상업용 부동산에 노출된 미국 지역 및 소규모 은행에 대한 등급 하향 조정

미결제 상업용 부동산 대출은 100년 동안 2007% 이상 증가했습니다. CRE 차용인은 믿을 수 없을 정도로 낮은 이자율, 글로벌 금융 위기에서 회복된 경제, 너무 많은 경우에 대출 인수에 성실하지 않은 은행을 이용했습니다. 현재 상업용 부동산 대출 금액은 은행 총 대출금에서 차지하는 비율이 XNUMX년 XNUMX분기보다 약간 높아졌습니다. 이것이 저를 걱정스럽게 합니다.

저금리 뷔페 여물통의 파티는 결국 눈물로 끝난다. 우리는 지금 훨씬 더 높은 금리 환경의 글로벌 환경에 있습니다. 즉, 연방준비은행(Federal Reserve Bank)과 전 세계 주요 중앙은행이 금리 인상을 중단하더라도 금리가 갑자기 하락하는 것은 아닙니다. CRE 대출자는 가까운 미래에 재융자해야 할 때 더 높은 대출 비용에 직면하게 될 것입니다.

불행하게도 G-SIB(Globally Systemically Important Banks)보다 규모가 작은 은행은 지속적으로 악화되는 상업용 부동산 환경에서 더 취약합니다. 자산 규모가 100억 달러인 은행은 지역 및 사업 분야별로 다양하지 않습니다. 따라서 그들은 순이자 마진에 더 많이 의존합니다. 상업용 부동산 대출의 연체율이 높아지면 은행의 유동성과 수익에 압박을 줄 것입니다.

24월 XNUMX일 발표된 보고서에서^th Fitch Ratings의 데이터에 따르면 자산이 100억 달러 이하인 은행의 경우 자산 100억 달러가 넘는 은행보다 상업용 부동산 대출이 총 자본에서 훨씬 더 큰 비율을 차지합니다. Fitch Ratings의 이사인 Johannes Moller는 다음과 같이 설명합니다. "의미 있는 상업용 부동산 집중도가 있는 미국 지역 및 소규모 은행은 포트폴리오가 악화될 경우 부정적인 평가 압력을 받을 수 있습니다. 특히 낮은 점유율로 인해 제약을 받는 사무실 시장에 더 많이 노출된 은행은 더욱 그렇습니다." Fitch Ratings에 따르면 "가장 집중된 CRE 익스포저는 Fitch가 평가하지 않는 소규모 은행의 대차대조표에 보관되어 있어 미국 내 4,700개에 이르는 광범위한 은행의 대출 기관 수준 신용 품질에 대한 가시성이 제한됩니다."

상업용 부동산 대출은 이질적입니다. 은행은 사무실 시장에 대한 대출에서 가장 큰 대출 기관입니다. Fitch Ratings 데이터에 따르면 은행은 약 720억 달러의 미결제 사무실 대출을 보유하고 있습니다.

또한 사무실과 같은 상업용 부동산 부문의 일부는 COVID로 인해 부정적인 영향을 받았습니다. 많은 수의 전문가가 일주일 내내는 아니더라도 적어도 일부 시간 동안 원격으로 작업할 수 있기 때문에 사무실 점유율은 100%가 아닙니다. Fitch Ratings 분석가는 보고서에서 "이러한 대출에 대한 가상 스트레스 손실률이 20%라고 가정하면(9.8년 DFAST에 심각한 불리한 CRE의 2022분기 평균 손실률 145%의 약 두 배) 약 8억 달러의 누적 손실 또는 은행이 만기 및 갱신을 통해 작업하면서 시간이 지남에 따라 흡수할 수 있어야 하는 해당 부문 유형 보통주 1.76조 XNUMX억 달러의 XNUMX%입니다.” 시간이 지남에 따라'라는 문구가 나를 괴롭힌다. 얼마나 오래? 그리고 채무 불이행이 발생하기 시작하면 이는 시장 변동성으로 이어질 수 있습니다.

CRE 대출을 주목해야 하는 또 다른 주요 이유는 2018년과 그보다 몇 년 전에 승인된 상당한 양의 대출이 올해 만기일이라는 점입니다. 이자율은 그 해보다 훨씬 높습니다. 우리는 그 당시 은행의 인수 기준이 얼마나 좋았는지 알아보려고 합니다. 2017~2018년이 규제 완화의 해였고 Randal Quarles 전 연방준비제도 감독 부의장이 은행 친화적인 어조를 보였다는 점을 감안할 때 의심이 듭니다.

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