부동산 투자 부동산의 가치를 평가하는 방법

부동산 투자 가치를 분석하는 방법은 주식의 펀더멘털 분석에 사용되는 방법과 유사합니다. 부동산 투자는 일반적으로 단기 거래가 아니므로 현금 흐름과 그에 따른 수익률을 분석하는 것은 수익성 있는 투자를 한다는 목표를 달성하는 데 중요합니다.

이익을 얻으려면 투자자는 부동산 가치를 평가하는 방법을 알아야 하고 부동산 평가, 임대 소득 또는 둘 다를 통해 각각이 얼마나 많은 이익을 얻을 수 있는지에 대해 교육받은 추측을 해야 합니다. 정확한 부동산 평가는 투자자가 부동산을 사고 팔 때 더 나은 결정을 내리는 데 도움이 될 수 있습니다.

주식 가치 평가는 일반적으로 절대 가치와 상대 가치라는 두 가지 기본 방법론을 통해 수행됩니다. 부동산 가치 평가도 마찬가지다.

부동산에 대한 적절한 할인율로 미래 순영업이익(NOI)을 할인하는 것은 주식에 대한 현금흐름할인(DCF) 평가와 유사합니다. 한편, 부동산에 총소득 승수 모델을 통합하는 것은 주식의 상대 가치 평가와 비슷합니다. 아래에서는 이러한 방법을 사용하여 부동산 자산을 평가하는 방법을 살펴보겠습니다.

자본화 비율

부동산 투자자가 부동산 평가를 수행할 때 가장 중요한 가정 중 하나는 캡 레이트라고도 하는 적절한 자본화 비율을 선택하는 것입니다.

자본화율은 부동산에 대한 요구수익률, 순 가치 상승 또는 감가상각비입니다. 간단히 말해서 자산의 현재 가치를 결정하기 위해 NOI에 적용되는 비율입니다.

예를 들어, 부동산이 향후 1년 동안 14만 달러의 NOI를 생성할 것으로 예상된다고 가정합니다. XNUMX%의 자본화율로 할인된 경우 해당 부동산의 시장 가치는 다음과 같습니다.

$\begin{정렬}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0.14}\bigg)\\&\textbf{여기서:}\\&\text{시장 가치}=\text{순 영업 이익}/ {\text{캡 요율}}\end{정렬}$â € <$7,142,857(0.14$1,000,000â € <)여기서시장 가치=순영업이익/캡 레이트â € <

7,142,857달러의 시장 가치는 부동산이 6.5만 달러에 팔릴 경우 좋은 거래입니다. 하지만 매매가가 8만 달러라면 나쁜 거래다.

자본화 비율을 결정하는 것은 소득 창출 자산을 평가하는 데 사용되는 주요 지표 중 하나입니다. 회사의 가중 평균 자본 비용(WACC)을 계산하는 것보다 다소 복잡하지만 투자자가 다음을 포함하여 적절한 자본화 비율을 찾는 데 사용할 수 있는 몇 가지 방법이 있습니다.

• 빌드업 방식
• 시장 추출 방식
• 투자 범위 방법

빌드업 방식

캡 레이트를 계산하는 한 가지 일반적인 접근 방식은 빌드업 방법입니다. 이자율로 시작하여 다음을 추가합니다.

1. 적절한 유동성 프리미엄 - 부동산의 비유동성으로 인해 발생
2. 탈환 프리미엄 - 순 토지 가치 상승을 설명합니다.
3. 위험 프리미엄 - 부동산 시장의 전반적인 위험 노출을 나타냅니다.

이자율 6%, 비유동성 이자율 1.5%, 환매 프리미엄 1.5%, 위험률 2.5%를 감안할 때 지분 자산의 자본화율은 11.5%(6% + 1.5% + 1.5% + 2.5 %). 순 영업 소득이 $200,000인 경우 부동산의 시장 가치는 $1,739,130($200,000 / 0.115)입니다.

이 계산을 수행하는 것은 매우 간단합니다. 그러나 복잡성은 자본화 비율의 개별 구성 요소에 대한 정확한 추정치를 평가하는 데 있으며 이는 어려울 수 있습니다. 축적 방법의 장점은 할인율의 개별 구성 요소를 정의하고 정확하게 측정하려고 시도한다는 것입니다.

시장 추출 방법

시장 추출 방법은 비교 가능한 소득 창출 자산에 대한 현재의 쉽게 사용할 수 있는 NOI 및 판매 가격 정보가 있다고 가정합니다. 시장추출법의 장점은 자본화율이 직접소득 자본화를 보다 의미 있게 만든다는 것이다.

자본화율을 결정하는 것은 비교적 간단합니다. 투자자가 NOI로 $500,000를 창출할 것으로 예상되는 주차장을 구입할 수 있다고 가정합니다. 이 지역에는 세 개의 기존 비교 가능한 소득 창출 주차장이 있습니다.

