나는 74세의 어머니와 함께 집을 사고 있는데, 모기지는 내 이름으로 될 것입니다. 집의 이름을 어떻게 지어야 할까요?

MarketWatch에게,

74세인 어머니와 함께 집을 구입하는 것에 대해 조언을 해주실 수 있는지 알고 싶습니다. 저는 집을 팔고 얻은 수익금을 사용하여 새 집에 240,000달러를 걸고 시작할 것입니다. $220,000의 모기지. 저당권은 내 이름으로만 있을 것입니다. 어머니의 집이 팔리면 어머니는 집 수익금 중 일부인 $100,000를 저에게 주실 것입니다.

우리의 질문은 다음과 같습니다. 우리 둘 다 살게 될 집의 이름을 어떻게 지정해야 합니까? 생존권이 있는 공동 세입자가 있는 집에 두 사람의 이름을 모두 기재해야 합니까? 또한, 그녀가 내 재건축 모기지에 넣기 위해 주는 돈은 내가 그것에 대해 세금을 내야 하는 나에게 선물로 간주됩니까? 이것을 피할 방법이 있습니까? 그리고 마지막 질문은 어머니와 내가 더 이상 이 지구에 없을 때 그 집이 그녀의 것이 될 수 있도록 성인이 된 딸도 생존권이 있는 공동 세입자로 집의 소유권에 올려야 하느냐는 것입니다.

이러한 질문에 답할 수 없다면 부동산 변호사, 세무사 또는 CPA와 상담해야 하는지 알려주실 수 있습니까? 이런 유형의 질문을 누구에게 해야 하는지 잘 모르겠습니다. 나는 당신의 칼럼을 읽는 것을 즐깁니다. 도와 주셔서 감사합니다.

감사합니다.

엄마와 함께 이사

'The Big Move'는 새 집 찾기에서 모기지 신청에 이르기까지 부동산의 안팎을 살펴 보는 MarketWatch 칼럼입니다.

주택 매매에 대한 질문이 있습니까? 다음 움직임이 어디인지 알고 싶습니까? Jacob Passy에게 이메일 보내기 [이메일 보호].

친애하는 이동,

어머니가 나이가 들고 더 많은 도움이 필요함에 따라 어머니에게 편안함을 제공할 것이라고 확신하기 때문에 귀하가 어머니와 함께 집을 구입하려고 계획하고 있다는 것은 매우 기쁜 일입니다. 나는 당신이 이 계약에 대한 내 생각을 묻지 않았다는 것을 알고 있지만, 함께 사는 것에 대한 당신의 기대에 대해 서로 솔직한 대화를 많이 나누도록 제안하지 않았다면 나는 태만했을 것입니다. 이것은 두 사람 모두에게 큰 변화가 될 것이며, 다른 룸메이트 배치와 마찬가지로 평화로운 동거를 보장하기 위해 미리 같은 페이지에 있는 것이 가장 좋습니다.

두 분께서 선택하신 타임라인이 제가 혼란스럽다는 점을 인정해야 합니다. 시작하기 위해 집을 스스로 구입하는 것이 타당한 이유가 없다면, 두 사람이 함께 집을 구입하기 위해 조금 더 기다리지 않는 이유를 모르겠습니다. 특히 둘 다 집에 있는 것을 고려하고 있다면 증서. 자원을 한 번에 풀링하면 더 나은 자금 조달을 활용할 수 있습니다.

모기지 재조정은 많은 주택 소유자에게 유리할 수 있습니다. 이자율이나 대출 기간을 변경하지 않고도 부채 의무를 줄일 수 있습니다. 모기지 이자율이 상승하고 있는 시기에 주요 목표가 미결제 부채를 줄이는 것이라면 재융자보다 많은 주택 소유자에게 이것이 재융자보다 더 나은 선택이 될 수 있습니다.

이 전략에는 몇 가지 단점이 있습니다. 우선, 모든 모기지 대출 기관이 이를 허용하는 것은 아니므로 이를 미리 명확히 해야 합니다. 대출 기관이 허용하더라도 모든 대출 유형에 적용할 수는 없습니다. 특히 FHA 및 VA 대출을 포함한 정부 지원 대출은 재신용할 수 없습니다. 그리고 대출 서비스 제공자는 재전송 수수료를 청구할 것입니다. 이러한 이유로 일부 차용인은 재조정의 전체 과정을 거치지 않고 모기지에 대한 추가 지불을 선택합니다.

