주택 소유 사회는 실수였습니다

XNUMXD덴탈의 대서양의 방금 출판 됨 새 기사 그것은 주택 소유에 대해 나와 같은 요점을 만듭니다. 새로 출시된 챕터 in 새로운 미국인 노동자에게 힘을 실어주기. 사실, 그것은 같은 주장 내가 만들고 있었어 수년간.

기사의 제목이 거의 모든 것을 말해줍니다. 주택 소유 사회는 실수였습니다. 저자 예루살렘 뎀사스는 “부동산은 투자가 아닌 소비로 취급되어야 한다,”많은 미국인들이 따르는 것이 현명할 것이라는 전제입니다.

뎀사스 지적 “우리가 말하는 자산이 당신이 사는 곳일 때 '싸게 사서 비싸게 파는 것'은 매우 터무니없는 조언입니다. 사람들은 가족 근처, 좋은 학교 근처, 공원 근처 또는 그들이 원하는 유형의 편의 시설이 있는 동네에 살고 싶어하며, 자신의 위치를 ​​페니 주식처럼 거래하지 않습니다.” 그녀 또한 "집은 특정 지리적 위치에 묶여 있으며 필요할 때 바로 토지 또는 구조물 자체의 가치를 쓸어버릴 수 있는 지역 경제 및 환경 충격에 취약합니다."

이것들은 모두 집을 투자로 취급하지 않는 좋은 점이자 큰 이유입니다.

Demsas는 또한 내가 만든 주장을 반영합니다. 2021년 XNUMX월 상원 은행 증언:

주택 자산이 많은 미국인 부의 상당 부분을 차지하는 경우가 많지만, 주택 구입은 전적으로 주택 가격 상승에 의존하는 위험한 투자일 수 있습니다.

Demsas가 자세히 조사하지는 않았지만, 주택 가격 상승에 대한 이러한 의존성은 연방 주택 정책이 점점 더 많은 저자본 모기지 부채를 유도하는 데 맞춰져 있다는 점에서 훨씬 더 큰 문제입니다. 보다 안정적인 수입을 얻기 위해 고군분투하는 사람들에게 주택 구입은 특히 위험합니다.

저는 Elizabeth Warren 상원의원(D-MA)이 모든 미국인을 위해 연방에서 지원하는 차입 주식 시장 투자를 지원할지 심각하게 의심하지만 그것이 사실상 연방 주택 정책이 하는 일입니다. (그래, 그녀는 분명히 기꺼이 지원 "월스트리트"와 "대형 은행"이 그녀에게 적합하지만 다른 칼럼에 남겨 두겠습니다.)

사실, 적어도 지난 20년 동안, 주택 가격은 주식 시장과 유사한 변동성을 보였습니다.. 이러한 사실을 다른 사람이 알아채지 못한 채 간과한 것은 아닙니다. 대서양의 작가들. 그러나 Demsas가 어떤 종류의 대체 정책을 지원하는지 아직 명확하지 않습니다.

우리는 주택 소유를 장려하고 임대를 비하하는 정책이 해롭다는 데 확실히 동의합니다. 그리고 우리는 연방 관리들이 주택 가격을 높이는 정책을 추진하면서 소위 저렴한 주택 프로그램을 옹호하는 것이 위선적이라는 데 동의하는 것 같습니다.

특정 연방 정책 변경에 대해서는 잘 모르겠습니다. 바라건대, Demsas가 내 챕터를 살펴보고 새 글을 작성해 주기를 바랍니다. (그녀가 나와 동의하지 않더라도.)

내가 만드는 넓은 요점 Cato의 새 책에서, 내가 주택 금융에 대해 쓴 대부분의 글에서와 같이 연방 정책은 거의 전적으로 수요 부양에 맞춰져 있습니다. 주택 시장은 다른 많은 유형의 소비재에 비해 항상 공급이 제한되어 있기 때문에 문제가 됩니다. 또한 이러한 공급 제약이 종종 주 및 지역 규칙과 규정에 의해 좌우된다는 사실도 있습니다. 즉, 많은 바람직한 위치는 이미 주택으로 "가득차" 있으며, 지역 거버넌스 변경만이 이에 대해 무엇이든 할 수 있습니다. 그 변화가 단기적으로 큰 영향을 미칠 가능성은 낮습니다.

이러한 현실을 감안할 때 연방 정부가 할 수 있는 최선은 수요 과시를 중단하는 것입니다. 그러나 그것은 그 반대입니다. 연방 정부는 (적어도) 지난 50년 동안.

모든 연방 정부의 개입은 주로 일자리를 늘리기 위한 노력으로 1930년대에 본격적으로 시작되었습니다. 하지만 그 과정에서 모든 부동산업자, 건축업자, 금융업자들은 일하는 것이 더 낫다는 것을 알아냈습니다. 과 정치인들. 이제 우리는 완전한 혼란, 확실히 주택을 저렴하게 만든 것, 특히 저소득층.

연방 세법은 모기지 부채를 조장합니다. 바젤 자본 요건은 정부 지원 모기지 담보 증권(MBS) 보유를 장려합니다. 그리고 Fannie Mae와 Freddie Mac은 민간 기업에 비해 오랫동안 특별한 지위를 누리고 있습니다. 민간 부문이 연방 정부와 경쟁하는 것은 불가능하므로 MBS에 대한 정부 모기지 보험과 (심지어 암묵적인) 연방 보증을 제공하는 것은 예측 가능한 효과를 냈습니다.

2009년부터 2020년까지 Fannie와 Freddie의 연간 점유율은 전체 MBS 시장 평균 70%, 비록 그들의 전세가 시설의 과도한 사용을 명시적으로 금지. FHA 모기지로 뒷받침되는 Ginnie Mae 증권을 포함하여 MBS 시장은 연평균 92%.

그러나 상황이 2008년 위기 이전과 크게 다르지 않았다는 사실을 기억하는 사람은 거의 없습니다. 에서 1996 ~ 2007 , 전체 MBS 시장에서 Fannie와 Freddie의 연간 점유율은 평균 60%로 위기 이후 점유율보다 겨우 10% 포인트 낮습니다.

너무 많은 연방 정부의 도움이 바로 우리를 여기에 있게 했기 때문에 더 많은 연방 정부의 도움을 간청하는 것은 말이 되지 않습니다. 연방 정책은 주택 담보 대출을 더 쉽게 받도록 함으로써 지속적으로 수요를 증가시켰습니다. 의회에서는 이러한 추세를 뒤집을 추진력이 없는 것으로 보이며, 특정 이익과는 아무런 관련이 없다고 말하는 바보만 있을 것입니다.

내가 틀렸다면 새 의회는 낮은 매달린 과일 중 가장 낮은 것으로 시작할 수 있습니다. 그것은 Fannie와 Freddie가 별장에 자금을 대는 것을 금지할 수 있고 그들의 헌장의 과도한 사용 조항을 집행할 수 있습니다. 그런 다음 자금 조달을 금지할 수 있습니다. 1만원이 넘는 주택 "처음 주택 구입자"가 실제로 집을 소유한 적이 없는 사람들.

나는 숨을 참지 않을 것입니다.