해외로 떠나는 경우 집을 임대하거나 팔아야 합니까?

제 아내 레베카와 저는 버지니아에서 멕시코로 이사하기로 결정한 2018년에 이 임대료 대 판매 곤경에 직면했습니다.

국세청(IRS)의 전 세무 변호사로서 저는 많은 관련 법률을 알고 있었지만 이 과정에서 여전히 중요하고 놀라운 몇 가지 교훈을 배웠습니다. 여기에서는 해외 이주를 생각하고 있는 경우 결정에 도움이 될 수 있도록 임대 또는 판매 딜레마를 해결한 방법에 대한 이야기를 공유하고자 합니다.

재정적 미래에 대한 투자

부동산은 균형 잡힌 투자 포트폴리오의 중요한 요소입니다. 하지만 20년 전, 레베카와 제가 첫 집을 구입하려고 했을 때, 우리는 그것이 우리의 주식 옆에 어떻게 보일지보다 우리가 집을 살 수 있는지 여부에 더 관심이 있었습니다.

그 당시 워싱턴 DC에 있는 우리 직장에서 포토맥 강 건너편에 있는 트렌디한 버지니아 지역의 주택은 수요가 너무 많아서 구매자가 되려는 사람들은 일상적으로 가격을 요구하는 것보다 더 많은 것을 입찰하고 집과 안전 검사를 포기해야 했습니다. 이것은 우리를 긴장하게 만들었다. 더욱이, 은행이 우리에게 빌려주고 싶어하는 금액(글로벌 금융 붕괴 이전의 미친듯이 돌아가던 시절)은 우리 둘 중 어느 쪽이 갚는 것을 상상할 수 있는 것보다 많았습니다.

우리는 가난한 집이 되는 것에 반대했기 때문에 – 즉 우리는 대부분의 수입을 모기지에 쓰고 싶지 않았기 때문에 – Rebecca와 나는 직감적으로 가서 더 저렴한 옵션을 결정했습니다.

우리는 1940년에 지어진 타운하우스를 더 인기 있는 동네에 있는 약간 더 큰 단독 주택에 지출할 비용의 절반에 구입했습니다. 그러나 우리는 새 집에서 안전하다고 느꼈고 우리 둘 다 좋아하는 여행을 위해 은행에 지불하지 않은 돈을 사용할 계획이었습니다.

행운이 우리에게 있다는 것이 밝혀졌습니다. 부동산 중개인이 예측했듯이 우리는 새로운 이웃의 젠트리피케이션의 선봉에 있었습니다. 현대 주택 개발이 우리 양쪽에 건설되었고 더 많은 상점과 레스토랑이 들어섰고 우리 지역은 기이한 식민지 지역으로 알려지게 되었습니다. 그러자 도시 전체의 집값이 오르기 시작했습니다.

우리가 2000년에 집을 구입했을 때 시에서는 우리의 토지와 집을 127,900달러로 평가했습니다. 378,420년 후 평가액은 $2018였습니다. 그리고 레베카와 제가 516,168년 XNUMX월에 가족을 멕시코로 이사하기로 결정했을 때 그 금액은 XNUMX달러였습니다.

두 가지 매력적인 옵션 중에서 선택하기

Rebecca와 나는 해외로 이사하기로 결정한 후 집에 대해 어려운 선택을했습니다. 우리는 그것을 임대하고 월간 임대 수입을 사용하여 멕시코에서 지출하는 데 도움을 주어야 합니까, 아니면 현금을 인출하여 판매함으로써 얻을 수 있는 상당한 이익에 대한 세금을 면제하는 연방법을 이용해야 합니까?

렌탈은 장점이 있었습니다. 월세는 우리가 남겨둔 급여를 부분적으로 대체할 수 있는 안정적인 수입원을 제공하여 일상 생활비를 충당하기 위해 저축에서 인출해야 하는 금액을 줄일 수 있습니다. 수입은 멕시코 집세와 아이들 학교 등록금을 충당할 것이며, 농담처럼 하고 싶은 대로 타코를 사는데 몇 달러를 남길 것입니다. 재정적 보수주의자로서(적어도 우리 돈을 쓰는 것에 관해서는) Rebecca와 나는 우리가 추구하고자 하는 몇 가지 사업 아이디어를 개발할 수 있을 때까지 임대 수입이 재정적 완충 장치를 제공할 수 있다는 점을 좋아했습니다.

