제롬 파월 연방준비제도(연준) 의장은 와이오밍주 잭슨홀 연설에서 높은 인플레이션율을 낮추기 위해 금리 인상이 필요하다고 분명히 밝혔습니다. 이것이 영향을 미칠 수 있는 방법 부동산 투자 신탁 (REITs)는 가격 인상, 가격 인상 중단 또는 하락, 금리 인상에 따라 가격이 하락할 수 있는 배당금 지급 REITs에 대한 피해로 인해 부동산 구매가 최소 XNUMX배 이상 줄어듭니다.
파월과 승무원이 그런 방향으로 가고 있다는 사실에 아무도 놀라지 않았기 때문에 더 높은 요금에 대한 일부 이야기는 이미 가격이 책정되었습니다. 채권 시장은 연준의 체스 움직임에 대한 기대로 수익률이 상승하면서 몇 주 동안 매도세를 보였습니다. 문제는 뉴스가 REIT로 완전히 가격이 책정되었습니까? 요금이 예상보다 더 높게(아마도 훨씬 더 높을 수 있음) 올라가면 어떻게 될까요? 지금은 가능성이 없어 보이지만 알기 어렵습니다.
장기 확장을 위해 돈을 빌린 리츠는 꽤 오랫동안 더 낮은 금리를 유지하게 될 것입니다. 그것은 좋은 일이지만, 경기 침체(연준의 금리 인상의 결과)가 거의 확실하게 야기할 부동산 가치 하락으로 상쇄됩니다. "이것은 때때로 발생하는 금리 인상의 또 다른 하나"라는 생각은 오해의 소지가 있습니다. "고통"이 수반될 것이라는 파월의 말은 단순한 경기 침체가 아니라 심각한 결과의 경기 침체가 예상될 가능성이 높음을 나타냅니다.
잭슨 홀에서 연준이 제한적 정책 기조를 시행하고 있음이 분명했으며 그러한 정책을 조기에 완화할 것을 경고했습니다. 이 메시지는 투자자가 이제 REIT를 고려할 때 고려해야 하는 농담이 아닌 부분입니다.
2년 및 10년 만기 국채 수익률은 2000년으로 거슬러 올라가는 장기 하락 추세선을 넘어섰습니다. 채권 시장은 금리 인상이 적절한 속도로 계속될 것이라는 것을 몇 달 동안 감지했습니다. 이와 관련하여 부동산에 직접적인 영향을 미치는 것은 모기지 이자율의 상승세입니다.
15년 고정금리 차트는 다음과 같습니다.
이 비율이 몇 년 전으로 거슬러 올라가는 하락 추세선을 돌파하는 데 얼마나 근접했는지 주목하십시오. 이 추세는 시장에 대한 새로운 시대의 명백한 시작을 나타냅니다.
다음은 30년 고정금리 차트입니다.
모기지 이자율의 상승 움직임이 장기 하락 추세를 돌파하려는 또 다른 사례로 가정의 변화가 필요함을 시사합니다. 이 경우 경기 침체가 서서히 진행되고 있다면 REITs는 몇 가지 문제에 직면하게 됩니다.
많은 미국인들이 경기 침체기에 일자리를 잃는다면 대형 호텔 리츠를 택합시다. 저장 리츠는 어떻습니까? 실직이 쌓이면 실업자의 증가가 저장 시설의 경제성에 영향을 미칠까요?
기본 속성의 가격이 하락합니까?
배당금을 지급하는 REITs는 금리가 오르면 매도될 것이기 때문에 장기 투자자들은 이를 고수할 것인가?
이러한 생각은 "일부 고통"이 앞서 있다는 Powell의 말을 받아들입니다.
일부 경제학자들은 연준이 곧(몇 주 또는 한 달 또는 XNUMX주 이내에) 선회할 것이며 CPI와 PPI 수치가 인플레이션의 심각한 감소를 나타내면 금리 인하 절차를 시작할 것이라고 가정합니다. 이 조치를 취하려면 유가가 계속 하락하고 펌프의 가스 가격이 계속 하락해야 합니다. 이것은 중요하고 의심스러운 가정입니다.
경기 침체가 임박하고 대부분의 사람들이 예상하는 것보다 오랫동안 더 높은 이자율(파월의 연설에 따라)이 유지되는 이러한 조건에서 심각한 신규 자금이 REIT로 향하는 것을 보기는 어렵습니다.
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출처: https://finance.yahoo.com/news/powells-rate-hikes-might-affect-162011955.html