신시내티가 주택 밀도 측정법을 채택하기에 너무 늦지 않았습니다.

신시내티에 더 많은 다가구 주택을 허용하기 위한 매우 겸손하고 유용한 제안 XNUMX월에 부결되었다 시의회에 의해. 제안시의원 Liz Keating이 제안한 이 법안은 더 많은 주택과 사람을 허용하는 구역 지정 규칙으로 도시의 일부 지역에서 밀도 제한을 제거했을 것입니다. 제안은 제안을 죽이는 것처럼 보이는 반대자들의 폭도들에게 잃어버린 단독 가족 구역을 건드리지 않았을 것입니다. 통과되었다면 이 제안은 더 많은 주택 공급을 창출함으로써 신시내티로 이사하는 새로운 사람들에게 혜택을 주었을 것입니다. 패배에도 불구하고, 더 많은 주택과 더 적은 주택 가격으로 주택 가격을 해결하는 최선의 방법에 대한 논의가 도시에서 시작되었습니다.

신시내티에서의 전투는 나에게 너무 익숙하여 밀도를 둘러싼 전투 그것은 2008년의 붕괴 이후 주택 시장이 회복되기 시작하면서 시작되었습니다. 세기의 두 번째 XNUMX년이 펼쳐지면서 분노한 단독 가족 이웃은 다양한 홍어와 함께 밀도에 반대했습니다. 새 주택은 너무 크고, 너무 작고, 못생겼습니다. , 키가 너무 커서 빛과 공기를 차단합니다. 또한, 새로운 주택은 도시의 나무 캐노피를 죽일 것입니다. 그리고 물론, 그들이 항상 거래 차단기로 제안한 것은 주택을 더 저렴하게 만들지 못했습니다. 그들은 새 주택이 너무 비싸다고 말했습니다.

게스트 사설 신시내티 인콰이어러에서 같은 지적을 합니다.

“현재 고밀도 구역 설정이 주택 비용을 낮추는 결과를 가져온다는 가정을 뒷받침하는 데이터는 없습니다. 사실, 중앙값 배수(UN, 세계 은행 및 하버드 공동 주택 센터에서 사용)와 같은 밀도 및 경제성 측정 기준에 대한 연구는 그 반대가 사실임을 보여줍니다. 평균적으로 고밀도 주택은 더 비쌉니다!”

사실이 아닙니다. 최근 연구(미국의 밀도 제어, 주택 가격 평가 및 임대 성장) "다세대 가구 부문에서 밀도 조절과 임대료 증가 사이의 관계가 긍정적이라는 것을 발견했습니다. 공급 제약과 일치하여 밀도 조절이 엄격한 지역에서 임대료가 더 빠르게 상승하고 있습니다."

더 많은 주택(밀도란 무엇인가)에 대한 이 주장을 어렵게 만드는 한 가지 지원 결과적으로 전체 가격이 낮아지기 때문에 새 스웨터나 새 자동차와 같은 새 주택은 항상 기존 제품보다 더 비쌉니다. 따라서 추가 신규 주택의 형태로 밀도 증가만 본다면 평균 가격은 더 높을 것이고 더 높은 가격은 종종 전체 평균을 왜곡할 것입니다. 그러나 전반적으로 신규 주택의 수가 증가하면 전반적으로 그리고 시간이 지남에 따라 가격에 긍정적인 영향.

이런 상식적인 결론과 함께 아파트가 점점 작아지고 있다는 사실도 있다. 왜요? 그것이 도시에 사는 사람들이 원했던 것이기 때문입니다. 여기에 내가 쓴 내용이 있습니다 몇 년 전 단위 크기와 경제성:

“땅이 부족한 인구 밀도가 높은 도시에 살기를 원하는 사람들이 점점 더 많아지기 때문에 단위 규모가 줄어들고 있습니다. 땅이 부족하면 값이 비쌉니다. 값비싼 땅을 사서 건축한다는 것은 토지 비용을 합리화하기 위해 임대료가 너무 높아야 한다는 것을 의미합니다. 해결책은 무엇입니까? 소비자는 평방 피트를 더 낮은 가격으로 거래하고 개발자는 투자에 대해 평방 피트당 더 높은 수익을 얻을 수 있기 때문에 더 작은 단위 크기는 이 문제를 해결합니다.”

마지막으로 아마도 가장 확실하게 말할 수 있는 것은 Keating의 제안이 단독 가족 이웃에 의해 격렬하게 반대되었다는 것입니다. 한 이웃 중 한 사람은 사설에서 다음과 같이 주장했습니다. 편의 시설까지 도보 거리에 있으며 대다수의 미국인이 선호하는 옵션입니다.”

그러나 팬데믹 이전에는 이것이 사실이 아니었습니다. 2018년 Freddie Mac의 연구 "Profile은 점점 더 많은 임차인이 자신의 경제적 상황이 지난 여름에 비해 개선되었다고 생각하지만 비용이 점점 더 임대 결정을 주도하고 있음을 발견했습니다."라고 밝혔습니다. 네, 맞습니다. 사람들이 임대 주택을 선택하는 이유는 더 저렴하기 때문입니다. 그리고 신시내티에 더 많은 주택이 있으면 집값도 더 저렴해질 것입니다.

그리고 마지막으로 가장 중요한 것은, Keating의 제안에 있는 어떤 것도 기존 단독 주택 구역에 영향을 미치지 않습니다.. 그들은 왜 그렇게 화를 냈을까요? 모든 외부인에게 분명합니다. 주택이 희소하고 비싸면 더 높은 임대료 형태로 가난한 사람들의 주머니에서 더 높은 가치의 단독 주택으로 돈이 이전됩니다. 화난 이웃은 집 가치에 도움이 되기 때문에 살고 있지 않은 장소의 변화에 ​​반대하는 것으로 보입니다. 주택 부족은 현재 소유자의 투자 가치를 높이는 데 도움이 됩니다.

나쁜 소식은 이미 밀집된 지역의 밀도 증가가 신시내티의 화난, 자격이 있는 단독 가족 이웃에 의해 짓밟혔다는 것입니다. 이것은 몇 년 전 시애틀 시의회가 부과한 분노와 다르지 않습니다. 감소 이미 밀도 구역으로 지정된 영역의 밀도. 이웃을 위한 이 “승리”는 그들도 그렇게 하도록 격려할 것입니다. 그러나 좋은 소식은 Cincinnati가 시애틀의 실수에서 배우고 어쨌든 변경을 수행하기에 너무 늦지 않았다는 것입니다. 신시내티의 시의회가 이 교훈을 배우지 못한다면 지출할 돈이 적은 사람들을 위탁하는 것이며 대부분 세입자가 앞으로 몇 년 동안 가격 인상에 직면하게 됩니다.