주택 경제에 대한 더 많은 혼합 신호

저는 인플레이션과 불황이 공통어였던 80년대에 자랐습니다. 70년대 말에 인플레이션이 격렬해지면서 연준이 금리를 인상했고 경기 침체가 뒤따랐습니다. 1982년에 대한 나의 기억에는 정리 해고와 경제적 어려움, 그리고 민주당의 중대한 중간 승리에 대한 끝없는 보도가 포함됩니다. 그런 다음 상황이 역전되었습니다. 오늘날 이야기는 그렇게 단순하지 않으며 사건이 전개되는 것처럼 결코 단순하지 않습니다. 벨소리 Plain English라는 훌륭한 팟캐스트가 있고 그들의 에피소드를 찾았습니다 주택 불황이 온다 유익하고 흥미로운. 제가 지난달에 추측한 주택 경제에 무슨 일이 일어나고 있는지에 대해 이야기했지만 팟캐스트는 2023년에 주택에 일어날 수 있는 일에 대해 다시 생각하게 했습니다.

호스트 Derek Thompson은 다양한 경제 동향, 특히 주택에 대해 보고하는 데이터 소스에서 나오는 이상한 신호로 시작합니다. 일부 지표는 올해 초부터 주택 가격과 임대료가 하락하는 것으로 나타났지만 정부가 보고한 소위 "헤드라인 인플레이션율"은 주로 주택 비용 증가로 인해 인플레이션이 상승하는 것으로 나타났습니다. "피난처"라는 광범위한 범주는 CPI 계산의 XNUMX/XNUMX이며 해당 지표가 뜨거워지면 전반적인 인플레이션이 상승합니다. 한편, 경제 전반에 걸쳐 국내 총생산(GDP)이 하락하고 XNUMX분기 연속 하락했지만 고용 수치는 견조한 상태를 유지하고 있습니다.

Thompson은 Moody's Analytics의 Mark Zandi를 호스트하여 특히 주택과 관련된 상황에 대해 두뇌를 활용합니다. 첫째, 방법론에 대한 좋은 대화가 있습니다. Zillow와 같은 임대료 추적 플랫폼은 임대료 데이터 조사에서 더 빨라야 하지만 노동 통계국은 고유한 샘플링 방법을 사용하는 조사 도구를 사용하여 뒤쳐집니다. Zandi가 말하는 요점은 BLS 수치가 다른 임대료 측정치보다 뒤떨어져 있기 때문에 임대료는 실제로 전반적으로 연초에 하락하기 시작하여 계속 하락하거나 평평해질 것이라는 점입니다. 이러한 변경 사항은 나중에까지 BLS 집계에 나타나지 않을 것이며, 아마도 올해 말까지 인플레이션을 완화할 수 있을 것입니다.

Zandi는 "이번이 다시 2007년인가"에 대한 Thompson의 질문을 받아들입니다. 주택은 가파르게 무너질 위기에 처해 있습니다. 나는 Zandi의 대답이 합리적이라고 생각했습니다. 아마 그렇지 않을 것입니다. 우리는 충돌 직전이 아니라 수정에 가깝습니다. 지난 2008년 동안 주택 생산이 지연되었기 때문에 XNUMX년 주택 붕괴 이후 공급이 여전히 따라잡지 못했습니다. 따라서 주택 가격이 가파르게 올랐음에도 공급 부족이 상한선을 만듭니다. 그는 Boise와 Austin과 같은 곳에서 싼 돈으로 시장의 맨 위에 있는 집을 샀을지 모르지만 지금 그들의 구매의 시장 가치가 땅으로 떨어지는 것을 보고 있는 사람들에 대한 나의 요점을 되풀이합니다.

그는 또한 실제적이고 지속적인 경기 침체가 발생하면 주택 구입에 전력을 기울인 가구가 큰 어려움에 직면할 수 있다는 나의 우려를 되풀이합니다. 인플레이션을 수정하기 위해 2023년 초에 연준이 주도한 경기 침체가 발생하고 근무 시간이 단축되거나 일자리가 사라지면 모기지 상환이 더 어려워져 압류로 이어질 수 있습니다. 이것은 모두 경기 침체가 얼마나 깊고 오래 지속되는지에 달려 있으며, Zandi는 현재 우리가 경기 침체에 있지 않고 강력한 일자리 수로 인해 2023년에 깊고 지속적인 경기 침체에 빠지지 않을 수 있다고 가정합니다.

