주식은 약세장에 있으며 주택 붕괴가 뒤따를 것인가?

주요 테이크 아웃

• 전국부동산중개인협회(National Association of Realtors)의 데이터에 따르면 주택 가격은 37년 2020월 이후 XNUMX% 상승했습니다.
• 한편, 8.6월 총 주택판매는 전년 동기 대비 3.4%, 전월 대비 XNUMX% 감소했습니다.
• 무디스 분석(Moody's Analytics) 데이터에 따르면 평균 주택 가격은 24.7% 과대평가되어 있으며, 가격은 소득보다 XNUMX배 빠르게 급등합니다.
• 주택 구매자가 지속적으로 시장에서 밀려나면서 많은 투자자와 주택 소유자는 주택 붕괴가 코앞으로 다가올 수 있다고 우려하고 있습니다.

월요일 S & P 500 지수 주가는 YTD 18.7% 하락해 지난주 약세장 영역에 근접했습니다. 한편, 나스닥 종합지수는 올해 약 27% 하락세를 유지한 반면, 다우지수는 14% 하락세를 기록했습니다. 즉, 시장의 대부분이 약세 국가에 있거나 그 근처에 있으며 XNUMX월 최고점에서 가격이 하락한 주식에 대한 유예가 전혀 보이지 않습니다.

그리고 이제 투자자와 주택 소유자는 주택 시장도 뒤따를 수 있다고 우려하고 있습니다.

로부터 데이터 전국 부동산 중개인 협회(NAR) 2021년 2022월부터 15년 2020월 사이에 기존 주택 가격이 거의 XNUMX% 급등한 것으로 나타났습니다. XNUMX년 XNUMX월부터, 37% 상승했어요. 한편, 평균 주택 가격은 처음으로 400,000만 달러를 넘어섰습니다.

높은 가격은 투자자와 판매자에게 좋지만, 이로 인해 중저소득층 구매자가 지속적으로 시장에서 밀려났습니다. 그리고 이제 판매자들이 기뻐하는 가격이 주택 시장 붕괴를 촉진할 수 있다는 우려도 있습니다.

거품과 충돌

자산 거품은 수요, 투기, 시장의 활기가 펀더멘털을 넘어서 가격이 치솟을 때 발생합니다. 최종 결과는? 구매자가 관심을 갖는 한 수요가 유지되는 고가 자산입니다.

이에 따르면 달라스 연방 준비 제도 이사회, 부동산 거품은 광범위한 경제적 영향으로 인해 특히 까다롭습니다. 주택 거품은 종종 다음과 같은 의도하지 않은 결과를 초래합니다.

• 왜곡된 투자 및 구매 패턴
• 경제적 자원의 잘못된 배분
• 경제성장과 고용에 영향을 미치는 파문

그럼 언제 투자자들은 패닉에 빠졌다, 또는 파산 및 압류가 시장에 발생하면 거품이 "터집니다." 부동산 가격이 폭락하고 투자자들은 수익성을 유지하기 위해 고군분투하며 주택 소유자는 수렁에 빠질 수 있습니다. 대단히 비싼 대출.

즉, 모든 거품이 반드시 전면적인 붕괴로 끝나는 것은 아닙니다.

일부 시장에서는 주택 가격이 점차 하락한 후 몇 달 또는 몇 년 동안 정체되는 조정이 발생할 수 있습니다.

대조적으로, 폭락은 시장 아래에서 양탄자를 끌어내는 급격한 가격 하락(종종 압류 물결을 동반함)을 수반합니다.

과거와 현재

본격적인 주택 시장 붕괴는 생각만큼 흔하지 않습니다. 그럼에도 불구하고 많은 사람들의 마음 속에 대불황이 생생하게 떠오르면서 주택 소유자와 투자자들은 여전히 ​​경계하고 있습니다.

큰 불황

2007~2008년 주택 시장 붕괴는 정부, 대출 기관 및 투자자의 여러 부주의로 인해 탄생한 독특한 사건이었습니다.

우선, 저렴한 금리와 최소한의 모기지 대출 규제 덕분에 은행은 자격이 없는 대출자에게 서브프라임 대출을 제공할 수 있었습니다. 이러한 대출 중 상당수는 차용인의 상환 능력을 입증하는 적절한 서류 없이 발행되기도 했습니다.

