미국 세금 코드의 섹션 1031은 부동산 판매로 인한 자본 이득이 있는 사람들이 해당 수익에 대한 세금 노출을 연기할 수 있도록 허용합니다. 그렇게 하려면 원래 판매 후 180일 이내에 해당 수익을 사용하여 유사한 부동산을 구입해야 하며, 돈을 직접 만질 수 없습니다. 이 프로세스는 1031 타이틀 교환. 명백한 이유로 부동산 투자자들에게 인기가 있습니다.
이 법은 투자자들만이 이익을 얻는 은행에 이익을 넣는 대신 투자자가 돈을 다시 유통하도록 장려하기 위해 존재합니다. 그렇기 때문에 원하는 만큼 1031 교환을 할 수 있습니다. 그러나 핵심 요소는 이익을 물리적으로 만질 수 없다는 것입니다. 하루라도 은행에 넣어두면 이윤이 과세 대상이 됩니다.
투자자들은 자격을 갖춘 중개자에게 이익을 줌으로써 이 장애물을 헤쳐나가고 있습니다.” 자격을 갖춘 중개자는 귀하의 이익을 보유하고 새 부동산을 찾으면 귀하의 명령에 따라 이를 해제하는 회사입니다. 간단하게 들리지만 프로세스의 규제 허점은 자격을 갖춘 중개자를 신중하게 선택해야 함을 의미합니다.
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자격을 갖춘 중개인은 매우 느슨하게 규제됩니다.
부동산 중개인이나 변호사에게 돈을 넘길 때 강력한 규제 감독이 그들이 고객 자금을 처리하는 방법을 결정합니다. 이러한 규정은 그들이 부적절하게 행동하거나 귀하의 돈을 훔치는 것을 어렵게 만들기 위해 고안되었습니다.
그들은 로펌이나 부동산 중개를 위한 운영 계좌와 별도로 신탁 계좌에 고객의 돈을 유지해야 합니다. 그들은 자금을 약속한 거래 또는 법률 서비스 이외의 다른 목적으로 자금을 혼합하거나 고객 자금을 사용하는 것이 법적으로 금지되어 있습니다. 또한 매월 모든 신탁 계정을 조정해야 합니다.
이러한 기관은 신탁 계좌에서 입금 및 출금 날짜와 이유를 나열하는 원장을 작성해야 합니다. 그들은 이 원장과 월별 은행 거래 내역의 균형을 맞추고 정상 업무 시간 중 언제든지 주 대표가 검사할 수 있도록 조정 기록을 보관해야 합니다. 그렇게 하지 않으면 돈을 받지 않았더라도 면허를 잃을 수 있습니다.
에 대한 문제 부동산 투자자 연방 차원의 동등한 규제 기관은 자격을 갖춘 중개인을 감독할 책임이 없습니다. 그만큼 IRS 웹 사이트에 이러한 엔티티에 대한 경고도 있습니다. 주 차원에서 XNUMX개 주만이 자격을 갖춘 중개인의 행위를 규제하거나 감독합니다. 그들은:
뉴 햄프셔
버지니아의
워싱턴주의 NHPI 커뮤니티 구성원을 대상으로 발생한 사건입니다
메인
캘리포니아
아이다 호
콜로라도
네바다
즉, 규제되지 않은 다른 42개 주에서 자격을 갖춘 중개인이 이론적으로 1031 교환 자금으로 미친 듯이 갈 수 있으며, 교환을 완료할 때 요청에 따라 이를 풀어주기만 하면 더 현명하지 않을 것입니다. 그것은 무서운 생각이자 기계의 유령에 대한 정의입니다.
귀하의 유자격 중개인이 귀하의 돈으로 도망친다면 어떻게 하시겠습니까?
자격을 갖춘 중개 회사에 대한 연방 및 주 규정이 없음에도 불구하고 귀하의 돈을 남용하는 것은 여전히 범죄입니다. 그들이 당신의 돈을 가지고 달아났고 당신이 그것을 요구할 때 그것을 지불하지 않으면 그들은 기소와 구금의 대상이 될 수 있습니다. 하지만 그렇다고 해서 투자자로서의 문제가 해결되는 것은 아닙니다.
180일 이내에 교환할 수 있음을 기억하십시오. 그 시계는 어떤 상황에서도 똑딱거리는 것을 멈추지 않습니다. 따라서 자격을 갖춘 중개자가 교환해야 할 때 돈이 없고 180일 이내에 완료하지 못하면 도난당한 돈에 대해 양도소득세가 부과됩니다.
