활활 타오르는 미국 주택 시장이 식을 수 있고, 연준이 긴급 지원을 종료함에 따라 계속 상승할 수 있습니다.

“집값 상승은 가계 순익 증가에 중요한 기여를 했습니다.
Brad Tank와 Neuberger Berman의 채권 투자 전략팀은 XNUMX분기 전망에서 이렇게 썼습니다.

“또한 모기지에 대한 연방 유예 프로그램은 갱신되지 않았으며 구제 혜택을 받는 가구는 지불을 재개해야 합니다.”

연준의 XNUMX월 정책 전환에는 불과 몇 주 전에 예상했던 것보다 더 빠른 속도로 기준 금리를 인상할 계획과 긴급 채권 매입 프로그램을 더 빨리 종료하는 계획이 포함되어 있으며 현재 XNUMX월로 예상됩니다.

Neuberger 팀에 따르면 이로 인해 시장에는 "두 가지 주요 질문"이 남게 됩니다. 즉, 연준이 8.8조 XNUMX천억 달러에 가까운 대차대조표를 축소함에 따라 다른 사람들이 얼마나 많은 모기지 채권 공급을 흡수해야 하는지에 대한 것입니다. 또한 금리가 예상만큼 오르면 주택 가격 상승과 재융자 활동은 어떻게 될까요?

읽기: 주택은 인플레이션 폭풍에 휘말리고 있으며, 이는 코로나19 팬데믹으로 인해 더욱 악화되었습니다.

주택이 2008년과 다른 이유

2008년 금융 위기 이후 미국 주택 시장에서 정부의 명성은 부분적으로 모기지 보증뿐만 아니라 8.2조 XNUMX천억 달러 규모의 기관 모기지 시장에서 채권을 축적함으로써 커졌습니다.

Urban Institute에 따르면 기관 모기지 채권은 66월 전체 주택 부채의 30%를 차지했습니다. 이로 인해 이 부문은 대출 기관이 분기당 1조 달러 이상의 주택 대출을 유치한 최근 재융자 붐 기간을 포함하여 XNUMX년 모기지 금리의 벤치마크가 되었습니다.

모기지 시장에서 정부의 과도한 영향력은 XNUMX년 전 서브프라임 사태 이후 모기지 금리와 대출 기준에 대한 영향력을 의미했지만, 또한 대유행 기간 동안 퇴거와 압류의 물결을 방지하기 위해 연방 주택 구제 조치를 지시했습니다.

2020년 실직으로 인해 어려움을 겪는 많은 대출자들은 경제가 더욱 견고한 기반으로 돌아올 수 있을 때까지 연체료, 추심 등의 상황을 겪는 대신 집에 머물었습니다.

이제 모든 주택 모기지(은행이 보유한 모기지 포함)에 대한 유예율은 더 높은 임금과 낮은 실업률에 힘입어 최근 1.7월에 최저 XNUMX%로 고정된 전염병 정점에서 급격히 감소했습니다(차트 참조).

가구 측면에서 이는 835,000월에 약 4명의 주택 소유자만이 관용을 받았음을 의미하는 반면, 도이체방크 연구원에 따르면 대유행 이전에는 XNUMX만 명이 주택 소유주였습니다.

지난 XNUMX년의 위기에서 벗어난 또 다른 주요 변화로는 공급 과잉이 아닌 현재의 주택 부족 현상과 단독 주택 임대 시장의 기관 임대주 시대의 등장 등이 있습니다.

이는 돈이 많은 사모펀드 소유자인 Zillow를 의미합니다.
Z,
-2.21 %,
그리고 월스트리트 자금을 지원하는 다른 회사들은 소유를 원하는 가족들과 경쟁해 왔습니다.

모기지 전문가들은 이러한 역학관계가 2022년 모기지 금리가 인상되고 가족이 부동산을 감당하기 어려워지더라도 30년에는 주택 가격이 보다 표준화된 속도로 계속 상승하는 데 도움이 될 수 있다고 말합니다.

만나다: 쌍둥이 도시의 빈곤율이 높은 지역에서는 투자자 소유 주택이 폭발적으로 증가합니다. 미니애폴리스 연준은 현재 이를 추적하고 있습니다.

Brean Capital의 채권 전략 책임자인 Scott Buchta는 전화 통화에서 "금리 인상이 주택 가격을 마이너스로 만드는 것은 아니지만 확실히 주택 가격 상승의 성장을 둔화시킬 수 있습니다"라고 말했습니다.

그의 예측은 부분적으로 6년 모기지 금리의 변동에 따라 올해 주택 가격이 10~30% 상승할 것으로 예상됩니다.

어떤 비율이 너무 높습니까?

2008년 위기 이후와 마찬가지로 연준은 지난 XNUMX년 동안 유동성 흐름과 신용을 적정 수준으로 유지하기 위해 대차대조표를 국채와 기관 모기지 담보 증권으로 가득 채웠습니다.

제롬 파월 연준 의장은 이제 고용 시장에 타격을 주거나 경기 침체를 촉발하지 않고 인플레이션을 억제하기 위해 금리를 인상하고 금융 조건을 긴축함으로써 "연착륙"을 계획하고 있습니다.

현재 월스트리트의 많은 사람들은 단기 금리가 현재의 0%에서 0.25% 범위에서 올해 2배 인상될 가능성이 있을 것으로 예상하고 있습니다. 그러나 장기 금리는 중앙은행이 모기지 채권 보유를 얼마나 공격적으로 축소하느냐에 달려 있을 가능성이 높다고 부크타는 말했습니다. 특히 연준이 연간 인플레이션 목표를 7월의 XNUMX%에서 XNUMX% 목표에 가깝게 만들기 위해 노력하고 있기 때문입니다.

그는 “그들이 시장에 충격을 주고 싶어한다고 생각하지 않는다”고 말하면서 주택 가격 상승이 역사적으로 인플레이션보다 약 2~3%, 즉 연간 약 5% 성장했다는 점을 지적했습니다. “20%는 지속 가능하지 않습니다.”

즉, Buchta의 추정에 따르면 100년 모기지 금리가 30bp 증가할 때마다 융자에 의존하는 주택 소유자의 구매력이 약 13% 감소하는 것으로 해석됩니다.

즉, 이미 시장에서 가격이 책정된 많은 가족에게 문제가 되고 있는 경제성이 훨씬 더 악화될 수 있습니다.

참조 : 금리가 오르고 있지만 연준의 조치로 모기지 대출이 더 쉬워질 수 있습니다.