소매는 사람을 따라갑니다 – '그림자' 중앙 비즈니스 지구 및 교외의 '인스턴트 다운타운' 진입

미국 주요 도시의 중심 업무 지구(CBD)에서 팬데믹 이후 소매업 회복이 지연되고 있다는 분명한 증거가 있습니다. 설명에는 사람들이 최소한 파트타임으로 집에서 일하기로 선택함에 따라 주간 비즈니스 인구의 감소가 포함됩니다. 또한, 대유행 이전에도 도심 범죄의 증가는 CBD 발자취 감소에 기여하는 것으로 보입니다. 그러나 요인이기도 한 다른 "이주 세력"이 작용하고 있습니다.

도시에 거주하는 밀레니얼 세대는 이제 가족을 시작하고 있습니다. 그리고 XNUMX세기 중반의 교외 비행 동안 부머 부모(또는 조부모)와 마찬가지로 이 Y세대는 도시 생활을 교외 또는 교외 생활로 바꾸고 있습니다. 뒷마당과 더 나은 학교에 대한 그들의 열망과 "확대"를 위한 통근 거래는 그들의 재배치에 중요한 역할을 합니다.

전문가의 읽기

Moody's Analytics의 경제 연구 이사에게 연락했습니다. 토마스 라살비아, 그들의 데이터가 내 가정을 뒷받침하는지 확인하기 위해; 분명히 그렇습니다. "이것이 바로 뉴욕, 샌프란시스코, 시카고의 소매 부동산 중개인에게서 나오는 정서입니다." 라살비아는 계속했다. “소매업은 사람을 따르고 사람의 패턴이 변하고 있습니다. 주요 사무실 건물 고용주가 직원을 정규직으로 데려오지 않는다는 사실은 유동인구를 줄였고, 이는 거리 수준의 소매업체에 영향을 미쳤습니다.”

Moody's 분석에 따르면 공실 통계가 이를 뒷받침합니다. 2020년 2022분기부터 15.6년 18.2분기까지 시카고 다운타운 소매 공실률은 12.2%에서 12.4%로 증가한 반면 시카고 메트로 공실률은 4.5%에서 8.2%로 증가했습니다. 같은 기간 동안 샌프란시스코 다운타운의 소매 공실률은 4.5%에서 4.9%로 증가한 반면 샌프란시스코 메트로 공실률은 XNUMX%에서 XNUMX%로 약간만 움직였습니다.

제 고향인 미니애폴리스에서는 CBD 소매 트래픽 침식이 더욱 두드러졌습니다. 팬데믹 이전에도 다운타운 중심부의 소매 공실률은 10%에서 20% 사이였습니다. 에 따르면 Cushman & WakefieldCWK
2022년 상반기 미니애폴리스 다운타운 소매 공실률은 인근 소매 공실률 35%에 비해 7%로 증가했습니다.

사랑하는 사람과 유족을 잃은 데이튼 백화점이 정박해 있는 한때 활기 넘치는 시내 보행자 전용 몰인 Nicollet Mall은 이전 자아의 그림자가 되었습니다. Neiman Marcus, Saks Fifth Avenue 및 기타 전국 전문 소매점은 문을 닫았습니다. 대부분은 시가 2018년에 75만 달러 규모의 거리 경관 업그레이드를 시작하기 오래 전에 말뚝을 박았습니다.

이제 태스크 포스 제이콥 프레이(Jacob Frey) 미니애폴리스 시장이 이끄는 시의회 의원, 건물 관리자, 중개인 및 다운타운 전문가들은 쇼핑몰에서 추가 매장 폐쇄가 급증함에 따라 "소매 재활성화" 계획을 개발하기 위해 노력하고 있습니다.

"그림자" 중심 업무 지구

그러나 미니애폴리스 시내에서 모든 것이 파멸적인 소매점은 아닙니다. 중심상업지구 한복판의 텅 빈 상점가와는 극명한 대조를 이루며, 북쪽으로 돌을 던지면 북적거린다.

시카고, 밀워키, 샌프란시스코, 포틀랜드 및 기타 주요 대도시와 같은 미니애폴리스에는 "그림자" 중앙 비즈니스 지구가 있습니다. 이 도시 주머니는 NexGen 전문가와 빈 둥지를 만드는 사람 모두에게 자석이 되었습니다. 힙 로프트, 미식 모임 장소, 트렌디한 전문 소매점을 갖추고 있습니다.

미니애폴리스에서 "시원한 회랑"은 북쪽으로는 미시시피 강, 남쪽으로는 비즈니스 및 스포츠 시설과 접해 있는 North Loop 창고 지구입니다. 시카고의 River West, San Francisco의 North Beach, Milwaukee의 Third Ward 지역의 우리 버전입니다. 그들은 모두 유사한 DNA를 공유합니다. 이 도시의 지하철 가장자리에 있는 초라한 저층 벽돌 건물의 유전자 풀입니다.

20대 초반에 지어진 이러한 공장과 상업창고^th 우리 도시의 풍부한 건축 유산을 상당 부분 제거한 XNUMX세기 중반의 대규모 다운타운 도시 재개발 프로젝트 동안 간과되었습니다.

레킹볼에 면역

아이러니하게도 이 겸손한 창고 건물과 그들이 서 있는 땅은 CBD 코어에 근접해 있기 때문에 "철거할 가치가 없었습니다". 따라서 지난 세기 후반까지 사용 빈도가 낮은 상업용 창고로 남아 있었습니다.