• 주차장 1의 NOI는 $250,000이고 판매 가격은 $3백만입니다. 자본화율은 8.33%($250,000 / $3,000,000)입니다.
• 주차장 2의 NOI는 $400,000이고 판매 가격은 $3.95백만입니다. 자본화율은 10.13%($400,000 / $3,950,000)입니다.
• 주차장 3의 NOI는 $185,000이고 판매 가격은 $2백만입니다. 자본화율은 9.25%($185,000 / $2,000,000)입니다.

이 세 가지 비교 가능한 부동산에 대한 평균 캡 비율을 취하면 전체 자본화 비율이 9.24%로 시장을 합리적으로 나타낼 수 있습니다. 이 자본화 비율을 사용하여 투자자는 고려 중인 부동산의 시장 가치를 결정할 수 있습니다. 주차장 투자 기회의 가치는 $5,411,255($500,000 / 0.0924)입니다.

투자 범위 방법

투자 범위 방법의 경우 자본화율은 부채 및 자기 자본 조달을 모두 사용하는 부동산에 대한 개별 이자율을 사용하여 계산됩니다. 이 방법의 장점은 자금조달 부동산 투자에 가장 적합한 자본화율이라는 점이다.

첫 번째 단계는 싱킹 펀드 팩터를 계산하는 것입니다. 이것은 미래 시점에서 특정 금액을 갖기 위해 각 기간을 따로 따로 설정해야 하는 백분율입니다. NOI가 $950,000인 부동산이 50%의 자금을 조달하고 7%의 이율로 부채를 사용하여 15년 동안 상각한다고 가정합니다. 나머지는 10%의 요구수익률로 자기자본으로 지급됩니다. 싱킹 펀드 팩터는 다음과 같이 계산됩니다.

$\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{where:}\\&\text{SFF}=\text{싱킹 펀드 팩터}\\ &i=\text{주기적 이자율, 종종 표시됨}\\&\phantom{i=}\text{연간 퍼센트 이자율}\\&n=\text{기간 수, 종종 연도로 표시}\end{정렬 }$â € <SFF=(1+i)n-1iâ € <여기서SFF=싱킹 펀드 팩터i=종종 다음과 같이 표현되는 정기 이자율i=연간 비율â € <

숫자를 대입하면 다음을 얻습니다.

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - 1

이것은 3.98%로 계산됩니다. 대출 기관이 지불해야 하는 비율은 이 싱킹 펀드 팩터와 같습니다. ...을 더한 이자율. 이 예에서 이것은 10.98%(0.07 + 0.0398)로 나옵니다.

따라서 부채에 50% 가중치와 자기자본에 50% 가중치를 사용하는 가중 평균 비율 또는 전체 자본화 비율은 다음과 같습니다.

• 10.49% [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]

결과적으로 부동산의 시장 가치는 다음과 같습니다.

• $9,056,244 ($950,000 / 0.1049)

평가 방법

절대 평가 모델은 자산의 내재 가치를 얻기 위해 미래 유입 현금 흐름의 현재 가치를 결정합니다. 가장 일반적인 방법은 배당금 할인 모델(DDM)과 현금 흐름 할인(DCF) 기법입니다.

반면, 상대가치법은 두 개의 비교 가능한 증권이 수익에 따라 유사하게 가격이 책정되어야 한다고 제안합니다. 주가수익비율(P/E) 및 판매가격과 같은 비율을 동일한 산업 내의 다른 회사와 비교하여 주식이 저평가 또는 고평가되었는지 여부를 결정합니다.

주식 평가에서와 마찬가지로 부동산 평가 분석은 가능한 가치 범위를 결정하기 위해 두 절차를 모두 구현해야 합니다.

미래 NOI 할인

할인된 순 영업 이익을 기반으로 부동산 가치를 계산하는 공식은 다음과 같습니다.

$\begin{정렬}&\text{시장 가치}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{여기서:}\\&NOI=\text{순 영업 이익} \\&r=\text{부동산 자산에 대한 요구수익률}\\&g=\text{성장률 }NOI\\&R=\text{자본화율 }(rg)\end{정렬}$â € <시장 가치=r-gNOI1â € <â € <=RNOI1â € <â € <여기서NOI=순영업이익r=부동산 자산의 요구수익률g=의 성장률 NOIâ € <

NOI는 운영 비용을 고려한 후 세금 및 이자 지불을 공제하기 전의 재산이 창출할 수입을 반영합니다. 그러나 비용을 공제하기 전에 투자에서 얻은 총 수익을 결정해야 합니다.

예상 임대 수익은 초기에 인근의 유사한 부동산을 기반으로 예측할 수 있습니다. 적절한 시장 조사를 통해 투자자는 해당 지역에서 세입자가 지불하는 가격을 결정할 수 있으며 유사한 평방 피트당 임대료가 이 부동산에 적용될 수 있다고 가정할 수 있습니다. 임대료의 예측 증가는 공식 내에서 성장률로 설명됩니다.