한편, 투자자들은 주택담보대출을 투자 가능한 자산으로 묶는 '모기지담보부증권'(MBS)을 사들였습니다. 서브프라임 대출 비율이 증가함에 따라 서브프라임 대출이 이러한 증권에서 더 큰 비중을 차지했습니다.

불행히도 많은 주택 소유자가 지불을 할 수 없었고 은행이 채무 불이행에 대해 압류를 시작하면서 위기가 촉발되었습니다. 많은 경우, 은행은 가치 하락 자산을 청산하려고 노력하면서 손실을 입었습니다. 곧 주택 소유자들은 수중 모기지를 좌우로 피해 도망갔고, 은행은 대출금보다 가치가 낮은 부동산을 보유하게 되었습니다.

동시에 MBS 투자자들은 차용인이 채무를 불이행하고 이익이 손실되면서 위기를 경험했습니다.

궁극적으로 여러 사건이 합쳐지면서 세계적인 경기 침체(그리고 수많은 새로운 모기지 대출 규제)가 탄생했습니다.

2022로 빨리 감기

그리고 현재 주택 붐이 일어나는데, 보시다시피 원인은 매우 다릅니다. 즉, 코로나19(Covid-XNUMX) 전염병.

팬데믹이 처음 시작되었을 때, 연방 준비 제도 이사회 (FRB) 위기를 피하기 위해 금리를 인하했다. 경기 후퇴 지출을 장려합니다. 동시에, 정부가 명령한 폐쇄 조치와 직원 회유 사이에 많은 기업이 새로운 재택근무 정책을 도입했습니다. 한편, 많은 가족들은 경기부양 자금을 저축하거나 빚을 갚았습니다.

경기부양 자금, 저렴한 부채, WFH 유연성이 결합되면서 많은 주택 소유자가 값비싼 도시를 떠나게 되었습니다. 한편, 공급망 혼란과 코비드-19 제한으로 인해 신규 주택 건설이 수렁에 빠지고 공급이 긴축되었습니다.

그 결과 수요가 급증했다. 곧 구매자들은 동일한 부동산을 두고 경쟁하게 되었고, 현기증이 나는 주택 소유자들이 종종 요구 가격보다 훨씬 높은 현금 제안을 받아들임에 따라 가격이 치솟게 되었습니다.

잠재적인 주택 시장 붕괴를 배제할 수 있을까요?

더 이상 폐쇄 상태는 아니지만, 코로나19가 주택 시장에 미치는 영향은 여전히 ​​남아 있습니다. 어떤 사람들은 주택 붕괴가 곧 다가올 수 있다는 것을 걱정합니다.

시작하려면 최근 인구 조사국 데이터에 따르면 주택 판매가 16.6개월 연속 감소했습니다. 단독주택 신규판매만 3.4~8.6월 1.16% 급감했다. 그리고 XNUMX월 총 주택 매매는 전월 대비 XNUMX%, 전년 동기 대비 XNUMX% 감소했습니다. 전체적으로 XNUMX월의 미판매 기존 주택 재고는 XNUMX만 채로 증가했습니다.

하지만 판매량은 줄었지만 가격은 따라가지 못했습니다. 실제로 450,000월에는 새 주택의 중간 가격이 511,000만 달러에 육박하는 등 새로운 기록을 세웠습니다. 동시에 전체 주택의 평균 매매가격은 XNUMX만XNUMX천달러를 넘어섰다.

그것이 높다고 생각한다면, 당신은 혼자가 아닙니다. 올해 초 Moody's Analytics는 미국 주택 가격이 여전히 유지되고 있다고 보고했습니다. 평균 24.7% 과대평가. 지난 XNUMX월 댈러스 연준은 주택 판매 가격이 임대 가격을 앞지르며 "지속 불가능하게 부풀려진" 가치를 시사한다고 경고했습니다.

그리고 중요한 것은 주택 가격이 얼마나 비싼지가 아니라 주택이 얼마나 빨리 도달했는지에 달려 있습니다. 지난해에만 집값이 급등했다. 소득보다 XNUMX배 빨라. 이와 동시에 모기지 금리 3월 6.4%에서 XNUMX월 말까지 XNUMX%로 올랐고, 이는 차입 비용이 두 배 이상 증가했습니다.