해외로 이사할 때 고려해야 할 또 다른 사항은 임대 소득이 새로운 국가에서 거주 비자를 확보하는 데 도움이 될 수 있다는 것입니다. 이것은 우리 상황과 관련이 없지만 일부 국가(예: 우루과이)에서는 영주권을 얻기 위해 입증 가능한 소득 흐름이 필요합니다. 임대 소득은 이 요건을 충족하는 데 도움이 될 수 있습니다.

그러나 우리가 옵션을 조사하면서 배운 것처럼 임대에도 단점이 있습니다. 첫째, 부동산을 광고하고 감독하는 관리 회사의 비용이 우리의 이익을 잠식할 것입니다. 이러한 회사는 임차인을 찾기 위해 한 달치 임대료에 해당하는 수수료를 부과한 다음, 부동산을 유지하고 임차인이 제기한 문제에 대응하기 위해 월세의 8~10%를 부과합니다. Craigslist와 같은 온라인 사이트는 집주인과 세입자를 연결하는 데 도움이 되는 무료 플랫폼으로 존재하지만 이러한 도구는 부동산을 관리할 수 없습니다.

둘째, 임대 소득을 과세 대상으로 보고하여 주머니에 들어가는 금액을 더욱 줄여야 합니다.

Rebecca와 나는 또한 판매가 흥미로운 옵션임을 발견했습니다. 여러 지역 부동산 중개인과 나눈 대화와 비교 가능한 부동산을 사용하여 주택의 시장 가치를 추정하는 온라인 도구 Zillow를 사용한 독립적인 연구를 바탕으로 우리는 집을 대략 $600,000에 팔 수 있을 것으로 예상했습니다.

이 경우 초기 구매 가격과 자본 개선 비용(총 $400,000)을 빼면 $200,000의 이익을 얻게 됩니다. 우리는 $400,000의 이익을 투자하고 그 수익을 멕시코의 비용을 충당하는 데 사용할 수 있습니다.

또한, 국세법 121조(주택 제외)에 따라 이 $400,000 이익 중 어느 것도 과세 대상이 아닙니다. 주택 제외를 통해 결혼한 부부는 주택 판매 이익에서 최대 $500,000까지 소득을 공제할 수 있습니다. 250,000인은 최대 $XNUMX까지 제외할 수 있습니다.

이 제외 대상이 되려면(그리고 이것은 집을 팔고자 하는 경우 이해하는 것이 중요함) 기혼 부부와 독신자는 소유권 테스트와 사용 테스트를 충족해야 합니다.

매각 전 XNUMX년 중 최소 XNUMX년 동안 해당 부동산을 주요 주택으로 소유하고 사용한 경우 제외 대상입니다. 다른 XNUMX년 기간 동안 소유권 및 사용 테스트를 충족할 수 있지만 판매 날짜로 끝나는 XNUMX년 동안 두 테스트를 모두 충족해야 합니다.

우리가 집을 팔면 소유권 및 사용 테스트를 모두 충족하고 모든 이익을 제외할 수 있어 세금이 XNUMX이 됩니다.

주택 제외 혜택이 없다면 10%의 자본 이득 세율은 $40,000 이익에 대해 $400,000의 세금을 내야 한다는 것을 의미했습니다. XNUMX만 달러는 우리 XNUMX인 가족이 멕시코에서 XNUMX년 동안 생활하는 데 드는 비용보다 많습니다. 세금을 내기에는 많은 돈입니다.

우리가 임대한 이유

우리가 집을 임대하기로 결정한 데에는 몇 가지 요인이 작용했습니다. 첫째, 우리는 즉시 집과 마당을 돌볼 수 있는 믿을 수 있는 세입자를 찾았습니다. 우리는 그녀에게 이전에 사용한 지역 수리 직원의 연락처 정보를 제공하여 관리 회사가 필요하지 않았습니다.

우리가 징수하는 임대료는 일반 소득으로 과세됩니다(Rebecca와 저는 12%의 세율 범위에서 지불하지만 세율은 소득 및 신고 상태에 따라 10%에서 37%까지 다양합니다). 그러나 제XNUMX자 관리 회사의 비용이 발생하지 않는다는 것은 우리 주머니에 더 많은 돈을 의미했습니다.

둘째, 워싱턴 DC 대도시 지역의 특성을 감안할 때 우리와 같이 수요가 많은 인접 주택으로 인해 일시적인 현상이 매우 높기 때문에 주택 가치가 계속 상승할 것으로 예상했습니다. 또한 주택 공제 사용 테스트는 XNUMX년 중 XNUMX년의 기간을 제공하기 때문에 세금 혜택을 받기 위해 즉시 매각할 필요가 없었습니다.

