소유가 문제가 아니라 주택 부족이 문제

지난 달 저는 신시내티 대학교 계획 학교의 주택 시스템 과정을 수강하는 신시내티 학생들의 커뮤니티 미팅에 참석하여 “기관 투자자들이 우리 도시에 어떤 영향을 미치고 있는지; 현재 이 문제를 해결하기 위해 무엇을 하고 있으며 더 해야 할 일이 무엇인지.” 기관 투자자를 좌절시키려는 신시내티 항구의 노력에 대해 이전에 게시한 적이 있습니다. 도시에서 단독 주택 구입. 회의에서 대답하기 어려웠던 질문은 정확히 "기관 투자자"가 무엇이며 소유권이 높은 임대료, 퇴거 또는 황폐화와 같은 나쁜 주택 결과와 인과 관계가 있는지 여부였습니다. 누가 주택을 소유하고 있는지에 대한 걱정은 수요 증가에 직면한 공급 부족이라는 진짜 문제로부터 또 다른 주의를 산만하게 하는 것 같습니다.

학생들은 다음과 같은 과정을 수강하고 있습니다. 주택 시스템, Hayden Shelby 교수가 가르쳤습니다. 이 과정에는 "주택 문제와 주택 시장의 본질"을 살펴보고 "주택 시장 실패 해결"이 포함됩니다. 소유권 패턴과 그것이 주택 시장의 결과와 어떻게 관련되는지 살펴보는 것은 확실히 강의실에서 연습할 가치가 있지만, 정책 개입은 누가 부동산을 소유하는지에 집중해야 할까요? 소유권과 나쁜 결과 사이에 명확하고 일관되며 인과 관계가 있는지 여부에 따라 다릅니다. 지금까지 연결을 설정하는 데이터를 찾지 못했습니다.

사실, 잠시 동안 큰 소문은 미국에서 외국인이 주택을 취득하는 것이었습니다. 무서운 내러티브는 중국 투자자들이 미국 주택 시장에 현금을 "주차"하고 많은 아파트 건물을 사서 비운 다음 판매를 기다리고 있다는 것입니다. 약 5년 전에는 외국인 투자자의 주택 구입에 세금을 부과하자는 제안 이것을 멈추기 위해.

그러나 아파트 건물을 매입하고 비우는 대략적인 투자자들의 문제는 현실이 아니었습니다. 물론 미국 이외 지역의 투자자들과 일부 거래가 있었지만 그들은 돈을 벌려고 노력한 것이지 돈을 잃지는 않았습니다. 그 투자자들은 건물을 구입했을 때 다른 소유주처럼 운영했습니다. 그들은 건물을 비우지 않았습니다. 기괴한 주장은 그것들을 비워두면 가격이 올라가고 투자 가치도 올라간다는 것입니다. 평균 임대료를 1% 올리려면 아파트를 구입하고 철거해야 한다는 점을 제외하면 시애틀 시장의 1,400개, 단순히 일어나지 않은 일.

오늘날의 걱정은 어떻게든 투자자들 – 그리고 이제 수식어는 "외국인"이 아니라 "대형", "시외", "대형", "기업" 또는 위의 모든 것입니다 - 필연적으로 나쁜 행위자라는 것입니다. 지지자들은 임대료 상승, 퇴거, 황폐화의 결과를 증거로 지적합니다. 그러나 그 모든 일은 소유자가 1,000마일 떨어진 곳에 살든 XNUMX마일 떨어진 곳에 살든 상관없이 어쨌든 발생합니다. 그리고 REITS(부동산 투자 신탁)나 연금 기금이 수익을 낼 것이라고 생각한다면 주택을 구입하는 것이 잘못되거나 불길한 일이 아닙니다. 그러한 거래가 건물을 무너뜨리고, 세입자를 괴롭히고, 세입자를 퇴거시킴으로써 더 많은 수익을 낼 것이라는 생각은 말이 안 될 뿐만 아니라 어떤 정량적 증거로도 뒷받침되지 않습니다.

