판매자가 구매자에게 부동산을 판매하기로 동의하면 당사자는 부동산을 식별하고 구매 가격을 명시하며 기타 몇 가지 중요한 사항(및 무수한 사소한 사항)을 다루는 계약에 서명합니다. 그런 다음 당사자는 거래를 종료하고 종료의 일환으로 판매자는 부동산을 구매자에게 양도하는 증서에 서명합니다.
증서에 정확한 부동산이 설명되어 있지 않지만 구매자가 그것을 깨닫지 못하고 어쨌든 문을 닫는다면 어떻게 됩니까? 부동산법의 전통적인 원칙에 따라 계약은 증서에 "병합"됩니다. 즉, 계약이 효과적으로 사라지고 증서만 남게 됩니다. 증서가 잘못된 부동산을 전달했다면 그것은 구매자에게 너무 안 좋은 일입니다. 물론 구매자를 위해 증서를 승인한 변호사에게도 마찬가지입니다.
그 원칙은 다소 잔인하게 들릴 수 있습니다. 그러나 그것은 수세기 동안 미국 부동산법의 일부였습니다. 최근 뉴욕주 항소 결정은 뉴욕이 여전히 이 원칙을 따르고 있음을 확인시켜주었습니다. 이 경우 계약은 판매자가 구매자가 집을 지을 의도로 많은 것을 전달하도록 요구했습니다. 부지는 전형적인 "합법적 법적 설명"으로 설명되어 있습니다. 즉, 부지를 보여주는 조사 다이어그램의 경계를 서술적으로 읽는 것입니다.
계약을 마칠 때 판매자는 부동산의 약간 다른 부분을 전달했지만 증서에 첨부된 기준 및 범위 설명이 계약서의 내용과 매우 유사했기 때문에 차이가 두드러지지는 않았습니다. 그러나 증서의 설명에는 구매자가 주택에 정화조 시스템을 설치하는 데 필수적인 두 번째 로트가 누락되었습니다.
판매자는 증서 수정을 거부하고 구매자가 두 번째 로트에 대해 더 많은 돈을 지불하도록 하려고 했습니다. 구매자는 결국 소송을 제기했습니다. 법원은 증서가 당사자 간의 최종 합의를 구현하고 그 계약은 부적절하다고 말했습니다. 법원은 계약을 재검토하지 않습니다.
물론 이 규칙에는 예외가 있습니다. 예를 들어, 증서의 속성 설명이 다소 모호한 경우 법원은 다시 돌아가서 계약서를 볼 수 있습니다. 계약 자체가 계약에 따른 특정 의무가 종료 후에도 존속한다고 규정하는 경우 법원은 해당 조항을 집행합니다. 대부분의 현대 상업용 부동산 계약에는 계약의 수많은 조항이 종료 후에도 유지될 것이라고 명시되어 있습니다. 그러나 남아 있는 조항 목록에는 일반적으로 합의된 부동산을 양도할 판매자의 의무가 포함되어 있지 않습니다.
이전 단락에 언급된 예외 중 어느 것도 최근 뉴욕 소송에 적용되지 않았으므로 구매자는 소송에서 패소했습니다.
구매자 또는 그 변호사는 계약을 체결할 때 증서를 더 주의 깊게 검토하여 문제를 예방할 수 있었습니다. 그들은 또한 플랫 맵을 참조하여 전달할 속성을 식별할 수 있었으며, 그러면 속성에 대한 설명이 훨씬 간단하고 오류가 덜 발생했을 것입니다.
참고한 사례는 피커드 대 캠벨, NY 슬립 Op. 04442 (8년 2022월 XNUMX일, 항소부, XNUMX부).
출처: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2022/09/22/no-free-do-over-for-a-deed-delivered-at-closing/