테스트의 가장 간단한 응용 프로그램에서 판매를 위해 이사한 후 최대 2021년이 있었습니다. 매각 날짜가 2016년 2021월이었다면 2016년 룩백 기간은 2018년 XNUMX월부터 XNUMX년 XNUMX월까지이며, 우리는 XNUMX년 XNUMX월부터 XNUMX년 XNUMX월까지 해당 주택에 주 거주지로 살았을 것이며 제외할 수 있습니다. 얻다.

우리가 처음에 팔지 않고 임대하기로 결정한 마지막 이유는 멕시코에서 일이 잘 풀리지 않을 경우에 다시 돌아올 곳을 원했기 때문입니다.

결정의 시간, 다시

2020년 XNUMX월에 세입자가 XNUMX월에 이사를 간다고 알려왔습니다. 이 때까지 우리는 멕시코 실험을 시작한 지 XNUMX년 반이 되었고 미국으로 돌아갈 계획은 없이 그곳에서의 삶에 전념했습니다.

나의 첫 반응은 판매였다. 우리는 사용 테스트를 충족하고 세금에서 우리의 이익을 제외하기 위해 여전히 100,000년 중 50,000년 안에 있었습니다. 우리가 이야기한 부동산 중개인(및 온라인 플랫폼 Zillow)은 이제 집을 500,000년 전에 비해 $XNUMX에 팔 수 있다고 예측했습니다. 즉, 약 $XNUMX의 세금을 절약하고 투자할 수 있는 전체 $XNUMX의 이익을 손에 넣을 수 있다는 의미입니다.

레베카는 계속 임대를 원했습니다. 우리가 시작한 콤부차 사업과 그녀가 멕시코에서 운영했던 스페인어 코스는 간헐적으로 수익성이 있었지만 안정적인 임대 수입이 있는 것을 좋아했습니다.

Rebecca가 집에 매달리고 싶어했던 또 다른 이유는 Amazon이 해당 지역에 두 번째 본사를 건설할 것이라고 발표한 후 여러 지역 부동산 중개인이 예측한 추가 감사를 실현하기 위해서였습니다.

우리가 무엇을 해야 할지 여전히 토론하는 동안 운명이 개입했습니다. 나는 투자 전문 지식을 가진 친구와 우리의 딜레마에 대해 논의하고 있었는데 그는 Rebecca와 내가 완전히 이해하지 못한 것을 제안했습니다. 그는 우리가 임대로 얻은 수익이 집을 팔고 그 이익을 투자했을 때 얻을 수 있는 것보다 더 높다고 설명했습니다.

그 당시 우리는 재산세, 주택 소유자 보험 및 유지 관리 비용을 지불하고 임대 수입으로 연간 약 $25,000를 정리하고 있었습니다. (우리는 이사하기 전에 남은 모기지를 상환했습니다.)

우리가 집을 팔고 $500,000의 이익을 투자한다면 임대 수입만큼을 실현하기 위해 5%의 수익률을 제공하는 투자를 찾아야 할 것입니다. 회사채나 상장 주식에서 해당 수익률을 찾을 수는 있지만 이러한 자산 유형은 일반적으로 부동산보다 더 위험한 투자입니다.

친구인 Rebecca와 이 대화를 나눈 비슷한 시기에 저는 입소문을 통해 좋은 직업을 갖고 우리가 이전에 받고 있던 것보다 약간 더 높은 월세를 낼 가족을 찾았습니다. 이것은 다시 임대하기로 결정했습니다.

게다가, 나는 주택 배제가 완전히 테이블에서 벗어난 것이 아니라는 것을 알고 있었습니다. 법에 따라 우리는 주 거주지로 다시 이사하기로 결정하고 XNUMX년 동안 머물기로 결정한 경우 사용 테스트에 중요한 XNUMX년 기간을 재설정할 수 있습니다. 지금 뒤로 물러날 생각은 없지만 가능성의 영역을 벗어난 것은 아닙니다. 그리고 왜 안되지? 그 집은 우리에게 좋았다.

궁극적으로 집을 팔거나 임대할지 여부는 개인의 결정입니다. 만능 솔루션은 없습니다. 그러나 우리의 이야기에서 알 수 있듯이 모든 주택 소유자가 염두에 두어야 할 중요한 재정적 고려 사항은 주택 제외입니다. XNUMX년 중 XNUMX년이 지난 후에 집을 팔게 되면 판매 가격의 상당 부분을 샘 삼촌에게 넘겨야 할 수도 있습니다.

따라서 해외로 이사한 후 몇 년 동안 집을 보유하기로 결정했다면 이 세금이 향후 재정에 어떤 영향을 미칠 수 있는지 알고 있어야 합니다.

이 이야기는 원래 International Living에 실렸습니다.