귀하의 상황에서 어머니의 기부금은 귀하가 세금을 내는 사람이 아니더라도 모기지에 있지 않다면 증여로 간주될 수 있습니다. 전문적인 조언을 얻으려면 회계사와 상담해야 하지만 그녀가 증여세 신고서를 제출해야 할 가능성이 높습니다. 즉, 그녀가 당신과 다른 사람들에게 수백만 달러를 선물하지 ​​않는 한, 그녀는 평생 배제 때문에 그 돈에 대한 세금을 내지 않을 가능성이 높습니다.

그녀는 모기지 없이 소유권을 가질 수 있지만 반드시 간단하지는 않습니다. 집을 구입하고 담보 대출을 받은 후 나중에 증서에 그녀를 추가할 생각이라면 부동산 변호사와 상담해야 합니다. 일부 대출 기관은 주택 소유권에 상당한 변경이 있을 경우 대출금을 전액 상환해야 한다고 규정하는 조항을 포함할 것이며, 귀하는 법률 전문가가 모든 모기지 계약을 검토하여 여기에 해당하는지 여부를 확인하기를 원할 것입니다.

대신 어머니가 담보 대출을 받지 않고 처음부터 증서에 어머니를 둘 계획이라면 담보 대출 기관과 상의하여 이 약정에 대한 승인을 받아야 합니다. 뉴욕에 기반을 둔 부동산 변호사 빅토리아 스포덱(Victoria Spodek)은 블로그 게시물에서 다음과 같이 설명합니다. 채무 불이행 시 부동산을 매각할 수 있는 은행의 능력은 그들의 모델에 매우 중요하며 보호받지 않는 한 돈을 빌려주지 않을 것입니다.”

소유권에는 여러 사람이 있지만 모기지에는 한 명만 있으면 발생할 수 있는 문제는 주택 소유권이 복잡해진다는 것입니다. 대출 기관의 관점에서 볼 때 귀하의 어머니는 귀하가 압류될 경우 판매하기 어렵게 만들 수 있는 집에 대한 권리를 갖게 될 것입니다. 따라서 이러한 시나리오에서 대출 기관이 자주 하는 일은 두 소유자가 모기지에 서명하는 반면 한 사람만 대출금을 상환하겠다는 약속인 메모에 서명하는 것이라고 Spodek은 말합니다. 이렇게 하면 "대출금이 지불되지 않거나 채무불이행 상태가 되면 은행은 여전히 ​​상환을 위해 집을 팔 수 있는 수단을 갖게 됩니다."라고 그녀는 썼습니다.

다시 말하지만, 귀하의 어머니가 모기지에 등재되도록 하는 것을 고려할 수 있습니다. 그녀에게 신용 문제가 없는 한 그녀의 추가적인 사회보장 소득과 자산은 모기지 금리를 높이는 데 도움이 될 수 있습니다. 그것은 또한 그녀의 집이 팔릴 때 그녀가 대출금을 갚게 함으로써 발생하는 문제를 완화할 것입니다.

집에 어떻게 이름을 붙였는지에 관해서는 왜 그 이름에 오르고 싶은지, 그리고 그 집의 목표가 무엇인지를 고려하는 것이 중요하다고 생각합니다. 유언 검인을 피하는 것이 두 사람 모두에게 중요하지만 공동 임대는 약간의 위험을 수반할 수 있습니다. 예를 들어, 당신 중 한 사람이 빚을 지고 그것을 갚을 수 없다면, 채권자들은 그 재산에 대한 소유권을 주장할 수 있습니다. 그렇기 때문에 귀하의 딸도 제목에 추가하는 것이 위험한 조치가 될 수 있습니다.

여러분 모두에게 주택을 생전 신탁에 맡기는 것이 가장 합리적일 수 있습니다. 이렇게 하면 귀하와 귀하의 어머니가 각각 세상을 떠났을 때 집에서 일어나는 일을 제어할 수 있으며 두 사람이 아직 살아있는 동안 집에 남아 있을 수 있습니다. 집은 딸에게 쉽게 물려줄 수 있을 뿐만 아니라 특정 세금과 검인 수수료를 피할 수 있습니다. 신탁을 작성하고 적절하게 구조화하려면 변호사를 고용해야 하지만 생활 방식의 복잡성을 감안할 때 이것이 문제에 대한 최선의 해결책이 될 수 있으며 귀하와 귀하의 어머니에게 귀하가 살 수 있다는 확신을 줄 수 있습니다. 남은 여생을 이 집에서.

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