개인 활동 채권 및 4% 저소득 주택 세금 공제

연방 주택 프로그램은 일반적으로 주택 비용을 지불하기 위해 사람들에게 직접 보조금을 제공하는 것과 주택 건설을 촉진하기 위해 재정 도구를 사용하는 두 가지 범주 중 하나로 분류됩니다. 금융 도구 중에서 가장 중요한 것은 저소득 주택 세액 공제(LIHTC)입니다. 세금 코드의 이 생물은 저렴한 주택에 투자하기 위한 세금 감면으로 수익을 창출합니다. 그러나 폴 라이언(Paul Ryan) 전 하원의원이 검토한 빈곤 프로그램에는 흥미롭지만 복잡한 도구인 개인 활동 채권(PAB)도 있습니다. PAB는 지방 정부가 주택을 포함하여 대중에게 이익이 되는 프로젝트를 건설하는 단체를 대신하여 면세 채권을 판매할 수 있도록 허용합니다. PAB는 세액 공제와 함께 주택 프로젝트를 위한 자본을 모으려는 건축업자에게 강력한 도구가 될 수 있습니다. 그러나 복잡성과 비용이 높습니다. (LIHTC에 창을 원하는 경우 작동 방식에 대한 게시물이 있습니다.).

의회 조사국 개인 활동 채권에 대한 훌륭한 입문서를 출판했습니다. 세금 공제와 마찬가지로 PAB는 세금 코드에 포함되어 있으며 두 가지 유형의 채권을 포함합니다. 하나는 정부 목적에 부합하는 프로젝트를 위한 것입니다. 다른 하나는 대중에게 이익이 되는 한 사적인 목적에 사용되는 사람들을 위한 것입니다. 민간 활동 채권이 주택과 같은 "적격한 민간 활동"을 위한 것이라면 채권 구매자는 벌어들인 이자에 대해 세금을 내지 않습니다. 의회는 개인 활동을 위해 발행할 수 있는 부채의 양을 제한합니다. 150년 50억 1986만 달러와 335인당 110달러에서 2022년 XNUMX억 XNUMX만 달러 또는 XNUMX인당 XNUMX달러 중 더 큰 금액. 투자에 영향을 미치기 위해 프로젝트 유형별로도 제한이 있습니다. 의회는 또한 세금 지출을 제한할 계획입니다(면제는 세금 수입이 적음을 의미합니다).

이러한 채권이 LIHTC, 특히 4% 세금 공제와 어떻게 결합될 수 있는지는 지원 주택 공사(CSH)의 문서에서 잘 다루어집니다. 면세 채권 및 4% 저소득 주택 세금 공제를 통한 지원 주택 자금 조달. 다음은 세금 공제와 함께 면세 채권을 사용하기 위한 요건에 대한 요약입니다.

준정부 기관과 함께 주 및 지방 정부만이 채권을 발행할 수 있습니다. 일반적으로 이것은 세금 공제 할당을 받는 주 기관인 주택 금융 기관(HFA)입니다. 그러나 발행할 수 있는 비과세 채권의 양에는 물량 상한선(위에서 언급한 한도)이 적용되기 때문에 이러한 모든 정부 기관은 상한선에 맞추기 위해 공격적으로 경쟁합니다. 또한 프로젝트는 프로젝트가 주 HFA의 승인을 받을 때까지 채권 수익금에 접근할 수 없으며 이러한 수익금은 예를 들어 주거 비용으로 제한되며 상업 공간에 사용할 수 없습니다.

세금 공제와 비과세 채권을 결합하는 것과 관련하여 주목할 가치가 있는 한 가지 중요한 제한이 있습니다. 세금 공제 할당을 받으려면 프로젝트 관리자는 공채 수익금으로 건설 비용의 최소 50%("50% 규칙")를 충당해야 합니다. 물론 이러한 채권과 세금 공제를 사용하여 건축한 모든 주택은 지역 중간 소득(AMI)의 60% 미만을 버는 사람들이 이용할 수 있어야 합니다. 일반적으로 유닛의 20%는 AMI의 50% 이하, 또는 유닛의 40%는 AMI의 60%인 사람들이 감당할 수 있어야 합니다.

