법적 문제는 주택 내러티브를 변경하는 데 도움이 될 수 있습니다.

미국 교육의 가장 큰 실패는 우리가 권리에 대해 스스로 가르치는 방식이었습니다. 우리가 누리는 권리, 즉 종교의 자유, 언론 등이 영국의 폭군에 맞서는 혁명을 통해 확립되었다는 개념은 거짓입니다. 대신, 우리의 권리는 확장된 진화 과정을 통해 우리에게 주어졌습니다. 게으른 교육과 선전은 분열과 주택에 영향을 미치는 정책을 포함한 잘못된 정책으로 이어졌습니다. 주택에 대한 권리는 없습니다. 그러나 사유 재산에 대한 확립된 권리가 있습니다. 뉴욕의 임대료 통제에 대한 권리와 법적 문제를 살펴보겠습니다. CHIP, RSA 등. v. 뉴욕 시, 외. (2d Cir.), 그 권리와 그 도전이 주택 이야기를 바꾸는 데 어떻게 도움이 되는지에 기초합니다.

미국의 권리 이야기는 1776년 필라델피아에서 시작되지 않고 영국 러니미드 1215년. 영국 왕국의 다양한 남작들과 다른 거물들이 존 왕에게 다음과 같은 문서에 서명하도록 강요한 곳이 바로 그곳이었습니다. 마그나 카르타. 정부 행정부(시대착오적이어서 미안해)는 첫 번째 의회에 해당하는 양보를 강요 받았습니다. 선출되지는 않았지만 남작과 거물들은 왕국의 사람들이 재산을 포함한 자유를 박탈당하기 전에 일종의 절차가 있어야 한다고 요구했습니다.

이 중대한 사건으로 인해 문제가 해결되지 않았습니다. 17일까지는 아니었는데^th 세기와 영국의 또 다른 내전(여러 차례 발생)으로 인해 이러한 문제가 이번에는 폭력적으로 다시 표면화되었습니다. 찰스 왕은 유럽의 전쟁 비용을 지불하기 위해 시골과 도시의 사람들을 흔들어 놓았습니다. 이제 더 강력한 기관이 된 의회는 충분했습니다. 그들은 1628년에 다음과 같은 이름을 발행했습니다. 권리의 청원. 그곳에서 그들은 마그나 카르타를 요청하여 국왕에게 사람들의 재산을 강탈하고 점유하려는 공격적인 노력을 중단하라고 요청합니다.

“'영국 자유의 대헌장'은 어떤 자유인도 체포되거나 투옥될 수 없으며 자유권이나 자유, 자유 관습이 박탈될 수 없으며 불법화되거나 추방될 수 없으며 어떤 방식으로든 선언되고 제정됩니다. 멸망하였을 뿐 아니라 그 동족의 적법한 판결이나 국법에 의하여야 함이니라.”

그 말은, 해명하다, 는 다음의 예이다 앵글로-노르만 단어 우리의 법률 용어로는. 재산을 빼앗거나 더 효율적으로 빼앗는다는 뜻입니다. 의회와 국왕 사이에 공개 전쟁이 일어나 그의 전복과 처형을 초래하기까지는 14년의 논쟁이 더 필요할 것입니다. 이것은 미국 건국자들에게 영향을 미쳤습니다. 그들은 마그나 카르타의 궁극적인 합의와 기본권 확립을 영국 정부에 의해 사회 계약이 파기되고 영국과의 단절을 정당화하는 위반이라고 보았기 때문입니다.

이것이 오늘날 중요한 이유는 권리 청원이 법의 기초 중 하나로 인정되기 때문입니다. 권리장전의 수정헌법 XNUMX조, 형사 및 민사 사법 문제를 하나로 묶는 것으로 보이는 수정안(헌법에 대한 중요한 참고 자료는 다음과 같습니다. 창립자의 헌법, 헌법을 뒷받침하는 문서와 아이디어에 대한 훌륭한 개요).

“육군, 해군 또는 민병대에서 실제로 복무 중인 경우를 제외하고는 누구도 대배심의 진술 또는 기소 없이는 사형 또는 기타 악명 높은 범죄에 대해 답변을 받을 수 없습니다. 전쟁 또는 공공의 위험; 또한 어느 누구도 동일한 범죄로 인해 생명이나 신체의 위험이 두 번 발생하지 않습니다. 형사 사건에서 자신에 대한 증인이 되도록 강요당하지 않으며 적법한 절차 없이 생명, 자유 또는 재산을 박탈당하지 않습니다. 또한 정당한 보상 없이 사유 재산을 공공 용도로 사용해서는 안 됩니다.”

