'세입자와 거래할 가치가 있는지 모르겠다': 집을 임대로 전환해야 할까요, 아니면 팔아야 할까요?

그런데 현재 가지고 있는 집을 팔지, 임대할지 고민하고 있습니다. 나는 188,500달러에 집을 샀다. 나는 두 번 재융자했고 지난번에 현금을 받았다. 제 이자율은 2.75%이고 갚으려면 아직 18년이 남았습니다. 1,800~2,000달러에 빌릴 수 있습니다. 하지만 현재 최고가인 $500,000 가까이에 팔 수도 있기 때문에 이것이 최선의 선택인지는 모르겠습니다.

세입자가 두 번째 모기지를 지불하게 하는 것이 좋겠지만 세입자와 거래하고 그들이 항상 요구할 수 있는 수리를 처리할 가치가 있는지 모르겠습니다. 결국, 그것은 오래된 집입니다. 어떻게 해야 하나요? 

감사합니다.

포틀랜드에서 짐 싸기

'The Big Move'는 새 집 찾기에서 모기지 신청에 이르기까지 부동산의 안팎을 살펴 보는 MarketWatch 칼럼입니다.

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친애하는 패킹,

완전한 주택 시장에는 당신이 생각하고 있는 바로 그 움직임을 고려하는 많은 주택 소유자가 있습니다. 주택 소유자는 임대료 상승을 보고 있으며 많은 사람들이 이를 활용하고 있습니다. 부동산 웹사이트인 Apartment List에 따르면 18월 임대료는 전국적으로 XNUMX년 전보다 거의 XNUMX% 상승했으며 기록적인 성장을 나타냈습니다.

어느 정도 주택 소유자는 초기 주택을 임대로 전환하여 임대료 인상을 촉진하고 있습니다. 그렇지 않았다면 그 주택은 주택 구매 시장에 꼭 필요한 공급을 제공했을 것입니다. 그 대신 판매할 주택이 너무 적어 많은 미국인들이 구매할 부동산을 찾을 수 없기 때문에 희망했던 것보다 더 오래 임대해야 합니다. 더 많은 사람들이 임대한다는 것은 임대 단위에 대한 더 많은 경쟁을 의미하므로 임대료가 상승하고 있습니다.

많은 집주인이 이 길을 간다고 해서 반드시 그래야 하는 것은 아닙니다. 휴스턴에 본사를 둔 재정 자문 회사인 Gessner Wealth Strategies의 설립자이자 소유주인 Michelle Gessner는 "집주인이 되는 것과 관련하여 존재하는 모든 잠재적인 문제를 이해하는 경우에만 집을 임대 부동산으로 전환하는 것이 합리적입니다."라고 말했습니다. .

집주인이 되는 것의 이점은 쉽게 상상할 수 있습니다. 추가 수입을 사용하여 두 번째 모기지를 갚고 아마도 갚고 나면 은퇴를 위해 저축할 돈을 마련하는 것입니다. 그러나 팬데믹이 우리에게 배운 것이 있다면 작은 집주인이 되는 것이 마음이 약한 사람을 위한 것이 아니라는 것입니다.

당신은 이미 집주인이 되는 데 있어 몇 가지 어려움을 겪었습니다. 세입자와 상호 작용하고 부동산을 유지 관리하기 위해 협력해야 합니다. 그리고 가능성은, 세입자가 집을 당신이 가지고 있는 것처럼 좋게 대하지 않을 것이고, 당신이 정기적으로 수리하기 위해 돈을 내야 할 것입니다. 그것은 빙산의 일각일 뿐입니다.

재정적으로 안정되어 있는 것처럼 들리지만 첫 집과 새 집에 대한 모기지 비용을 스스로 지불할 수 있습니까? 많은 집주인은 전염병으로 인해 세입자가 임대료를 지불하는 데 어려움을 겪으면서 최근 몇 년 동안 임대 부동산에 대한 압류 및 파산에 직면했습니다. 결국, 이러한 부동산 소유자 중 다수는 손실을 줄이기 위해 주택을 매각하기로 결정했습니다.

당신이 그 스트레스를 받지 않는다고 생각한다면, 나는 집주인이 되는 것을 강력히 재고할 것입니다. 두 번 생각할 다른 재정적 이유가 있습니다. 누군가가 자신의 주 거주지를 팔 때 최대 $250,000의 자본 이득(또는 결혼하여 공동으로 신고하는 경우 $500,000)을 제외하게 됩니다. 따라서 예를 들어 주택을 $500,000에 팔았지만 원래 구입하기 위해 $300,000만 지불한 경우, 벌어들인 $200,000의 이익에 대해 양도소득세가 부과되지 않습니다.

부동산을 임대 주택으로 전환하기로 선택한 다음 나중에 매각하기로 결정하면 엄청난 세금이 부과될 수 있습니다. 자본 이득에 대한 제외를 이용하려면 지난 XNUMX년 중 XNUMX년 동안 집에서 살았어야 하지만 가장 최근 XNUMX년일 필요는 없습니다. 따라서 본질적으로 약간의 유예 기간이 있습니다. 그리고 집주인으로서 세금을 낼 수 있는 세금 공제가 있습니다.

250,000년 동안 집을 임대한 후 판매하기로 결정했다고 가정해 보겠습니다. 그러면 $500,000(또는 $1031) 공제를 받을 수 없으므로 판매로 얻은 모든 돈은 과세 소득으로 간주됩니다. 세금 타격을 피할 수 있는 방법이 있습니다. 특히 섹션 XNUMX 교환을 통해 그 돈을 다른 임대 부동산에 재투자할 수 있습니다. 그렇지 않으면 세금 청구서가 더 커질 것입니다.

또 다른 재정적 고려 사항은 모기지 대출 기관이 처음부터 부동산을 임대로 전환할 수 있는지 여부입니다. 모기지에는 일반적으로 차용인이 정해진 기간 동안 집에 거주해야 한다는 조항이 포함됩니다. 해당 기간이 만료되기 전에 이사를 하여 부동산을 임대하려고 하면 모기지 사기에 연루될 수 있습니다. 비교적 최근에 재융자를 했다는 점을 감안할 때 모기지 문서를 주의 깊게 조사해야 합니다.

당신은 나보다 위험과 재정적 복잡성에 대한 내성을 더 잘 알고 있습니다. 이 계획을 계속 진행하는 데 여전히 관심이 있다면 최상의 접근 방식을 계획하는 데 도움을 줄 수 있는 회계사와 재무 설계사와 반드시 상의하십시오. 내 직감은 당신이이 아이디어에 매진하지 않는다는 것입니다. 그렇다면 다른 옵션을 고려하겠습니다. 결국, 집을 팔아서 번 돈은 부채를 갚거나 다른 재정적 목표를 달성하는 데 큰 도움이 될 것입니다.

또한, 부동산에 투자하는 유일한 방법은 집주인이 되는 것이 아닙니다. 매사추세츠주 베드포드에 있는 금융 자문 회사인 American Private Wealth의 사장인 Kashif Ahmed는 "추가 수익금은 소득이나 성장 또는 부동산 관련 증권에 투자할 수 있습니다."라고 말했습니다. 예를 들어, 포트폴리오를 확장할 수 있지만 그 모든 돈을 집에 묶는 것보다 훨씬 더 유동적입니다.

결국 자신에게 가장 편한 선택을 하는 것이 잘못될 수는 없다고 생각합니다. 어떤 선택을 하시든 행운을 빕니다.

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