나쁜 주택 제공자도 있고 나쁜 버스 운전사, 경찰, 교사, 심지어 정치인도 있습니다. 이러한 유형의 행위자 중 한 명이 잘못을 저지르면 규칙을 위반하거나 커뮤니티를 위험에 빠뜨린 것에 대해 제재를 가하는 것이 이치에 맞습니다. 그러한 제재는 역병을 일으키는 방식으로 재산을 잘못 관리하는 사람들을 위해 이미 존재하며 퇴거 절차는 주택 제공자가 아닌 판사가 주재합니다. 그리고 임대료 상승이 문제라면 이를 상쇄하는 가장 좋은 방법은 경쟁력 있는 주택 시장을 만들어 가격에 만족하지 못하는 사람들이 근처에서 대체 주택을 쉽게 찾을 수 있도록 하는 것입니다.

회의장에 깔린 근본적인 분노감은 분명했다. 일부 "얼굴 없는 기업"은 가난한 사람들을 희생시키면서 많은 돈을 벌고 있습니다. 분명한 논리는 이러한 기업들이 신시내티에서 부동산을 소유하는 것을 중단시켜야 한다는 것입니다. 한 참가자는 어떤 종류의 투자자가 일정 수 이상의 주택을 소유하는 것을 허용하지 않을 것을 제안했습니다.

이상하게도 신시내티 항구도 이에 동의합니다. 최근에 발표된 또 다른 이야기는 공적 자금이나 채권 판매 수익금으로 가능한 한 많은 주택을 매입하려는 항구의 노력을 강조합니다. 아이디어는 "직관적인" 투자자에게 남은 것이 없다는 것입니다. 항구는 기관입니까? 누군가 임대료 지불을 중단하거나 임대 조건을 위반하면 어떻게 됩니까? 항구는 그들을 퇴거시킬 것인가? 비영리 및 주택 당국, 또한 기관은 미납 및 임대차 위반으로 많은 세입자를 퇴거시킵니다. 포트도 마찬가지입니다. The Port는 “임대하고 결국에는 주택을 판매하여 돈을 회수할 계획입니다. 그러나 요점은 저렴한 임대료와 사람들이 지불할 수 있을 만큼 낮은 판매 가격을 유지하는 것입니다.”

흠. 그들은 그것을 어떻게 할 것입니까? 이 이야기에서 알 수 있는 점은 항만이 집을 개선하기 위해 지출할 것으로 추측한 10,000달러로는 충분하지 않다는 것입니다. 항구는 크든 작든 다른 소유주와 마찬가지로 누군가 수리 비용을 지불해야 한다는 사실을 깨닫기 시작했습니다. 그것이 최종 사용자, 임차인 또는 구매자라면 가격이 올라갈 것입니다. 간단한 수학입니다. 진실은 모든 구매자가 REIT이든 단일 임대 부동산을 구매하는 최초의 투자자이든 관계없이 임대료가 개선 비용을 지불하는 유일한 방법이라는 것입니다. 주택에 문제가 있는 경우 문제를 해결하는 가장 좋은 방법은 개선을 의무화하는 것이 아니라 인센티브를 제공하는 것입니다. 명령이 내려지면 임차인이 탭을 선택하고 유닛은 더 이상 저렴하지 않습니다.

환원주의적일 수 있지만 주택 문제를 해결하는 한 가지 방법은 항상 있습니다. 시장이 많은 주택을 생산하도록 허용하여 생산자와 공급자가 서로 경쟁하여 사람들이 제품을 임대하거나 구매하도록 하는 것입니다. 이보다 적은 것은 소비자로부터 경쟁의 장을 멀어지게 하여 소비자가 서로 경쟁하고 이상적이지 않은 가격과 조건을 받아들이도록 강요합니다. 그리고 여기 이 전체 논의의 핵심이 있습니다. 소유권과 주택 결과 사이에 측정 가능하고 강력한 인과 관계가 있다고 해도 이에 대한 최선의 해결책은 여전히 ​​더 많은 주택이 될 것입니다. 대부분의 주택 문제에 대한 해결책은 충분한 공급을 창출하여 사람들이 저렴한 대안을 선택할 수 있는 자유를 제공하는 기회를 갖도록 하는 것입니다.

