Ryan은 섹션 8이 저소득 주택 세액 공제보다 더 효율적임을 발견했습니다.

지금까지 이 시리즈는 빈곤과의 전쟁과 전쟁의 일반적인 접근에 대한 Ryan 하원의원의 비판을 광범위하게 살펴보았고 그것을 실패라고 불렀습니다. 그 검토 이후 지난 1986년 동안 특히 주택 프로그램에 무슨 일이 일어났습니까? 세금 개혁의 일환으로 XNUMX년에 만들어졌지만 저소득 주택 세액 공제(LIHTC)는 최고의 연방 주택 프로그램입니다. 전에도 지적했듯이, 프로그램이 매우 복잡하고 사용하기 어렵습니다.. 먼저 Ryan이 프로그램을 보고 무엇을 발견했는지 살펴보겠습니다. 그런 다음 다음 게시물에서 어떤 단체가 몇 년 동안 LIHTC 프로그램을 사용했는지, 어디에 얼마나 많이 사용했는지와 같은 LIHTC 프로그램에 대한 간단한 질문에 대한 답을 찾는 데 직면한 문제에 대해 설명하겠습니다.

첫째, Ryan의 자료 중 전부는 아니지만 대부분을 찾을 수 있다는 점은 주목할 가치가 있습니다. 여기 온라인. 그러나 일부 지원 문서에 대한 많은 링크가 손상되었습니다. 하지만 나는 링크를 만들었습니다 주택 프로그램에 관한 48페이지에 대한 내용이며 여기와 다음 게시물에서 언급할 것입니다. 나는 Ryan의 자료에 있는 모든 것을 액면 그대로 받아들일 필요는 없지만 그 작업을 바탕으로 구축하고 현재 프로그램에 대해 가능한 한 많이 채우려고 노력할 것입니다.

LIHTC 프로그램을 이해하는 가장 간단한 방법은 임대료를 일반적으로 지역 중간 소득의 60% 이하로 제한하는 주택에 돈을 투자하는 당사자에 대해 세금을 낮추는 세금 인센티브 프로그램이라는 것입니다. 세금 이동의 메커니즘은 게시물을 보증할 만큼 충분히 복잡하며 얼마 전에 한 작업을 수행했습니다. 메커니즘의 일부를 다룹니다. 결국 주택에 자금을 지원하거나 보조금을 지급하는 달러는 자원이 어디에 어떻게 사용될 것인지를 결정하는 주택 금융 기관(HFA)을 통해 여러 주에 할당됩니다. 다음 게시물에서 프로그램에 대한 지출이나 지출을 다루겠지만 주택 및 도시 개발부(HUD) 프로그램이 사용한다고 말합니다 "연간 예산 권한의 약 8억 달러에 해당"하고 Ryan의 문서에 따르면 "부동산이 규정을 준수하는 경우 투자자는 XNUMX년 동안 매년 연방 세금 책임에 대해 달러 대 달러 공제를 받습니다. ”

Ryan은 다음과 같이 지적합니다. 다른 비판에는 LIHTC의 복잡성과 다른 연방 주택 프로그램, 특히 바우처와 비교한 비용이 포함됩니다.”

내 개인적인 경험이 이것을 증명합니다. 비영리 개발자로서 제가 작업한 한 프로젝트는 세금 공제에서 주 및 지역 기금에 이르기까지 다양한 자본 소스를 사용했습니다. 그 자체로는 문제가 되지 않지만 다른 정부 자금 제공자의 많은 요구 사항으로 인해 시간과 거래 비용이 추가되어 프로젝트 속도가 느려지는 경향이 있습니다. 이는 변경되지 않았으며 인플레이션과 같은 새로운 문제로 인해 보조금을 소비하는 프로젝트 비용이 증가하고 더 적은 수의 더 비싼 유닛 생성.

