더 많은 주택을 허용하면 주택 가격에 긍정적인 영향을 미칩니다.

지난주에 저는 도시에서 주택을 생산하는 데 걸리는 시간에 대한 데이터를 얻으려고 할 때의 분노에 대해 썼습니다. 허가, 인구 및 가격을 연결하는 데 도움이 될 수 있는 공개 데이터가 없습니까? 예, 아니오. Fred라는 애칭으로 알려진 세인트루이스 연방준비은행의 데이터는 흥미롭지만 그다지 세분화되지는 않았습니다. 하지만 2010년부터 2020년까지 내슈빌을 살펴보고 주택 허가, 인구 및 가격에 대해 무엇을 알 수 있는지 살펴보겠습니다. Zumper 온라인 임대료 추적기의 도움으로 주택 허가를 받는 사람의 수가 감소하면 주택 가격 상승률도 감소하는 것처럼 보입니다. 여기 데이터가 있습니다.

우리가 보고 있는 2010년에서 2020년 사이의 내슈빌의 인구 증가부터 시작하겠습니다. Fred에 따르면 이 기간 동안 내슈빌은 약 300,000명의 인구를 추가하여 거의 20%의 인구 증가를 보였습니다.

즉시 알아차릴 수 있는 한 가지는 도시와 관련하여 미친 데이터의 특징입니다. 우리는 실제로 내슈빌을 볼 수 없고 더 넓은 지역만 볼 수 있습니다. 이것은 주택 데이터의 혼란스러운 특징입니다. 미국 인구 조사는 종종 도시를 한데 모아 수도권 통계 지역 또는 MSA라고 부릅니다. 별거 아니야, 그렇지? 그러나 주택에 대한 분쟁은 종종 도시의 엄격한 경계에서 발생하며 데이터가 그보다 더 분산되면 도시와 주변 지역에 대해 말할 수 있는 것이 혼란스러워집니다. Fred의 MSA 데이터를 사용하겠습니다.

다음으로 허가에 대해 살펴보겠습니다. Fred는 인구 조사 번호를 사용하여 이 데이터를 추적합니다. 연간 발급된 허가 건수를 인구와 비교하면 흥미로운 비율이 있습니다.

이것에는 온갖 종류의 문제가 있습니다. 첫째, 가장 분명한 것은 허가증이 실제 거주 가능한 주택 단위와 같지 않다는 것입니다. 그렇기 때문에 허가까지 걸리는 시간에 대해 더 미묘한 데이터를 추구하고 있습니다. 내 희망은 허가와 유닛이 실제로 거주할 수 있는 시점 사이에 걸리는 시간을 볼 수 있다는 것입니다. 그럼에도 불구하고 이 새로운 유닛 대 새로운 사람들의 비율은 고려할 가치가 있습니다. 예를 들어 33,579년에 내슈빌에 도착한 2014명의 사람들은 살 곳이 필요했습니다. 공실률(종종 "흡수율"이라고 함)과 같은 요인과 고려해야 할 기타 요인이 있습니다. 그러나 새로운 사람과 허가의 수 사이의 관계는 관련이 있습니다. 그것은 부족한 주택을 찾는 사람들 사이의 경쟁이 적다는 것을 의미합니다.

이제 가격을 살펴보겠습니다. Fred는 임대료를 추적하지 않지만 "모든 거래 주택 가격"을 추적합니다. 다음은 지난 XNUMX년 동안 Zumper의 임대료 추적과 함께 주택 가격의 XNUMX년 동안의 변화입니다.

여기서 명백한 것은 허가, 인구 및 가격의 추세를 비교할 때 관계가 있다는 것입니다.

허가는 XNUMX년 동안 내슈빌의 인구 증가를 따라잡는 것으로 보이며, 임대료와 주택 가격에 대한 XNUMX년을 살펴보면 명백한 생산 증가와 함께 완화되기 시작합니다. 주택 허가에 대한 신규 인구의 비율이 감소함에 따라 가격 상승률도 감소합니다.

그러나 나는 여전히 질문이 있고 심지어 의심이 있습니다. Fred 데이터는 "판매 가격 및 감정 데이터를 사용하여 추정"하여 가격을 얻습니다. 정확히 무엇을 의미합니까? 다양한 출처의 임대료 데이터는 크게 다를 수 있으며 지역 추정 가격도 마찬가지입니다. 데이터 허용의 큰 문제는 허용된 단위가 실제로 서비스에 들어가는 시기를 알려주지 않는다는 것입니다. 또한 지역 데이터는 허가를 받는 데 걸리는 시간에 대해 많은 것을 알려줍니다.

공개 데이터에 대한 이 첫 번째 검토는 더 많은 공급이 더 낮은 가격을 의미한다는 나의 오랜 주장을 입증하는 것으로 보입니다. 나는 여전히 그것이 사실이라고 생각합니다. 그러나 상관관계와 인과관계를 기꺼이 혼동하는 좌파의 동료들과는 달리 나는 그럴 수가 없다. 실제 허가, 가격, 주택 서비스 시작 날짜에 대한 더 많은 지역 데이터는 더욱 강력한 사례가 될 것입니다. 그러나 이것은 좋은 시작입니다.

그러나 내쉬빌과 같이 빠르게 성장하는 도시를 더 깊이 파고들고 우리가 가지고 있는 데이터를 살펴보면 추세가 있습니다. 인구가 증가하고 허가가 뒤따르면 가격 인상이 감소하기 시작합니다.

마지막으로, 거기에도 몇 가지 흥미로운 블립이 있습니다. 예를 들어, 미국에서 가장 빠르게 위축되고 있는 도시 중 하나는 실제로 2018년 이후 주택 가격이 상승세를 보이고 있습니다. 지역 텔레비전 방송국은 작년에 "디케이터에서 주택 시장이 가열되고 있다"는 이야기를 실었습니다.

그리고 임대료는 어떻습니까? Zumper는 작년에 Decatur의 임대료가 평균 26달러로 123% 증가했음을 보여줍니다. 그리고 지난 몇 년간의 임대료 그래프를 보면 주택 가격과 유사한 추세를 보여줍니다.

디케이터에 무슨 일이? 연방 정부의 대규모 현금 투기 및 공급망 문제로 인한 인플레이션 상승? 아마도. 그러나 그것들은 지난 2018년의 특징이며, 분명히 XNUMX년부터 가격 상승이 전개되고 있습니다. 왜? 고려해 볼 가치가 있습니다.

우리에게 필요한 것은 지역 관할권이 저만큼 이러한 조치에 관심을 갖고 이를 사용하여 주택 경제를 더 잘 관리하는 것입니다. 결국 모든 기능적이고 공정하고 효율적인 경제의 기초는 구매자와 판매자 간의 많은 교류입니다. 생산자들은 수요를 보면 자연스럽게 더 많이 생산하고 싶어합니다. 속도를 늦추는 것은 주택을 찾는 사람들, 특히 돈이 적은 사람들에게만 피해를 줍니다. 해야 할 일이 더 많지만 더 많은 규칙과 지연보다는 더 많은 주택 편에 서는 것이 훨씬 나을 것입니다.