이미 명확하지 않다면 이러한 종류의 프로젝트는 복잡합니다. 여기에 종종 이러한 종류의 "거래"에는 추가 자금 제공자가 포함된다는 사실을 추가하십시오. 예를 들어, 내가 개발자로 일한 주택 프로젝트는 면세 채권을 사용하는 4% 프로젝트였습니다. 그러나 우리는 또한 주의 주택 신탁 기금과 건설 대출로부터 자금을 받았습니다. 솔직히 말해서 프로젝트가 어떻게 구성되었는지 정확히 기억하기 위해 머리를 쥐어짜고 오래된 이메일을 샅샅이 뒤져야 했습니다. CSH 논문은 XNUMX개의 다른 사례 연구를 통해 이 자금 조달이 함께 할 수 있는 몇 가지 독특한 방법을 보여주는 훌륭한 일을 합니다. 예를 들어, 가장 간단한 사례 연구 중 하나는 미시간에서 나온 것입니다. 다음은 프로젝트 자금을 보여주는 차트입니다.

MSHDA는 주의 주택 금융 기관인 미시간 주 주택 개발청입니다. MSHDA는 채권을 매각했고 부채는 섹션 8 바우처에서 부분적으로 나오는 임차인의 적당한 수입을 통해 상환되고 있습니다. 프로젝트의 자금 제공자 각각은 서로 다른 요구 사항을 가지고 있으며 이러한 종류의 프로젝트에서 하나의 요구 사항을 충족하면 다른 자금 제공자의 요구 사항 중 하나를 뒤엎을 수 있습니다.

경우에 따라 세액 공제 자산을 사용하여 부채를 상환할 수 있습니다. CSH 논문은 채권을 사용한 후 "채권을 완전히 인출하여 다른 공공 대출, 보조금 및 세금 공제 자산과 영구 대화"한 사례 연구를 사용합니다. 그것은 채권 부채를 상환하기 위해 세금 공제 자산을 사용하는 것과 같습니다. 이것은 설득력이 있습니다. 4% 세금 공제는 저렴한 프로젝트의 적격 기준에 비해 더 작은 비율이지만 공제액을 사용하여 채권을 상환할 수 있는 것은 좋은 생각입니다. 다양한 자금원을 결합하는 것도 마찬가지입니다.

Ryan은 “개인 활동 채권의 효율성에 대한 연구는 거의 없습니다. . . 임차인의 상향 이동성을 개선하는 것과 관련이 있기 때문입니다.” 이는 사실이며 프로그램 지출을 살펴보면 채권이 저소득 주택 세금 공제만큼 자주 사용되지 않았음을 알 수 있습니다.

그리고 그의 분석 이후 XNUMX년 동안 많은 변화가 없었습니다.미국 재무부의 차트 데이터).

내 견해는 모든 부채가 활용되는 방식, 즉 가치 포착과 같이 PAB를 활용해야 한다는 것입니다. 주택의 경우 제가 제안한 노숙자 주택에 대한 가치 확보 계획 예를 들어, 야영지 비용이 정량화되고 야영지를 종료하기 위한 개입을 구현하기 위해 채권이 판매된 다음 절감액이 실현됨에 따라 이러한 절감액을 부채 상환액으로 사용합니다. 비영리 세계에서 "자본 스택"으로 알려진 것을 조립하는 문제는 다음과 같은 이유로 문제가 되는 복잡성 수준입니다.

● Time – 이러한 종류의 자금 조달 방식은 시간을 갉아먹고 시간은 곧 돈입니다. 자금조달 및 조정을 기다리는 동안 유지 비용은 총 개발 비용에 실제로 추가됩니다.

● 거래 내역 – 더 많은 자금 제공자는 더 많은 거래 비용을 의미하며 이러한 비용은 총 개발 비용에도 추가됩니다.

● 변호사 및 컨설턴트 – 모든 단계에서 프로젝트 실패를 초래할 수 있는 재앙을 피하기 위해 변호사와 컨설턴트를 고용해야 합니다. 그리고

● 그다지 효율적이지 않다 – 움직이는 모든 부분과 추가 비용을 고려할 때 이것이 지금 주택이 필요한 사람들에게 주택을 제공하는 가장 효율적인 방법입니까?

결국 기본 경험 법칙으로 돌아가서 모든 주택 융자 제안은 가능한 한 단순해야 하며, 오늘날 필요한 사람들에게 필요한 자금이나 유닛을 제공해야 합니다. 나는 흥미를 느끼고 금융 문제를 해결하는 도전을 즐기지만, 이러한 게임을 한다고 사람들의 집세가 지불되는 것은 아닙니다. 우리는 보조금을 받는 주택 건설을 위한 복잡한 금융 거래보다 더 나은 목적을 위해 PAB를 재배치할 방법을 찾아야 합니다.