Shelby 교수는 회의에서 내 질문에 인내심을 가지고 있었고 또한 투자자 소유 및 수업 주제에 대해 그녀에게 보낸 몇 가지 질문에 친절하게 대답했습니다. 여기 내 질문과 그녀의 답변이 있습니다.

"투자자"의 의미를 명확하게 정의하는 것이 얼마나 중요합니까? 예를 들어, 항만은 다른 투자자들이 주택을 구매하지 못하도록 채권 판매에서 투자자 자금을 사용하여 주택을 구매합니다. 이것은 정말 "좋은" 투자자와 "나쁜" 투자자에 관한 것입니까? 어떻게 측정합니까?

다양한 유형의 투자자를 구별하는 것이 정말 중요하다고 생각합니다. 이 프로젝트에서 우리는 다른 사람들이 이러한 현상을 설명하기 위해 사용한 '기관 투자자'라는 용어에 의존했습니다. 그러나 나는 그것이 불완전한 용어라는 것을 알고 있습니다. 우리는 이 분야에서 어떤 종류의 배우가 실제로 문제가 있는지 설명하기 위해 더 나은 용어를 찾기 위해 고군분투했습니다. 우리가 우려하는 단체 유형은 (1) 재산을 실질적으로 개선하지 않고는 임차인이 감당할 수 없는 수준으로 임대료를 인상하고, (2) 다른 대부분보다 더 높은 비율로 퇴거함으로써 시민과 지역사회에 부정적인 영향을 미치고 있는 단체입니다. (3) 세입자가 열악한 환경에서 살아야 하고 이웃이 재산 가치에 연쇄 효과를 경험할 수 있도록 재산을 적절하게 유지 관리하지 않습니다. 이러한 유형의 투자자에게 더 나은 용어가 필요할 것입니다. 어쩌면 "나쁜 배우 투자자"만으로도 충분할 것입니다. 그러나 우리가 이 커뮤니티 대화를 주최하고 싶었던 이유는 신시내티에서 우리 시의 많은 사람들과 조직이 지난 몇 년 동안 현장에 등장하여 생산을 하고 있는 것으로 보이는 몇 개의 대규모 단체(주로 REITS)가 있음을 알아차렸기 때문입니다. 일반적인 집주인보다 훨씬 높은 비율로 거주자에게 이러한 물질적 문제.

"나쁜" 투자자와 연결될 수 있는 부정적인 결과는 무엇입니까? 이러한 결과는 투자자의 거리 및 규모와 인과적으로 연결되어 있습니까? 분명히 "좋은" 주택을 가진 대규모 원거리 투자자와 "나쁜" 주택을 가진 소규모 지역 투자자가 있을 것입니다.

크기가 반드시 위에 나열된 이러한 나쁜 결과로 인해 발생하는지(또는 항상 상관 관계가 있는지) 모르겠습니다. 소규모 투자자와 집주인이 이러한 문제를 일으키고 대규모 투자자가 양질의 저렴한 주택을 생산하는 것은 확실히 가능하고 그럴듯합니다. 그러나 거기에 are 이러한 문제를 일으키는 대규모 투자 기업과 신시내티에 두 개의 회사가 있습니다. 이러한 회사는 규모와 영향으로 인해 많은 고통을 겪을 수 있습니다. 또한 이러한 대규모 기업은 여러 LLC에서 운영되고 문제가 발생할 때 세입자와 커뮤니티 지지자가 쉽게 연락할 수 있는 현지 담당자가 없기 때문에 종종 책임을 지기 어렵다는 문제도 있습니다. 그것이 근본적인 문제입니다.