건설 산업에 대한 Thompson의 질문과 그곳에서 일자리가 증발할지 여부에 대해 Zandi는 다세대 주택 건설이 단독 주택 건설이 뒤처져 있는 동안에도 주택 유형이 잘 작동하는 것처럼 보이기 때문에 해당 부문을 최소한 평평하게 유지하기 위해 다세대 주택 건설에 베팅했습니다. 다가구에 대한 Zandi의 관점에 대해 회의적입니다. 직업 성장과 소득 및 성장에 어떤 일이 일어나는지 지켜봐야 한다고 생각합니다.

그리고 2022년의 끝을 향해 나아가면서 제 생각으로 뛰어들겠습니다. 물론 나는 경제학자가 아니다., 하지만 내 초기 생각을 수정하고 2023년의 많은 주택 구매가 큰 실수처럼 보일 수 있는 2021년에 경기 침체기에 접어들 것이라고 추측합니다. 또한 다가구 프로젝트, 특히 매물로 나온 타운홈의 경우 공실률이 높을 것이라고 생각합니다. 많은 타운홈과 콘도미니엄이 시장에서 철수되거나 큰 할인가에 팔리기 전에 몇 달 동안 시장에 남아 있을 것입니다. 이자율이 높고 투자자와 구매자가 2023년 XNUMX분기까지 게임에 참여하지 않을 것이라고 생각합니다.

2023년의 심리는 항상 경제이기 때문에 핵심이 될 것입니다. 상대적으로 코로나2022가 없는 XNUMX년을 통해 사람들이 행복해할까요? 그것은 더 많은 인플레이션으로 이어져 연준의 금리 압박으로 이어지지 않을까요? 그것들이 어떻게 조합되어 작동할까요? 이 모든 것이 주택 정책에 어떤 영향을 미칠까요? 제가 그 경제학에 대해 훨씬 더 많이 알고 있는 것입니다.

마지막 질문은 Thompson과 Zandi가 논의하는 월별 주택 비용 측정의 특성에 달려 있습니다. 휘발유와 달리 주택 가격은 매일, 매주 또는 매월 눈에 띄게 오르락내리락하지 않습니다. 일반적으로 말해서, 뉴스에서 임대료가 급등했다고 보도하면 대부분의 사람들의 임대료는 그대로 유지됩니다. 그리고 모기지는 전혀 움직이지 않습니다. 시장이 "수정", "붕괴" 또는 "스파이크"(형용사 또는 부사 선택)와 함께 불안정한 상태를 유지하는 경우 사람들은 자신의 경험을 경제의 신호와 비교해야 합니다.

나는 종종 집세와 모기지를 매주 또는 매일 지불하거나 각 급여 수표에서 원천 징수하는 것이 더 나을 것이라고 생각했습니다. 이렇게 하면 가격 변동의 고통을 완화하여 덜 감지할 수 있습니다. 사람들이 소상공인처럼 매달 또는 분기마다 세금에 대한 수표를 써야 한다면 세금에 대한 태도가 다를 수 있습니다. 사람들이 매달 막대한 임대료나 모기지 수표를 작성하지 않아도 된다면 사람들이 덜 당황하고 임대료 통제를 요구하는 경향이 줄어들지 궁금합니다. 현재 주택 경제의 광범위한 경제적 변동성은 추상적으로 느껴지지 않습니다. 그것은 사람들이 임대료 통제와 같은 것을 걱정하고 갈망하게 만듭니다.

주택 경제의 변동성은 2023년까지 계속될 것이며 선거 결과에 따라 정책 입안자들이 시장의 기복을 규제해야 한다는 압력이 계속될 것입니다. 그 압력이 우리를 더 많은 것을 향해 나아가게 하는지, 더 많은 정부 개입 or 더 나은 정책 정책입안자들이 정신을 차릴 수 있는지, 그리고 규제 완화 및 보다 효율적인 보조금과 같은 더 나은 대안을 찾을 수 있는지 여부에 달려 있습니다.