부동산 동향: 보류 중인 주택 판매가 XNUMX개월 연속 감소했습니다.

주요 요점

• 2022년 4월 미결 주택 판매는 38월 대비 XNUMX%, 전년 대비 XNUMX% 감소했습니다.
• 높은 이자율, 경기 침체에 대한 두려움, 지난 몇 년간 전례 없는 주택 판매 등 많은 요인들이 침체를 이끌고 있습니다.
• 일부 전문가들은 주택 가격이 소폭 하락할 것으로 예상하지만 많은 사람들은 주택 시장이 2024년에 반등할 것으로 예상합니다.

구매자들이 대규모 구매에 제동을 걸면서 지난 XNUMX개월 동안 보류 중인 주택 판매가 감소했습니다. 그러나 팬데믹 기간 동안 전례 없는 수요와 오늘날의 수치를 비교하는 것을 포함하여 다른 문제가 진행 중입니다. 다음은 미결 주택 판매에 대한 최신 데이터와 앞으로 나아갈 수 있는 신호입니다.

보류 중인 주택 판매란 무엇입니까?

구매자와 판매자가 주택 구매 계약을 맺을 때 주택은 판매 보류 중입니다. 이것은 또한 양 당사자가 가격, 검사, 비상 사태 등을 포함하여 판매 조건에 계약적으로 동의했기 때문에 계약 중이라고 합니다. 대출 은행이 모든 것을 검토하면 주택 판매가 종료되거나 완료됩니다. 구매자의 서류를 검토하고 대출을 승인하고 구매자와 판매자가 만나 서류에 서명합니다. 이 프로세스는 일반적으로 대략 30-45일이 소요됩니다.

보류 중인 판매로 지정된 주택은 판매자가 구매자를 결정하는 지점에 도달했습니다. 이 시점에서 다른 구매자는 주택에 대한 제안을 할 수 없으며 판매자는 수락된 구매자에게 집을 판매할 계약상의 의무가 있습니다. 판매자가 다른 구매자에게 판매하기 위해 계약을 파기하기로 결정한 경우 원래 구매자는 판매자를 계약 위반으로 고소할 수 있습니다.

보류중인 주택 판매 수치는 주택 시장 성장과 경제 전반에 대한 선행 경제 지표입니다. 주택 구매자는 첫 주택을 구입하든 한 집에서 다른 집으로 이사하든 새로운 주택 구입을 통해 경제 활성화에 도움을 줍니다. 이불용 리넨을 새로 교체하는 등 가전제품 교체가 큰 품목이다.

지난 XNUMX개월간의 주택 판매를 살펴보기

NAR(National Association of Realtors)은 전국의 100개 이상의 다중 리스팅 서비스와 60개의 대형 중개인에서 보류 중인 주택 판매 데이터를 추적합니다. Pending Home Sales Index(PHSI)를 생성하기 위해 데이터를 수집하는 80개의 사분면으로 국가를 나눕니다. NAR은 마감 판매가 실제 주택 판매의 가장 좋은 지표라고 생각하기 때문에 주택 착공이나 신규 주택 판매와 같은 다른 지표 대신 이 데이터를 사용하는 것을 선호합니다. 보류 중인 모든 주택 판매가 마감되는 것은 아니지만 모든 보류 중인 주택 판매의 XNUMX%가 마감되므로 PHSI에 가장 정확한 데이터를 제공합니다.

NAR은 기준선에 대해 인덱스 100을 사용합니다. 100 미만의 숫자는 판매 둔화를 나타내고 100 이상의 숫자는 판매 증가를 나타냅니다. 2022월 매출은 이듬해 XNUMX월 말에 발표됩니다. 다음 목록은 XNUMX년 XNUMX월부터 XNUMX월까지이며 미국 전체의 주택 판매 데이터를 나타냅니다.

• 90.7 월 : XNUMX
• 90.2 월 : XNUMX
• 88.5월: XNUMX
• 80.8월: XNUMX
• 77.0월: XNUMX
• 73.9월: XNUMX

숫자를 더 깊이 파고들다

수치는 사용 가능한 데이터의 지난 2022개월 동안 꾸준하고 상대적으로 급격한 감소를 보여줍니다. 주택 매매의 반전은 연준이 2022년 0.25월에 연방 기금 금리를 인상하기 시작한 후 4년 0.75월에 시작되었습니다. 초기 금리 인상은 9%로, 잠정 주택 판매의 초기 20% 감소를 유발하기에 충분했습니다. 그리고 38월에 연준은 금리를 XNUMX% 인상했습니다. 이는 이전의 금리 인상과 함께 보류 주택 판매가 전월 대비 XNUMX%, 전년 대비 XNUMX% 감소하는 결과를 낳았습니다. XNUMX월 Pending 판매가 XNUMX년 전에 비해 XNUMX% 감소하면서 하락세가 지속되었습니다.

