코비드-19 팬데믹 기간 동안 60년 동안 시드니 서부에서 가장 먼 교외 지역인 퀘이커스 힐(Quakers Hill)의 주택 판매자들은 재산을 모았습니다. 부동산 중개인인 Ray White의 Josh Tesolin은 약 70~1명의 시청자가 집집마다 돌아다니며 매매한다고 회상합니다. 구매자들은 경매에서 경쟁을 하여 확률보다 훨씬 높은 가격에 입찰했습니다. Tesolin은 "1.4만 달러를 요구하고 20만 달러에 판매한다고 가정해 봅시다."라고 말합니다. "당시 시장은 미쳤습니다. 지금과는 매우 다른 그림입니다." 그는 올해 인근 지역 가격이 XNUMX% 하락했다고 추정했다. 소유자는 원하는 만큼 집을 팔 수 없기 때문에 집을 빼내고 있습니다. 시장이 들썩이고 있습니다.
호주 주택 가격은 18개월 연속 하락하여 Quakers Hill을 세계적인 추세의 선두에 섰습니다. 중앙 은행은 인플레이션을 억제하기 위해 경쟁하면서 최소 8년 만에 가장 빠른 속도로 금리를 인상하고 있습니다. 이는 현재 주택 시장의 대학살로 이어지고 있습니다. 컨설팅 회사인 Oxford Economics가 모니터링하는 12개국 중 XNUMX개국에서 가격이 하락하고 있으며 가장 과열된 시장에서 가장 빠르게 하락하고 있습니다. 캐나다와 스웨덴에서는 XNUMX월 이후 XNUMX% 이상 하락했습니다. 뉴질랜드에서는 작년 최고점 이후 XNUMX% 이상 하락했습니다. 미국과 영국에서도 가격이 하락하기 시작했습니다. 다른 많은 국가들이 같은 방향으로 가고 있습니다.
거래도 줄었다. 로비 그룹인 전미부동산중개인협회(National Association of Realtors)에 따르면 미국의 2010월 주택 판매는 전년도에 비해 30분의 XNUMX 감소했다. 뉴질랜드의 분기별 매출은 XNUMX년 이후 XNUMX월까지 XNUMX개월 동안 가장 약했습니다. Barratt와 Taylor Wimpey와 같은 영국 대형 건설업체의 주가는 올해 절반으로 떨어졌습니다. 미국 최대 기업인 Dr Horton과 Lennar는 XNUMX% 이상 하락했습니다.
이것은 많은 주택 소유자들이 당연하게 여겼던 오랜 호황의 끝을 나타냅니다. 최저 수준의 모기지 이자율과 제한된 공급은 2007-09년 글로벌 금융 위기 이후 60년 동안 부유층 주택 가격의 꾸준한 상승을 부추겼습니다. 예를 들어, 미국의 물가는 2012년 저점에서 2019년 말까지 거의 30%나 상승했습니다. 그런 다음 전염병이 발생하여 가격이 진정으로 치솟았습니다. 미국, 캐나다, 네덜란드에서는 2020년 이후 XNUMX% 이상 증가했습니다. 폐쇄와 원격 근무로의 전환으로 인해 정원이나 사무실이 있는 교외 부동산에 대한 수요가 증가했습니다. 코로나XNUMX 확산으로 주택 위기가 우려되는 정부는 모기지 규제를 일시적으로 완화하거나 제거하여 구매를 더 쉽게 만들었습니다. 팬데믹 저축은 첫 구매자가 막대한 보증금을 버는 데 도움이 되었습니다.
그러나 금리 인상은 이제 모기지 금리를 수십 년 동안 볼 수 없었던 수준으로 되돌려 놓았습니다. 30년 전만 해도 미국의 3년 고정 모기지론은 7% 미만이었습니다. 오늘날에는 7%에 불과합니다. 뉴질랜드에서는 모기지 이자율이 6년 만에 처음으로 XNUMX%를 넘었습니다. 영국에서는 평균 XNUMX년 고정 금리 대출이 수십 년 만에 처음으로 XNUMX%를 넘어섰습니다. 이것은 장래의 구매자의 삶을 더 어렵게 만들고 기존 주택 소유자들 사이에서 고통의 기회를 증가시킬 것입니다. 이는 앞으로 수년간 불편한 정치적, 사회적 결과를 초래할 가능성이 있는 변화입니다.