전체적으로, 이 수치는 주택 시장에 대한 전망이 좋지 않음을 나타냅니다. 치솟는 인플레이션, 치솟는 이자율, 제한된 재고로 인해 많은 주택 구입자들이 시장에서 밀려났습니다. 주택 소유자가 부동산 순위에 오르기 위해 자신의 범위를 더 확장해야 하는 상황에서 경제적 요인으로 인해 소득이 낮아지거나 모기지 금리가 높아지면 거품이 터질 수 있습니다.

사이의 중요한 차이점 2008 및 2022

그러나 경제학자들 사이의 일반적인 합의는 주택 시장이 붕괴되는 동안에는 가능한, 아니에요 아마도.

우선, 시장의 현재 기반은 14년 전보다 훨씬 더 안정적으로 유지되고 있습니다. 더욱 엄격한 대출 기준과 강력한 주택 구입자 보호로 인해 현대 모기지의 대부분이 제때에 지불됩니다. 2021년 하반기에는 평균 주택 구입자가 높은 평균 신용 점수를 기록 786의.

또한 연체율은 약 3%로 유지되었으며 2022년 XNUMX분기에는 78,000 건의 압류 신청. (반대로, 10년부터 2006년 사이에 천만 명의 미국인이 집을 잃었고, 2010년에만 3.1만 건의 압류 신청이 접수되었습니다.)

마찬가지로, 주택 소유자는 이제 놀라운 것을 보유하고 있습니다. 주택 자산 28조 달러 2008년에 종종 마이너스를 기록했던 주택 담보 자산과 비교해 보십시오. JPMorgan 노트 현대 주택 소유자는 2008년 이전과 거의 같은 수준의 부채를 부담하지 않았습니다.

동시에 주택 재고는 증가하고 있지만 여전히 사상 최저치에 가깝습니다. 지난 XNUMX월 NARAR
2.4개월분의 판매용 주택 공급을 보고했습니다. 2월에는 그 기간이 단 XNUMX개월로 줄어들었습니다.

한편 건설업체들은 비용 상승과 수요 둔화를 이유로 생산을 철회했다. (대공황이 시작될 당시에는 그 반대가 사실이었습니다.)

가장 가능성이 높은 시나리오

그러나 주택시장이 탄탄하다고 해서 가격 하락의 여지가 전혀 없는 것은 아닙니다. 차이점: 대부분의 경제학자들은 붕괴가 아닌 조정이 필요하다고 믿습니다.

예를 들어, 댈러스 연준은 실제 주택 가격이 펀더멘털을 초과하지만 "주택 조정으로 인한 여파가 규모나 거시경제적 중력 측면에서 2007~09년 글로벌 금융 위기와 비교할 수 있을 것이라는 기대는 없다"고 보고했습니다.

패니매(Fannie Mae)의 수석 이코노미스트 더그 던컨(Doug Duncan)FNMA
, 대체로 동의합니다. 그의 입장은 금리가 극적으로 상승했지만 "역사적으로 그러한 큰 움직임은 주택 침체로 끝났다"는 것입니다.

Bankrate의 수석 재무 분석가인 Greg McBride도 이에 동의하면서 다음과 같이 지적했습니다. “부동산 가격은 지금처럼 급격하게 움직일 수 있으며 이후 몇 년이 지나도 비교적 작은 변화를 보일 수 있습니다. 가격이 정체될 가능성이 더 높은 결과입니다.”

그러나 어쨌든 "수정"으로 간주되는 것은 무엇입니까?

Capital Economics의 수석 부동산 경제학자 Matthew Pointon은 다음과 같이 믿습니다. 5년 중반까지 2023% 감소 합리적인 목표다. 그리고 NAR의 수석 이코노미스트인 로렌스 윤(Lawrence Yun)은 최대 5%의 "사소한 가격 하락"이 가능하며 "고가" 시장에 건전하다는 데 동의합니다.

주택 시장 붕괴의 유령이 당신을 실망시키지 않도록 하세요

현재 상황에서는 전국 주택 시장 붕괴가 일어날 가능성은 거의 없어 보입니다. 이로 인해 많은 부동산 투자자들은 투자할 것인가 아니면 기다릴 것인가?라는 고민을 하게 됩니다.

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