소유권을 규제하려고 하기보다 기존 코드를 사용하고 다른 행동을 장려하는 프로그램을 개발하여 나쁜 결과를 해결하는 것이 이치에 맞습니까? 예를 들어, 주택이 노후화되면 시에서는 보다 저렴하게 수리할 수 있고 비용이 주민들에게 전가되는 것을 방지할 수 있는 기금에서 저리 대출을 제공할 수 있습니다.

이에 대처하는 한 가지 방법은 기존 규정을 시행하는 것이라고 생각하며, 제가 시에서 이야기를 나눈 사람들은 확실히 그렇게 하려고 노력하고 있습니다. 그리고 집주인이 부동산을 유지하도록 돕기 위해 보조금과 저리 대출을 제공하는 것은 확실히 이치에 맞습니다. 특히 소규모 집주인은 매우 빠듯한 마진으로 운영되는 경우가 많고 특히 자재와 노동력이 너무 비싸진 지금은 자산을 유지하는 데 진정으로 어려움을 겪는 경우가 많습니다. 그러나 우리가 여기서 초점을 맞추는 문제는 몇 개의 부동산을 업그레이드하기 위해 소액 대출이 필요한 소규모 집주인이 아닙니다. 우리는 이웃에 와서 임대료를 인상하는 대기업에 대해 이야기하고 있습니다. 부동산에 실질적으로 무엇인가를 넣고 이러한 임대료를 통해 가치를 추출한다는 의미에서 부동산에 실제로 "투자"하지 않습니다. 이것이 바로 우리가 단일 가족 임대에서 나타나는 비즈니스 모델에 대해 염두에 두어야 할 근본적인 문제입니다. 과거의 대부분의 부동산 투자는 시간이 지남에 따라 부동산 자체에 대한 가치의 발생을 통해 수익을 얻는 것으로 보였습니다. 따라서 재산을 유지하려는 인센티브가 있습니다. 그러나 그것은 이 회사들이 하는 일이 아닙니다. 그들은 부동산을 유지하지 않음으로써 임대료를 높이고 비용을 절감함으로써 단기 이익을 추출하고 있습니다. 저는 이것이 대부분의 소규모 집주인과 근본적으로 다른 비즈니스 모델이라고 생각하며, 이 문제에 대해 이야기할 때 이를 염두에 두어야 합니다. 또한 우리. 적절한 정책 대응을 고려할 때 이 점을 염두에 두어야 합니다. 우리는 이미 양질의 유닛을 유지하기 위해 고군분투하고 있는 소규모 집주인에게 피해를 주는 규정을 만들고 싶지 않습니다.

이 프로젝트가 더 나은 주택 결과 측면에서 무엇을 낳기를 바라는지에 대해 다른 생각이나 의견이 있으십니까? 규제와 관련된 경우 신시내티에서 주택을 짓는 민간 개발자의 투자를 줄일 수 있는 의욕을 꺾는 새로운 규칙을 어떻게 피할 수 있습니까?

옹호 관점에서 저는 이것이 사람들을 모아 우리 도시의 임차인을 위한 더 나은 생활 조건과 더 큰 임차권 보장으로 이어질 수 있는 솔루션에 대해 생각하게 되기를 바랍니다. 추진하려는 미리 결정된 일련의 정책 이니셔티브가 있는 것이 아니라 커뮤니티의 사람들의 의견을 듣고 연결하려고 노력하며 유용할 수 있는 연구를 지시할 수 있는 방법을 찾으려고 노력하고 있습니다. . 이와 관련하여, 지적이고 교육적인 관점에서 이 프로젝트는 이미 기대했던 것, 즉 문제가 무엇인지, 그리고 우리의 옹호가 목표로 삼아야 할 곳을 명확히 하는 데 도움이 되는 대화를 자극하는 일을 많이 했다고 생각합니다.