높은 공실률은 부동산 투자 수익에 대한 잠재적인 위협이므로 자산이 최대 용량으로 활용되지 않는 경우 손실된 소득을 결정하기 위해 민감도 분석 또는 현실적인 보수적 추정을 사용해야 합니다.

운영비에는 재산보험, 관리비, 유지비, 공과금 등 건물의 일상적인 운영을 통해 직접 발생하는 비용이 포함됩니다. 감가상각비는 총 비용 계산에 포함되지 않습니다. 부동산 자산의 순영업이익은 EBITDA(이자, 세금, 감가상각 전 소득)와 유사합니다.

부동산 투자에서 NOI를 캡 비율로 할인하는 것은 배당 성장에 맞게 조정된 적절한 요구 수익률로 미래 배당 흐름을 할인하는 것과 유사합니다. 배당 성장 모델에 익숙한 주식 투자자는 즉시 유사성을 볼 수 있습니다.

총 소득 승수

총 소득 승수 접근법은 동일한 지역의 부동산이 창출하는 데 도움이 되는 총 소득에 비례하여 평가될 것이라는 기본 가정을 기반으로 하는 상대 평가 방법입니다.

이름에서 알 수 있듯이 총 수입은 운영 비용을 공제하기 전의 총 수입입니다. 그러나 정확한 총수입 추정치를 얻으려면 공실률을 예측해야 합니다.

예를 들어, 부동산 투자자가 100,000제곱피트 건물을 구입하는 경우 유사한 부동산 데이터에서 이웃의 제곱피트당 평균 월 소득이 $10임을 결정할 수 있습니다. 투자자는 처음에 총 연간 소득이 $12백만($10 x 12개월 x 100,000제곱피트)이라고 가정할 수 있지만 주어진 시간에 건물에 일부 빈 유닛이 있을 가능성이 있습니다.

공실률이 10%라고 가정하면 총 연간 수입은 10.8만 달러(12만 달러 x 90%)입니다. 순이익 접근법에도 유사한 접근법이 적용됩니다.

부동산 자산의 가치를 평가하는 다음 단계는 총소득 승수를 결정하고 여기에 총 연간 소득을 곱하는 것입니다. 총 소득 승수는 과거 판매 데이터를 사용하여 찾을 수 있습니다. 비교 가능한 부동산의 판매 가격을 보고 그 가치를 연간 총 소득으로 나누면 해당 지역의 평균 승수가 나옵니다.

이러한 유형의 평가 접근 방식은 비교 가능한 거래 또는 배수를 사용하여 주식을 평가하는 것과 유사합니다. 많은 분석가들은 회사의 수익을 예측하고 주당 순이익(EPS)에 해당 산업의 P/E 비율을 곱합니다. 부동산 평가도 유사한 조치를 통해 수행할 수 있습니다.

부동산 가치 평가의 걸림돌

이 두 가지 부동산 평가 방법은 비교적 간단해 보입니다. 그러나 실제로 이러한 계산으로 소득 창출 자산의 가치를 결정하는 것은 상당히 복잡합니다. 우선 순영업이익, 자본화율에 포함된 보험료, 비교 가능한 판매 데이터와 같은 모든 공식 입력에 대해 필요한 정보를 얻는 데 시간이 많이 걸리고 어려울 수 있습니다.

둘째, 이러한 평가 모델은 신용 위기 또는 부동산 붐과 같은 부동산 시장의 주요 변화 가능성을 적절하게 고려하지 않습니다. 결과적으로 변화하는 경제 변수의 가능한 영향을 예측하고 고려하기 위해 추가 분석을 수행해야 합니다.

부동산 시장은 주식 시장보다 덜 유동적이고 투명하기 때문에 때로는 충분한 정보에 입각한 투자 결정을 내리는 데 필요한 정보를 얻기가 어렵습니다.

즉, 일반적으로 대규모 개발을 구매하는 데 필요한 대규모 자본 투자로 인해 이 복잡한 분석이 저평가된 부동산(주식 투자와 유사)의 발견으로 이어질 경우 큰 수익을 낼 수 있습니다. 따라서 필요한 입력을 연구하는 데 시간을 할애하는 것은 시간과 에너지의 가치가 있습니다.

히프 라인

부동산 가치 평가는 종종 주식 분석과 유사한 전략을 기반으로 합니다. 할인된 NOI 및 총 소득 승수 접근법 외에 다른 방법도 자주 사용됩니다. 예를 들어, 일부 산업 전문가는 도시 이주 및 개발 패턴에 대한 적극적인 실무 지식을 가지고 있습니다.

결과적으로 그들은 가장 빠른 평가율을 경험할 가능성이 가장 높은 지역을 결정할 수 있습니다. 어떤 접근 방식을 사용하든 전략의 성공을 예측하는 가장 중요한 요인은 전략이 얼마나 잘 연구되었는지입니다.