세 가지 요인에 따라 통증이 가장 심한 위치와 이러한 결과가 발생할 가능성이 가장 높은 위치가 결정됩니다. 첫 번째는 최근 가격 상승입니다. 팬데믹 이후 가격이 급등한 주택 시장은 냉각 수요에 특히 취약합니다. 많은 부유한 국가들이 올해 초 한 자릿수의 연간 성장률로 둔화된 반면, 미국과 캐나다는 부유한 캘리포니아와 뉴저지를 끌어들이는 산악 마을과 선벨트 주의 주택에 대한 엄청난 수요에 힘입어 두 자릿수 상승을 유지했습니다. 토론토와 같은 도시와 함께 요커.
차입 수준은 두 번째 요소입니다. 소득에서 가계 부채가 높을수록 더 취약한 소유자는 더 높은 모기지 상환액과 채무 불이행에 직면하게 됩니다. 중앙 은행가들은 소득 대비 가계 부채가 미국, 영국, 스페인 등의 국가에서 글로벌 금융 위기 직전보다 낮아졌다는 사실에 위안을 찾을 것입니다. 그러나 일부 국가는 엄청난 부채에 직면해 있습니다. 이것은 모기지 이자율의 작은 상승에도 민감하게 만듭니다. 금융 위기의 전면전을 피할 수 있었던 호주, 캐나다, 스웨덴의 가계는 그 이후 몇 년 동안 엄청난 차입금을 모았고, 이는 금융 감시자들의 경고를 불러일으켰습니다. 스웨덴 중앙은행 총재인 스테판 잉베스는 “화산 꼭대기에 앉아 있는 것과 같다”고 말했습니다.
세 번째 요인은 높은 금리가 주택 소유자에게 전달되는 속도입니다. 가장 큰 위험은 정책 금리의 변화에 따라 변동하는 변동 금리 모기지 차용인입니다. 그들은 가처분 소득의 즉각적인 감소에 직면합니다. 캐나다에서는 변동금리 모기지가 전체 대출의 절반 이상을 차지합니다. 호주와 스웨덴에서는 거의 XNUMX분의 XNUMX를 차지합니다.
다른 국가에서는 고정 기간 차입이 훨씬 더 일반적이며, 이는 금리 인상이 상당한 시차를 거쳐 통과한다는 것을 의미합니다. 미국 모기지론의 대부분은 이러한 조건에 있습니다. 이러한 모기지는 유럽 전역에서 이전보다 더 인기가 있습니다. 그러나 모든 고정 기간 대출이 같은 것은 아닙니다. 미국에서는 대부분이 70~XNUMX년 동안 고정되어 있습니다. 다른 국가에서는 고정 금리 차용자도 곧 치솟는 모기지 비용에 직면하게 될 것입니다. 뉴질랜드에서는 고정 금리 모기지가 기존 대출의 대부분을 차지하지만 XNUMX% 이상이 만기가 XNUMX년 미만입니다. 작년에 영국에서 제거된 것의 거의 절반도 마찬가지입니다.
이것을 종합하면 깊은 주택 슬럼프의 모든 요소가 제자리에 있습니다. 그러나 이번에는 미국이 아니라 캐나다, 네덜란드, 호주, 뉴질랜드 및 노르웨이가 주도할 가능성이 높습니다(표 참조). 여러 부동산 회사의 예측에 따르면 호주와 캐나다의 경우 가격이 최고점에서 최대 14%까지 하락할 수 있으며 이는 미국이나 영국에서 예상되는 것보다 약간 더 높습니다. Royal Bank of Canada의 경제학자들은 캐나다의 판매량이 40~2022년에 23% 이상 급감할 것으로 예상하고 있습니다.
통증 역치
각 국가 내에서 어떤 사람들은 다른 사람들보다 더 많은 고통을 겪을 것입니다. 최근 몇 년 동안 일반 차용인의 신용 질이 개선되었습니다. 글로벌 금융 위기 이후 도입된 규제가 강화되면서 더 위험한 차용인이 모기지론을 받기가 더 어려워졌기 때문입니다. 그러나 금리 충격과 생활비 급증의 해로운 조합은 주택 소유자를 심각한 압박에 빠뜨릴 것입니다.
예를 들어 호주에서는 주택 신용의 7분의 15이 변동 조건입니다. 2월 10일에 발행된 중앙 은행의 최신 금융 안정성 보고서에 따르면, 이러한 차용인의 절반은 이자율이 시장에 맞춰 상승할 경우 여분의 현금 또는 모기지 및 필수 생활비 후 남은 자금이 최소 2025분의 12로 떨어질 것이라고 합니다. 기대치 - 26%는 이 측정값이 부정적으로 바뀌는 것을 볼 것입니다. 영국에서는 거의 XNUMX백만 가구 또는 모기지 대출이 있는 가구의 XNUMX분의 XNUMX이 XNUMX년 초까지 더 높은 지불액이 가계 소득의 XNUMX%를 추가로 흡수하는 것을 볼 수 있습니다. 네덜란드에서는 소득의 XNUMX분의 XNUMX 이상을 모기지로 지불하는 주택 소유자의 비율 이자율이 XNUMX% 포인트 인상된다면 이자율은 XNUMX%에서 XNUMX%로 증가할 것입니다.
