잘못된 정책에 바퀴 달기

지난 XNUMX년 동안 선출된 공무원, 개발자, 건축업자, 주택 제공자 및 옹호자들과 함께 주택 정책 문제에 대해 작업하면서 "대답은 무엇입니까?" 또는 "우리는 무엇을 해야 합니까?" 이것은 일반적으로 내가 미래에 대한 다소 어두운 그림을 그린 후입니다. 주 및 지방 정부는 계속해서 주택 생산을 과도하게 규제하여 희소성과 높은 가격을 초래하고 세금을 부과하고 더 높은 가격의 희생자에게 보조금을 지급하기 위해 경제를 강탈하려고 합니다. 답을 한 곳에 모아 두기 위해 여기에 시리즈로 게시합니다.

불행히도 내가 주는 대답은 대개 무시됩니다. 환자가 체중을 줄이려면 다이어트가 필요하다는 조언을 듣고 병원을 나와 도넛 가게로 곧장 향한다고 상상해 보십시오. 주택에 대한 여론을 이해하고 그것을 바꾸기 위한 메시지를 개발하는 힘든 일을 하는 것보다 텔레비전에 맥주 캔을 던지거나 법적 문제를 제기하는 것이 더 쉽습니다. 그러나 여기 XNUMX개의 게시물에서 "주택 정책이 왜 그렇게 만들어지고 있는지 이해하기 위해 우리는 무엇을 해야 하며, 어떻게 변경해야 합니까?"라는 질문에 대한 최선의 답변입니다.

소개: 잘못된 주택 정책에 바퀴를 다는 것

Dividimus muros et moenia pandimus urbis accingunt omnes operi pedibusque rotarum subiciunt lapus et stuppea vincula collo 의도.

그래서 우리는 성벽을 엽니다. 그리고 흉벽을 노출시키십시오. 이 일이 일어나도록 모두 함께 일하고, 활공 바퀴를 거대한 발에 고정하고, 목에 밧줄을 묶어 성소로 끌어당기는 고삐 역할을 하십시오.

버질. Aeneid, David Ferry 번역, (Book II, 349-353, p. 46). 시카고 대학 출판부, 2017.

Aeneid를 읽지 않았더라도 우리는 모두 트로이 목마에 대한 이야기를 알고 있습니다. 그리스인들은 트로이 목마와 전쟁 중이었고 그들을 속이기 위해 믿을 수 없을 정도로 무해해 보이는 목마 안에 숨었습니다. 트로이 목마가 말을 도시로 끌어들일 때 그리스인이 등장하고 나머지는 역사이며 트로이는 파괴됩니다. 이야기와 이미지는 너무도 잘 알려져 있어 어디서 처음 들었는지 말할 수 있는 사람이 거의 없습니다. 그것은 마치 우리가 “선물을 가지고 있는 그리스인을 절대 믿지 말라”는 생각을 알고 태어난 것과 같습니다(티메오 다나오스 에 도나 페렌티스), 트로이 목마 사제 라오콘(Laocoon)이 경고했지만 결국 무시되었습니다.[1]

나는 이야기를 이해하고 나쁜 공공 정책의 생성과의 관련성을 이해하는 데 필수적인 이야기의 특히 가슴 아픈 측면을 위에서 인용했습니다. 간단히 말해서, 돌이켜 보면 우리 모두는 말을 트로이로 데려오는 것이 나쁜 생각이라는 것을 알고 있습니다. 그러나 대부분의 사람들은 질문을 받으면 "바퀴와 함께 제공되었습니다."라고 말할 것입니다. 즉, 우리 중 해변에 서서 "하지마!"라고 머리를 흔들고있을 가능성이 큽니다. 우리는 네 개의 완벽한 바퀴와 밧줄이 연결된 말을 보고 있을 것입니다. 트로이 목마는 그것을 끌어들이기만 하면 되었지요, 그렇죠?

그러나 이것은 분명히 그날 트로이 성벽 밖에서는 그렇지 않았습니다. 트로이 목마는 작동해야했습니다 (옴네스 오페라) 스스로를 파괴합니다. 내가 보아온 거의 모든 나쁜 정책, 특히 주택에서, 해결책은 포장된 선물을 여는 것과 같이 간단하기 때문에 "주택 위기가 있습니다"에서 임대료 통제와 같은 것으로 바뀌는 것이 아닙니다. 각각의 경우에 여러 경고가 무시되고 잘못된 정책을 만들고 구현하기 위해 특별한 노력을 기울여야 합니다.

아마도 가장 좋은 예(그리고 나를 지역 Laocoon으로 특징짓는 것)는 의무적 주택 가격에 대한 시애틀의 정책일 것입니다. 이 모든 것은 2013년 경기 침체 후 회복으로 일자리가 창출되고 도시에 주택 수요가 증가했던 "주택 위기"로 시작되었습니다. 집값과 임대료가 오르기 시작했다. 일종의 시민 공황이 뒤따랐다. 해야 할 일이 있었습니다. 처럼 그렇지 않으면 – 젊은 그리스 요원이 말과 함께 보내어 트로이 목마를 격려하여 도시 내부로 운반 – 컨설턴트가 나타났다 시 지도자들에게 집값이 오르는 이유는 바로 새 주택이 지어지기 때문이라고 조언한 사람입니다! 컨설턴트는 일자리와 주택이 더 많이 창출될수록 시가 임대료를 지불할 수 없는 사람들에게 보조금을 지급하기 위해 더 많은 비용을 지불해야 한다고 주장했습니다.