그러나 우리 헌법의 작성자들은 개인의 “생명과 신체”를 박탈할 수 있는 형사 분쟁과 “생명, 자유 또는 재산”을 박탈할 수 있는 민사 분쟁 사이의 구별을 보지 못했습니다. 그들에게는 18세에^th 세기의 맥락에서 이러한 조치를 취하려면 정부 조치에 "법의 적법한 절차"가 필요하며, 사유 재산의 경우에는 "정당한 보상"이 필요합니다. 미국 헌법은 미국인의 타고난 권리로서 수세기 동안 싸워온 영국법의 고대 원칙을 신성시합니다. 사람의 재산을 빼앗는 것은 생명이나 신체를 빼앗는 것과 같은 심각성을 갖습니다.

역사가 중요합니다. 제가 수정헌법 제XNUMX조에 따라 주택 정책이 도전받고 있다고 언급했을 때, 가끔 "'제XNUMX조 채택'이 주택과 무슨 관련이 있나요?"라는 질문을 받습니다. 사람들은 개정안의 후반부 내용을 모릅니다. 그리고 "사유 재산권"이라는 용어는 지배 문화에서 연방 정부와 에이커의 빈 땅을 놓고 총을 들고 싸우는 목장주와 동의어가 되었습니다. 진실은 개인의 사유 재산이 발언과 같이 우리가 권리로 간주하는 다른 것들과 결합되어 있다는 생각이 사라졌다는 것입니다.

오늘날 “주거는 인권”이라고 주장하는 사람들이 있습니다. 그런데 그렇게 말하면 안 되지.. 동시에 우리는 사유 재산이 있다는 것을 알고 있습니다. 정말 헌법상 보장된 권리다.. 그러나 뉴욕과 같은 법적 문제는 사람들이 자신의 사유 재산을 사용하는 방법, 특히 부동산을 다른 사람에게 임대할 때 지방 정부가 통제하려는 노력에 명백한 표준이 되어야 하는 것을 법원이 적용하도록 하기 위해 고군분투하고 있습니다. 이 사건은 커뮤니티 주택 개선 프로그램 (CHIP)은 간단합니다. 사건 요약에서:

“XNUMX년 동안 뉴욕시는 소수의 부동산 소유자가 무작위로 선택된 개별 세입자 집단을 위해 주택 보조금을 지급하도록 강제하는 법적 제도를 정당화하기 위해 임대 주택 시장을 영구적인 “비상” 상태로 선언했습니다. . 해당 재산 소유자는 재산에서 다른 사람을 배제할 권리를 포함하여 자신의 재산과 관련된 모든 의미 있는 권리를 박탈당했습니다. 재산을 점유, 소유 또는 사용합니다. 그리고 재산을 자유롭게 처분할 수 있다.”

나는 이런 종류의 도전을 결코 좋아하지 않습니다. 왜냐하면 그것은 무자비하게 들리고 "주거는 인권이다"라는 대중의 논리를 감상적으로 활용하기 때문입니다. 주택에 대한 사람들의 필요는 다른 사람들이 자신의 재산에 대해 확립한 권리보다 우선합니다. 그것은 자비롭게 들리고 종종 팔리지만 실제로는 전혀 동정적이지 않습니다. 임대료 통제와 같은 정책은 돈이 적은 사람들의 주택 문제를 더 악화시키는 것이 아니라 더 악화시키는 것으로 오랫동안 이해되어 왔습니다. 임대료 통제가 주택 가격을 낮추는 방법).

나는 한 방에 타격을 주지 않을 것이다. CHIP, RSA 등. v. 뉴욕 시, 외. (2d 서) 그러나 나는 이러한 사례의 단기 및 중기 이익에 회의적입니다(내 게시물 참조). 퇴거 금지에 대한 법적 문제: 그리고 모두를 위한 정의?), 나는 그것이 중요하다고 생각합니다. 우리 시스템의 법 체계는 입법부가 통과시키고, 행정부가 시행하고, 법원에서 소송을 제기하는 법률을 기반으로 하는 선례적입니다. 오랫동안 수정헌법 제XNUMX조의 쉬운 표현에도 불구하고 법원은 부동산을 규제할 때, 특히 구역 설정 및 임차인 임대주법을 통해 지방 정부에 폭넓고 깊은 존중을 표해 왔습니다.