처음 구매자와 최근 차용인은 특히 취약합니다. 많은 사람들이 주택 구입을 위해 재정을 늘렸고, 급증하는 모기지 비용을 충당하기 위해 여분의 현금을 덜 남겼습니다. 미국에서는 작년에 첫 구매자가 판매 2021분의 2022을 차지했습니다. 많은 사람들이 저축액이 적습니다. XNUMX년 초부터 XNUMX년 XNUMX월 사이에 대출을 받은 호주 구매자의 약 절반이 비오는 날을 대비해 XNUMX개월치 미만의 모기지 상환금을 마련해 두었습니다. 마침내 부동산을 구입한 밀레니얼 세대는 엄청난 충격을 받고 있습니다.
또한 최초 구매자는 자산을 축적할 시간이 적었습니다. 옥스포드 이코노믹스는 15년 동안 미국의 집값이 65% 하락하면 전염병이 시작된 이후 축적된 주택 자산의 20분의 5가 상쇄될 것으로 추정합니다. 대조적으로, 나이든 소유자는 더 안전합니다. XNUMX세 이상 미국 주택 소유자의 절반 이상이 밀레니엄이 시작되기 전에 이사했습니다. 이로 인해 새 소유주는 마이너스 자산에 빠질 위험이 높아져 이사를 하거나 주택 담보 대출을 받기가 어렵습니다. 컨설팅 회사인 Residential Analysts의 Neal Hudson에 따르면 영국에서는 집값이 XNUMX% 하락하면 모기지론의 XNUMX%가 마이너스 자산으로 남게 될 것이라고 합니다. 런던의 모기지 소유자 XNUMX명 중 XNUMX명은 영향을 받을 것입니다.
좋은 소식은 은행들이 경기 침체를 헤쳐나갈 수 있어야 한다는 것입니다. 2007-09년에 미지급 부채의 증가는 일부 미국 부채를 위기에 빠뜨렸습니다. 또 다른 컨설팅 업체인 캐피털 이코노믹스에 따르면 영국 은행들은 현재 손실을 메우기 위해 거의 33배에 달하는 자본을 보유하고 있다. 영란은행(BoE)의 최근 스트레스 테스트에 따르면 영국의 대출 기관은 주택 가격이 3.5% 하락하고 실업률이 12%에서 XNUMX%로 상승하는 것을 흡수할 수 있을 것이라고 합니다. 미국에서 은행들은 모기지 시장에서 물러나면서 현재 신규 모기지 대출의 절반 이상을 비은행이 제공하고 있습니다. 따라서 위험은 더 이상 시스템적으로 중요한 대출 기관에 집중되지 않습니다.
그러나 주택 압박은 심각한 결과를 초래할 것입니다. 캘리포니아 대학 로스앤젤레스 캠퍼스의 Edward Leamer는 2007년에 출판된 논문에서 "주택 주기는 경기 주기입니다."라고 썼습니다. 주택 침체는 미국의 지난 2019번의 경기 침체 중 10번이 선행했다고 언급했습니다. 금융 위기 이후, Mr.Leamer는 독자들이 메시지를 이해하지 못한 경우를 대비하여 "주택은 실제로 경기 순환입니다"라는 제목의 논문을 발표했습니다. 두 사이클 사이의 연결은 주택이 소유자 점유자에게 "부의 효과"를 부여하기 때문에 발생합니다. 집값이 오르면 사람들은 자신의 재정 상황에 대해 좋게 생각하므로 더 많이 빌리고 지출합니다. 넘어지면 사람들은 허리띠를 조입니다. 0.35년 영란은행의 연구에 따르면 집값이 0.5% 오르면 소비가 XNUMX~XNUMX% 증가합니다.