이에 따라 MIZ(Mandatory Inclusionary Zoning)라는 말이 등장합니다. MIZ의 근본적인 주장은 어떤 불의가 일어나고 있다는 것입니다. 도시가 성장하는 동안 개발자는 수백만 달러를 벌고 임대료는 인상됩니다. 한편, 주와 지방 정부를 통한 대중은 임대료가 인상되는 가난한 사람들에게 보조금을 지급하는 법안에 매달리고 있습니다. 따라서 답은 새 주택 2016제곱피트에 세금을 부과하고 언젠가는 "저렴한 주택"을 지을 비영리 단체에 그 돈을 주는 것입니다. 간단히 말해서, 이것은 의미가 없습니다. 수수료와 함께 비용을 추가한다고 해서 필요한 새 주택이 더 저렴해지는 것이 아니라 더 비싸게 될 것입니다. 하지만 인플레이션이 상승하면 비영리 단체에 더 많은 수수료가 부과될 것이라는 것이 타당합니다. 주택을 짓는 것을 더 어렵게 만들고 더 비싸게 만드는 파괴적인 사이클이며, 이는 아이러니하게도 주택을 짓는 것을 더 어렵게 만드는 것을 정당화합니다. XNUMX년에 설명했는데, 최근에 다시. 나는 유일한 사람이 아니었다 그때 or 지금.

결과는 어땠습니까? 지난 보고서 기준, 시애틀의 MHA 프로그램은 96만 달러를 창출했습니다. 2015년에 제안되었을 때 수만 개의 "저렴한 단위"가 필요하다고 제안되었습니다. 시는 2017년에 다음과 같이 주장했다.,

“MHA는 50,000개의 저렴한 주택을 포함하여 2025년까지 20,000개의 주택을 만들기 위해 노력하는 시애틀의 주택 경제성 및 거주 가능성 의제(HALA)의 일부입니다. 저렴한 주택과 시장 가격 주택의 개발은 주택 비용 상승을 늦추고 주택 선택의 폭을 넓히기 위한 중요한 전략입니다.”

내가 링크한 해당 보고서의 출판 시점에서 시는 사용된 MHA 기금에서 712개의 보조금을 받은 단위를 주장합니다. 그 주장에 대한 독립적인 감사는 없었지만, 우리가 그것을 받아들인다 해도 그 프로그램은 충격적인 실패입니다. 2022년의 절반이 지났고 코로나19를 감안해도 생산 속도가 약합니다. 최근 시애틀 타임즈 보고서 더 기발한 숫자를 보여주었다:

“2021년 [MHA의] 운반은 시애틀이 시에서 각 유닛에 약 $900가 필요하다고 가정할 때 80,000개 이상의 저렴한 유닛에 자금을 지원하는 데 도움이 될 수 있습니다. 저렴한 주택 프로젝트는 일반적으로 연방 및 주 정부를 포함한 다른 출처의 자금과 도시 자금을 결합합니다.”

각 단위에는 $80,000가 필요합니다. 오른쪽. 최근에 서비스를 시작한 프로젝트는 67개 유닛에 148만 달러 또는 단위당 약 $456,000. 글쎄, 누가 상관? 임대료가 떨어졌죠? 글쎄, Covid 하락을 고려하더라도 시애틀의 임대료는 다시 상승하고 있습니다. 전년 대비 약 18% 증가.

진실은 MHA가 비용을 추가하고 새 주택의 생산을 늦추었으며, 전염병 이전과 기간 동안에도 수수료 및 기타 규칙 없이 더 많이 건설되었으므로 공급이 전염병 이후 증가함에 따라 수요를 따라갈 수 있다는 것입니다. MHA 제도는 XNUMX년 전에 사람들의 기분을 좋게 만들었습니다. 오늘날에는 팬데믹 이후 주택 인플레이션에 기여하는 요소입니다.

수요가 급증하고 임대료가 인상된 지금 시애틀 시가 프로그램을 철회할 가능성이 있습니까? 당연히 아니지. 성공이야 주택을 위해 모은 돈을 보십시오. 왜 지금 멈추겠습니까? 사실, 임대료 인상과 함께 시의원들이 MHA 수수료 인상을 요구하는 것은 시간 문제일 뿐입니다. Aeneas가 말에 대해 한탄하듯이, "우리는 성채 자체에 괴물을 안치했습니다(Ferry 46)."

거의 모든 주택 정책에서 패턴은 동일합니다. 임대료가 오르고 주택을 더 강력하게 규제하고 요금을 부과해야 한다는 요구도 늘어납니다. 수요와 공급? 닥쳐 라오쿤! 더 많은 "저렴한 주택"을 위해 더 많은 돈을 찾으십시오. 그리고 실제 데이터보다 더 많은 일화를 가진 활동가인 Sinon's가 많이 있습니다. 모든 사람이 "주택에 대한 권리"를 가질 수 있도록 부를 재분배하려는 노력에 대해 정치적 지원을 약속할 의향이 있습니다. 대신, 사람들이 얻는 것은 언젠가 올지도 모르는 저렴한 주택의 대기자 명단에 있는 한 자리입니다.

도시의 많은 사람들이 나쁜 주택 정책을 만드는 정책을 만들기 위해 열심히 일하는 것을 보는 것은 실망스럽습니다. 말이 도시로 들어오는 것을 막는 첫 번째 단계는 무엇입니까? 답은 우리가 무엇을 믿는지 알아내는 것입니다.

[1] 라틴어의 뉘앙스가 "에 도나 페렌티스"는 문맥상 의미했을 수 있습니다(Murley, Clyde. "Et Dona Ferentis." The Classical Journal, vol. 22, no. 9, 1927, pp. 658–62 참조).