이러한 부동산을 구매하기 시작한 통찰력 있는 개발자는 높은 천장, 노출된 벽돌 및 무거운 목재 구조가 수요가 많은 굴착으로 용도 변경될 수 있다는 것을 알고 있었습니다. 추가 보너스는 커피숍, 레스토랑, 바, 지역 상인 상점으로 변형될 거리 수준의 상업 공간이었습니다.

North Loop 인근에서 중개인들은 팬데믹 이전보다 현재 비어 있는 상업 공간이 적다고 말합니다. 그리고 전국적으로 유사한 경향이 나타나고 있습니다. 뎁 칼슨, Cushman & Wakefield 소매 팀의 수석 이사는 소매 부동산의 강점을 소규모 독립 소매업체에 대한 소비자의 관심이 다시 부각된 결과라고 말했습니다.

Burbs의 새로운 "인스턴트 다운타운"

유행하는 밀레니얼 재배치는 교외 소매업의 독특한 교차로에서 일어나고 있습니다. 많은 쇼핑몰 앵커, 전문 소매점의 손실 및 급격한 고객 감소로 인해 미국의 Class-B 및 Class-C 쇼핑 센터 자산의 생존 가능성이 약화되고 있습니다. 이러한 "몰 몰락"은 결국 많은 사람들이 불도저에 굴복하는 결과를 초래할 것입니다.

한편, 많은 부동산이 임차인 재혼합 및 재개발을 진행하고 있기 때문에 최고의 A급 쇼핑몰 소유자 및 개발자가 분류 모드에 있었습니다. 그러나 통합 상거래와 "새로운 소매"의 막대한 의미를 이해하는 보다 선견지명이 있는 소유자 및 개발자 그룹은 쇼핑몰 플레이북을 완전히 다시 작성하고 있습니다.

경험적 거래

한때 거래에 중점을 두었던 소매업체와 브랜드는 이제 매장이 체험 허브가 되는 소매 극장으로 무대 장치를 업그레이드해야 합니다. 이러한 새로운 요구 사항을 충족하려면 전체 계획 및 건축 설계를 역동적인 인간 참여를 지원하도록 다시 프로그래밍해야 합니다. 그것은 매우 다른 게임 계획입니다.

대상 부동산의 대부분은 1950년대부터 1970년대까지 야외 쇼핑 센터로 탄생했으며 이후 1980년대에 폐쇄형 쇼핑몰로 전환되었습니다. 이제 많은 사람들이 혼합 사용 센터, 스테로이드.

혁신 센터 개발자들은 쇼핑몰과 센터를 "인스턴트 다운타운"으로 재구상하고 있습니다. 이 접근 방식은 임대 가능한 소매 공간을 조작하는 것이 아니라 완전히 새로운 커뮤니티를 만드는 것과 관련이 있습니다.

포뮬러 윈

새로운 공식에는 다세대 주택, 노천 소매, 다양한 음식 및 엔터테인먼트, 공동 작업 공간, 의료, 웰빙, 피트니스 시설, 재상거래, 농산물 시장까지 포함됩니다. 그들은 집에서 일하는 밀레니얼 세대와 빈 둥지를 가진 사람들에게 어필하도록 설계되었습니다.

한때 쇼핑몰 복도를 지배했던 국가적 브랜드는 지역 및 지역 소매업체뿐만 아니라 단기 인큐베이터 공간과 사물을 역동적이고 적절하게 유지하는 "팝업"에 의해 강화될 것입니다. 셰프가 운영하는 레스토랑과 푸드 홀도 전형적인 체인점을 대신하여 새로운 교외 거주자들이 남긴 도시 지역을 모방할 것입니다.

주차장에서 공원으로

이 새로운 동네 안팎의 보행성과 "체류 시간"에 대한 새로운 강조로 개발자들은 무성한 녹지 공간과 야외 활동 센터의 이점을 이해하여 "장소 감각"을 불러일으킵니다. 달라스 기반 센테니얼 부동산의 Vernon Hills의 시카고 교외에 있는 Hawthorn Mall의 재개발이 XNUMX단계에 접어들고 있으며 XNUMX에이커 규모의 야외 공원과 광장이 포함될 것입니다.

1973년에 처음 지어진 Hawthorn Mall 재개발은 2019년에 처음 발표되었으며 새로운 소매 및 식당 옵션, 고급 다가구 주택 및 실내/야외 모임 공간이 포함되었습니다. 확장된 Hawthorn 2.0 계획에는 노인 주택 162가구, 25,000평방피트 식료품점 및 109,000평방피트 야외 소매점이 포함됩니다. 이 센터의 제너럴 매니저인 Jeff Rutzen은 목표가 "현대적이고 연결된 낮과 밤 커뮤니티를 만드는 것"이라고 말합니다.

테이크 아웃

"깨끗한 슬레이트" 사고방식과 매우 풍부한 자금으로 이러한 부동산에 접근하는 개발자만이 지속 가능한 커뮤니티를 만들 수 있습니다. Litmus는 쇼핑 센터 "재개발자"가 결과 프로젝트가 미화 된 쇼핑 센터로 보일지 아니면 완전히 다른 것으로 보일지 여부를 테스트합니다.

전자상거래의 성장, 팬데믹의 여파, 72만 명 이상의 밀레니얼 세대의 다음 생애 단계의 수렴이 역동적인 새로운 사람들 패턴에 기여했다고 말하는 것으로 충분합니다. 이러한 구조적 변화의 파급 효과는 앞으로 수십 년 동안 우리 도시와 교외에서 느낄 것입니다.