다음과 같은 경우 CHIP 본질적으로 새로운 법을 만들려고 노력하고 있습니다. 즉, 선례를 바꾸는 것입니다. 12면에 나오는 설명을 고려해 보십시오. 성적표에 사건의 가장 최근 판사와 사건의 수석 변호사인 Andrew Pincus 사이의 항소에 대한 구두 주장.

"씨. PINCUS: 우리가 지금 이야기하고 있는 물리적 인수 청구에 대해 우리는 부동산 소유자가 주거용 임대 시장에서 부동산을 제거하기를 원할 때 철거, 개조, 다른 목적으로 사용하는 경우, 갱신을 제공하는 의무가 위헌이고 —

법원: 핀커스 씨.

씨. 핀커스: — (식별할 수 없음) —

법원: 핀커스 씨.

법원: 네. 그래서 -

법원: (식별할 수 없음) —

법원: — 이 정권이 위헌이라고 선언하기 위해 우리에게 요구하시는 것이 무엇입니까?

씨. 핀커스: 그렇죠.”

핀커스가 또 다른 사례를 소개했는데, Cedar Point Nursery 외. v. Hassid 외., 캘리포니아 주가 노동조합 조직자들에게 노동자 조직을 위해 개인 소유 농장을 점거하도록 허용한 것은 재산권 침해라고 대법원이 판결한 사건이다. CHIP 사건의 판사는 Pincus에게 "나는 이 상황에서 판결이 상당히 다르다고 생각하며 실제로 Cedar Point가 실제로 전혀 통제하지 못하는 것으로 봅니다(8페이지)."라고 말하면서 회의적이었습니다.

판사가 마침내 연결을 시작하는 것처럼 보이는 것은 더 많은 논의가 있기 전까지는 아닙니다. 지켜보는 것은 느리고 고통스러운 과정입니다. 그만큼 시더 포인트 사건은 변화를 표시합니다. “법원은 물리적 할당이 영구적이든 일시적이든 가져가는 것이라고 판결했습니다. 지출 기간은 지불해야 할 보상 금액에만 영향을 받습니다.” 그러나 Pincus는 농장과 조합에 관한 사건의 점을 임차인이 지불 여부와 상관없이, 소유자가 용도를 변경하거나 임차인을 변경하기를 원하는지 여부에 관계없이 어떻게든 아파트에 영원히 머물 수 있는 자격이 있다는 생각과 연결해야 합니다.

저는 제 생각을 바꾸지 않습니다. 오늘날 자원을 가장 중요하게 활용하는 가장 좋은 방법은 사람들이 임대 주택과 주택 전반에 대해 어떻게 생각하는지 이해하기 위해 여론을 조사하는 것입니다. 왜 사람들은 임대주택이 다른 민간사업과 조금 다르다고 생각하고 믿는 걸까요? 비용을 충족하거나 초과하는 수익을 창출하려는 다른 사업과 마찬가지로 주택도 한계 사업이라는 현실에 기초하도록 그러한 관점을 어떻게 바꿀 수 있습니까? 위의 법적 문제에 대해 게시물에서 말했습니다.

“유리나 강철로 된 거대한 건물이든 작은 벽돌 XNUMX세대 건물이든 지역 아파트 건물은 식료품점이나 모퉁이 바처럼 지역 주민들에게 서비스를 제공하는 사업체입니다. 그러한 사업과 마찬가지로 임대 주택도 위험하고 마진을 바탕으로 운영됩니다. 어떤 소송도, 심지어 스릴 넘치고 만족스러운 판결이 내려졌다고 해도 주택에 관한 이야기를 바꾸는 힘든 일을 할 수는 없습니다.”

하지만 핀커스 씨와 그의 동료들이 불운하고 심지어 잘못된 법적 문제 속에서도 전국을 누비며 하고 있는 느리고 세심한 작업은 100년의 돌을 깎아 내리는 물의 뚝뚝, 뚝뚝, 뚝뚝, 물이 뚝뚝, 뚝뚝, 뚝뚝 떨어지는 일이다. 소유자, 거주자, 더 나아가 전체 주택 시장에 해를 끼치는 방식으로 임대 부동산을 제한하고 통제하려는 자의적이고 변덕스러운 정치적 움직임을 선호하는 법적 결정입니다. 하지만 시간이 부족해요. 나는 이번 XNUMX년 안에 대부분의 개인 임대가 끝날 것이라고 예측했습니다.. 법적인 틀을 바꾸는 동시에 대중의 마음을 바꾸는 데 투자한다면 법적인 논의가 서서히 흘러내리는 것은 고압의 물보라처럼 될 수도 있습니다.