지난 몇 년 동안 연방 준비 은행은 경제가 인플레이션에 거의 영향을 미치지 않았고 주택 시장에서 가격이 상대적으로 안정적이었기 때문에 오랫동안 연방 기금 금리를 0.25%로 유지했습니다. 팬데믹 기간 동안 느슨한 정부 대출 기준은 수십억 달러를 경제에 투입하여 주택 가격을 불안정하게 만들고 거품을 일으켰습니다. 대출 기관과 투자자들은 대출의 느슨함을 이용했고, 투자자들은 플리핑을 위해 주택을 구입하기 시작했고 은행은 거의 모든 사람에게 돈을 빌려주었습니다. 이미 타이트한 주택 시장 및 공급망 문제와 결합된 이러한 요인들로 인해 주택 가격이 급등했습니다.

대부분의 사람들은 월 납입 능력에 따라 집을 구입합니다. 입찰 전쟁과 요구 가격을 지불하는 사람들은 일반 구매자가 주택을 구입하는 것을 더 어렵게 만들었습니다. 팬데믹으로 인해 기업이 재택근무 옵션을 제정함에 따라 많은 사람들이 도시를 떠나면서 정기적인 시장 활동이 영향을 받았습니다. 이로 인해 사람들은 직장에서 가까운 거리에 살 필요가 없어졌습니다. 또한 일부 구매자는 소극적 소득을 위해 구입한 주택을 임대하려는 투자자였습니다.

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연방준비제도이사회가 연방기금 금리를 인상하자 돈을 빌리는 것이 더 비싸졌고 급속한 인플레이션은 평균적인 미국인의 구매력을 앗아갔습니다. 모기지 이자율의 상승은 많은 투자자를 씻었습니다. 또한 팬데믹 기간 동안 이사를 계획 중인 많은 사람들이 이미 그렇게 했습니다. 이러한 요인들과 더 높은 이자율을 결합하면 미결 주택 판매가 줄어듭니다.

2023년에 집값이 떨어질까요?

집값은 2023년에 떨어질 가능성이 높지만 어느 정도인지 예측하기 어렵다. 주택은 시장마다 크게 다르며 판매자는 처음에 지출한 것보다 더 많이 팔더라도 판매로 인한 손실을 좋아하지 않습니다. 그들은 집을 팔기 위해 결국 가격을 낮출 때까지 오랜 기간 동안 집을 시장에 내놓을 수 있는 그들의 인지된 최대 가치를 위해 자주 버텼습니다.

주택 가격에 하락 압력을 가할 또 다른 문제는 모기지를 위해 돈을 빌리는 것이 훨씬 더 비싸다는 것입니다. 이 글을 쓰는 시점에서 30년 전통 모기지 금리는 신용이 우수한 차용인의 경우 약 6.5%입니다. 그 결과 $1,516의 계약금을 가정할 때 모기지 $240,000에 $60,000의 월 지불액이 발생합니다. 종종 구매자는 내려놓을 20%를 마련하는 데 어려움을 겪고 모기지를 위해 더 많이 빌리는 경향이 있어 월 지불액이 증가합니다.

마지막으로 대출 기관은 금리 인상과 잠재적인 경기 침체 환경에 대응하여 대출 기준을 강화했습니다. 차용인이 모기지를 받기가 더 어렵고 적격 구매자가 적다는 것은 주택이 시장에 더 오래 머무르고 재고가 증가한다는 것을 의미합니다. 이는 집값을 낮추는 효과도 있다.

많은 전문가들은 주택 가격 하락이 전국적이라기보다 지역적일 것이며 일부 지역은 다른 지역보다 더 큰 가격 하락을 보일 것이라고 믿고 있습니다. 가격 하락에도 불구하고 대부분의 경제학자들은 2024년까지 집값 반등.

히프 라인

팬데믹 기간 동안 주택 매매 호황이 지나면 시장이 둔화되는 것은 당연하다. 더 높은 이자율과 경기 침체에 대한 두려움이 더해지면 더 많은 잠재적 주택 구매자들이 더 명확해지기를 기다리며 방관하고 있습니다. 잠정 주택 판매가 여전히 더 감소하는 것을 보는 것은 놀라운 일이 아닙니다. 그러나 예상보다 큰 감소는 소비자들이 처음에 예상했던 것보다 더 심각한 경기 침체에 대비하고 있다는 신호일 수 있습니다.

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