자격을 갖춘 중개인이 당신의 돈을 가지고 도망치고 그 과정에서 세금 고지서를 붙입니까? 아야. 어떤 경우에는 자격을 갖춘 중개자의 보험사가 금액의 일부를 상환하지만 귀하가 교환을 완료하기에 충분한 시간 내에 그렇게 하지는 않을 것입니다. 따라서 자격을 갖춘 중개인을 잘못 선택하면 문자 그대로 깨어나는데 몇 년이 걸릴 재정적 악몽이 발생할 수 있습니다.
공인 중개자의 절도가 자주 발생합니까?
고맙게도 그렇지 않습니다. 그러나 자격을 갖춘 중개인이 한 번에 수십 또는 수백 건의 부동산 판매로부터 이익을 얻을 수 있다는 사실을 고려할 때 자격을 갖춘 중개인 한 명이 잘못된 일을 하면 수백만 달러 가치의 혼란을 초래할 수 있습니다.
의 경우를 타고 에드워드 오쿤, 그는 1031 Tax Group의 전 책임자였습니다. 그는 클라이언트 자금을 사용하여 여러 주에 있는 저택, 여러 척의 보트 및 비키니 모델 아내에게 아낌없이 아낌없이 제공한 많은 보석을 포함하는 호화로운 생활 방식에 자금을 공급함으로써 자격을 갖춘 중개 회사를 운영했습니다.
마침내 돈이 바닥나서 고객에게 돈을 지불할 수 없었을 때, 그들은 더 큰 충격이 무엇인지 알지 못했습니다. 돈이 도난당했다는 사실을 알았거나 Okun이 도둑질을 하는 것을 방지하기 위한 규제 체계나 감독이 없었다는 것을 알게 된 것입니다. 그것. 체포 당시 오쿤은 거의 900억 달러에 달하는 보증금으로 자격을 갖춘 다른 중개 회사를 인수하는 거래를 마무리하고 있었습니다.
그는 100년 형을 선고받았고 거의 40천만 달러의 재산을 몰수해야 했습니다. 결국, 그의 질타 고객은 돈의 약 70 %를 얻었습니다. 하지만 그 70%가 제때 납세를 하지 못해 자기부담금으로 내야 했고, 손해배상을 청구하는 과정에서 여전히 소송비용이 발생했다.
자격을 갖춘 그늘진 중개자로부터 자신을 보호하는 방법은 무엇입니까?
에드워드 오쿤(Edward Okun)만이 자격을 갖춘 중개 회사를 이용하여 재정적 부적절함을 범하는 것은 아닙니다. 있다 수많은 경우 자격을 갖춘 중개인이 잡혀 있고 이러한 사건으로 인한 손실은 수억 달러에 달합니다. 그럼에도 불구하고 업계에 대한 연방 감독은 아직 없습니다. 그렇다면 자격을 갖춘 그늘진 중개자로부터 자신을 어떻게 보호할 수 있습니까?
자격을 갖춘 중개인을 규제하는 주에 거주하지 않는 경우(중개자가 XNUMX명뿐이므로 그렇지 않을 수도 있음) 가장 좋은 방법은 주정부 변호사 자격을 갖춘 중개인을 선택하는 것입니다. 최소한 월별 계정 조정을 수행해야 합니다.
보장할 수는 없지만, 선택한 자격을 갖춘 중개인이 주 변호사 협회에서 그들의 어깨를 지켜보고 있다는 사실을 알게 되면 마음의 평화를 얻을 수 있습니다. 둘째, 조사를 하십시오. 중개인의 온라인 리뷰를 확인하세요. 그들은 고객과의 의사 소통에 대해 반응성이 뛰어나고 능동적이라는 평판을 가지고 있습니까? 그들의 BBB 등급이 높습니까? 자격을 갖춘 중개자를 인터뷰할 때 어려운 질문을 하십시오. 원하는 답변을 얻거나 다음 답변으로 넘어갑니다.
1031 교환에서 자신의 이익을 보호해야 합니다
권투 시합 전에 심판은 두 선수를 링으로 불러 "손을 들고 자신을 보호하십시오"라고 말합니다. 이 확실한 조언은 1031 소유권 교환을 통해 일하는 투자자에게 적용됩니다. 자격을 갖춘 중개인을 신중하고 극도의 주의를 기울여 선택하는 것은 귀하의 책임입니다. 당신은 당신의 투자에서 이익을 얻기 위해 열심히 일했습니다. 그것을 보호하는 것은 당신에게 달려 있습니다.
님이 촬영 한 사진 프로스톡 스튜디오 셔터스톡에서
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출처: https://finance.yahoo.com/news/ghost-machine-1031-title-exchanges-153416295.html