LIHTC에 대한 섹션에서 Ryan은 이 프로그램을 기존 시장 요율 아파트의 임대료에 적용할 수 있는 바우처를 제공하는 프로그램인 섹션 8과 불리하게 비교합니다. 나는 그것이 유효한 비판이며 오늘날에도 여전히 적용되는 것이라고 생각합니다. 유일한 문제는 바우처를 사용하기가 너무 어렵다는 것입니다. 종종 가구는 바우처를 받을 자격이 있지만 연방, 주 및 지역 요건을 충족하는 빈 집을 찾을 수 없습니다. 종종 바우처는 사용되지 않습니다. 이래서 바우처 사용을 허용하는 단순한 개편을 계속해서 제안해왔습니다. 가구가 이미 임대료를 지불하고 있는 경우.

그리고 누가 LIHTC와 섹션 8의 혜택을 받습니까? Ryan은 "HUD의 임차인 기반 섹션 40 및 공공 주택의 75%에 비해 LIHTC 유닛의 약 8%가 극도로 저소득 가구에 서비스를 제공한다"는 것을 발견한 O'Regan과 Horn을 인용합니다. 세금 공제가 끝나는 곳을 더 깊이 파고들면서 세금 공제를 받는 많은 프로젝트가 보조금 단위와 시장 요율 단위를 함께 혼합한다는 것을 발견했습니다. 제 생각에는 보조금을 받는 소득 수준이 더 높더라도 문제가 되지 않습니다.

그러나 시애틀 남쪽의 워싱턴주 렌턴에서 곧 있을 것과 같은 프로젝트를 살펴보십시오. 솔레 라, 질문을 제기합니다. 프로젝트에 아무런 문제가 없지만 납세자들이 "저소득 주택"에 대해 기대하는 것입니다. 어쨌든 이 지역의 임대료가 너무 낮아서 보조금이 임차인을 그다지 절약하지 못하고 저축하는 임차인의 소득이 훨씬 높아 더 저렴하고 오래된 시장 가격의 아파트를 찾을 수 있을 만큼 충분히 높은가요? 이것은 "LIHTC 부동산은 빈곤율이 낮은 교외 지역에서 더 많이 존재하는 경향이 있다"는 데이터에 의해 뒷받침됩니다. 나는 이것을 파고들려고 노력했고, 다음 게시물에서 공유할 것인데 LIHTC에서 훨씬 더 큰 문제인 투명성 부족을 발견하게 되었습니다.

마지막으로 Ryan은 내가 자주 망치로 두드리는 못을칩니다. “많은 대도시 지역에서 LIHTC는 다른 형태의 주택 지원보다 더 비쌉니다.” Ryan은 "보스턴, 뉴욕, 산호세, 애틀랜타, 클리블랜드 및 마이애미에서 섹션 8 바우처와 비교하여 LIHTC의 비용 효율성을 조사한" 연구를 인용합니다. 그 연구는 “LIHTC는 전체적으로 바우처보다 비싸지만 프리미엄은 바우처 지불 기준과 지역 주택 시장에 따라 다릅니다.”라고 밝혔습니다. 새너제이와 같은 도시에서는 세금 공제 프로그램이 바우처보다 납세자에게 2% 더 많은 비용이 들지만 애틀랜타에서는 그 차이가 200%인 것으로 나타났습니다. 애틀랜타의 바우처만큼 비쌉니다.

전반적으로 Ryan은 상대적인 크기를 감안할 때 LIHTC 프로그램에 그렇게 많은 시간을 할애하지 않습니다. 프로그램이 광범위하고 초당적인 지원을 받고 있기 때문일 수 있습니다. 4% 세액 공제, 보조금은 얕지만 신청하고 받기가 더 쉬운 프로젝트에 시장 요율 프로젝트를 채우는 수익 개발자가 많기 때문일까요? 더 저렴한 주택을 제공하고 수익을 창출하는 것은 좋은 생각이라고 생각하지만, 얼마나 많은 세액 공제를 비영리 단체가 수익을 위해 사용하는지, 그리고 그것이 어떻게 사용되는지에 대한 질문이 저를 가장 큰 발견으로 이끌었습니다. 우리는 단지 모릅니다. Ryan의 작업은 그 돈이 어디로 가는지에 대한 책임이 거의 없는 주 HFA의 금고에 수억 달러를 넣는 프로그램의 표면을 간신히 긁었습니다.