경에서 임차인은 이사할 가능성이 적습니다. 팬데믹 초기에 임대 계약을 체결했다면 지금 지불하는 요금은 지금 찾을 수 있는 것보다 훨씬 적을 것입니다.

즉, 작년에 새로운 임대 계약을 체결했고 가격이 의미 있게 하락했다면 새로운 임대료가 실제 달러로 하락한 후 더 저렴한 숙박 시설을 찾게 될 수 있습니다.

임대료 인하가 부동산 투자자에게 의미하는 바는 무엇입니까?

임대료가 실질 달러 기준으로 감소한다면 손실은 최근 몇 년간 얻은 이익만큼 크지 않을 것입니다. 단기 손실처럼 느껴질 수 있지만, 2020년보다 여전히 더 많은 돈을 벌고 있을 것입니다. 이것은 팬데믹 이전에 부동산 투자를 구매한 사람들에게 해당될 가능성이 높습니다.

부동산 게임에 뛰어드는 것을 고려하고 있다면 주택이나 다가구 주택을 구입할 때 임대료 인하를 고려해야 합니다. 그러나 잠재적인 감소율이 장기적으로 적합한 부동산의 수익성을 제거할 가능성은 없습니다.

즉, 감소율은 다른 시장에 불균형적으로 영향을 미칠 것입니다. 팬데믹의 첫 XNUMX년과 팬데믹의 첫 XNUMX년 동안 엄청난 수요 변동을 경험한 위치에 부동산이 있는 경우 상황을 특히 면밀히 주시하고 싶을 것입니다.

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히프 라인

NBER(전국경제조사국) 아직 경기 침체를 선언하지 않았습니다. 우리가 경기 침체를 겪고 있든 그렇지 않든, 우리는 확실히 특이한 경제 시대를 경험하고 있습니다.

이러한 유형의 침체가 반드시 임대료 하락을 의미하는 것은 아니기 때문에 이것이 경기 침체인지 여부는 중요하지 않습니다. 각 경기 침체를 둘러싼 경제 상황이 다르기 때문에 결과가 다를 것입니다.

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