주택 시장과 나머지 경제 사이의 또 다른 중요한 통로는 투자입니다. 주택, 특히 주택 건설과 관련된 자본 지출은 극도로 변동성이 클 수 있으며 종종 경제 성장 또는 축소의 차이입니다. 실제로 주거 투자 감소는 2007-09년 미국 GDP 하락의 20분의 XNUMX을 차지했습니다. 영국에 대한 연구에서도 비슷한 결과가 나타났습니다. 주택 건설업자는 호황과 나쁜 경제 소식을 쫓습니다. 이번에 우려가 커지면서 미국 민간 주택 착공은 XNUMX월 이후 XNUMX% 감소했습니다. 이번에는 인플레이션과 막대한 에너지 비용으로 인해 이미 현금이 부족한 채무자들이 더 높은 모기지 상환액을 충당하기 위해 다른 상품과 서비스에 더 적게 지출하게 될 것입니다.
어떤 사람들은 주택 붕괴의 장점을 봅니다. 그들은 낮은 가격으로 젊은 사람들이 첫 주택을 구입할 수 있기를 바랍니다. 이러한 희망은 거의 무너질 것이 확실합니다. 주택 조정에서, 그리고 때로는 그 이후 몇 년 동안 주택 소유율은 상승하기보다는 하락하는 경향이 있습니다. 예를 들어, 영국에서는 약 65%의 사람들이 자신의 집을 소유하고 있는데, 이는 글로벌 금융 위기가 시작될 때의 70%에서 감소한 것입니다. 2000년대 후반에 대규모 붕괴를 경험한 아일랜드의 주택 소유율은 여전히 최고점보다 XNUMX%포인트 이상 낮습니다. 주택 가격을 하락시키는 경제적 상황은 주택 소유자가 될 기회를 동시에 위험에 빠뜨립니다. 실업은 증가하고 임금은 감소한다. 금리가 오르면 사람들은 더 적게 빌릴 수 있고 모기지 대출 기관은 대출에 대해 더 냉담해지는 경향이 있습니다. 브리티시 컬럼비아 대학의 Tsur Somerville은 캐나다에서 증가하는 차입 비용이 더 낮은 구매 가격으로 인한 절감액을 "압박"할 것이라고 예측합니다.
주거는 정치적이다
주택 경기 침체의 가장 큰 영향은 정치에 있을지도 모릅니다. 주택 소유가 통과 의례로 여겨지는 국가에서 경제성을 높이지 않고 가격을 낮추면 이미 아픈 상처에 소금이 스며들 것입니다. “무엇에 빠지는가? 상상도 할 수 없는 수준이 아닌 터무니없이 기괴한 가격으로 떨어지는 건가요?” 몬트리올의 지역 사회 복지사이자 자전거 정비사인 Robin Black이 묻습니다. “기본적으로 나는 꿈이 끝났다는 것을 받아들였습니다. 창문 놓쳤어.” 몇 명의 밀레니얼 세대가 보증금을 마련하기 위해 노력했습니다. 이제 그들은 훨씬 더 높은 모기지 지불금을 내기 위해 고군분투해야 할 것입니다. 탈취의 위협이 도사리고 있습니다. 집을 잃는 것은 이전에는 없었던 방식으로 가능성이 있습니다.
몇 년 동안 더 많은 집주인들은 실질 임금 인상이 끔찍하더라도 적어도 집값은 오르고 있다는 생각에 위안을 삼았습니다. 그 시절은 끝났습니다. XNUMX년 동안의 물가 상승을 통해 큰 승리를 거둔 베이비붐 세대도 이제 규모 축소가 수익성이 낮아짐에 따라 은퇴 후 더 작은 알로 살 수 있다는 전망에 직면해 있습니다. 이 모든 것은 한 때 현상 유지의 혜택을 받던 사람들이 손해를 보는 것이 어떤 느낌인지 알게 됨에 따라 금리 인상이 예측할 수 없는 정치적 반향을 일으킬 것임을 의미합니다.
따라서 정책 입안자들이 대규모 구조 작업을 시작하더라도 놀라지 마십시오. 이미 헝가리 정부는 모기지 금리 인상으로부터 시민들을 보호해 왔습니다. 뉴질랜드 주택에 대한 분석에서 imf는 "XNUMX차 효과와 뚜렷한 경기 침체를 피하기 위해 정책 지원이 필요할 수 있다"고 우려합니다. 스페인에서는 은행들이 변동금리 모기지 상환금 인상을 제한하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 영국의 모든 신문을 합친 것보다 더 많은 영향력을 가진 영국의 금융 전문가인 Martin Lewis는 모기지 소유자를 위한 국가 지원 캠페인을 시작했습니다. 집값이 땅에 떨어지면 그러한 수요는 더욱 커질 것입니다.
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The Economist, 라이센스하에 출판됨. 원본 콘텐츠는 다음에서 찾을 수 있습니다. https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze
출처: https://finance.yahoo.com/news/housing-markets-face-brutal-squeeze-104820590.html