지상 임대차 계약을 성공적으로 종료한 부동산 소유자의 이야기

부동산 소유자와 개발업자(또는 투자자)가 장기 지상 임대 계약을 체결할 때 임차인과 대출 기관은 부동산 소유자가 채무 불이행으로 인해 지상 임대를 쉽게 종료할 수 없다고 주장합니다. 세입자는 불이행을 "치료"할 수 있는 광범위한 권리를 갖습니다. 세입자가 치료하지 않으면 세입자의 대출 기관은 추가 치료 권리를 갖습니다. 어떤 식으로든 세입자와 대출 기관은 임대차 계약을 유지할 수 있어야 합니다. 결과적으로 부동산 소유자는 원하는 만큼 토지 임대를 종료할 수 없습니다.

최근의 한 뉴욕 사례는 이 원칙에서 극적인 변화를 보여주었습니다. 임차인이 임대료 지불을 중단했을 때 시작되었습니다. 부동산 소유주는 세입자와 대출 기관에 그 불이행에 대해 여러 가지 통지를 했지만 여전히 아무도 임대료를 지불하지 않았습니다.

다음 단계로 부동산 소유자는 임대인에게 통지해야 하는 임대 계약에 포함된 임대 종료 절차를 진행하지 않기로 결정했습니다. 대신, 부동산 소유자는 그러한 절차를 허용하는 뉴욕 법령에 따라 임대료 미납에 대한 소송을 시작했습니다. 임대차 계약이나 법률이 그러한 통지를 요구하지 않았기 때문에 부동산 소유자는 이 절차를 임차인의 대출 기관에 알리지 않았습니다. 세입자가 여전히 임대료를 지불하지 않았을 때, 부동산 소유자는 결국 미납 절차의 마지막 사건으로 임대차 계약을 종료했습니다.

임대차 계약서에는 임대차 계약이 해지되면 부동산 소유자가 임차인의 대출 기관에 해지된 임대차 계약을 대체할 새 임대차 계약을 제안해야 한다고 명시되어 있습니다. 분명히 대출 기관은 그 제안에 대해 부동산 소유자를 받아들이지 않았으므로 미납 절차를 통해 임대가 종료되었고 대출 기관은 교체 임대를 청구할 수 없었습니다.

담보물을 구하기 위한 Hail Mary의 조치로 대출 기관은 세입자와 대출 기관이 임대 계약에 따라 지불해야 하는 모든 금액을 지불함으로써 해지된 임대 계약을 되살릴 수 있도록 하는 기이한 뉴욕 법에 의존하려고 했습니다. 세입자는 임대차 계약의 "상환"을 완료할 수 있는 2년이 있습니다. 세입자가 해당 시간 내에 임대차 계약을 상환하지 않으면 세입자의 대출 기관이 이를 수행할 권리가 있습니다. 그러나 대부분의 경우 세입자의 상환 마감일이 만료된 다음날 오후 00시까지만 가능합니다.

이 뉴욕법은 또한 세입자가 상환 권리를 포기할 수 있다고 명시하고 있습니다. 사실상 모든 뉴욕 임대차 계약에는 그러한 면제가 포함되어 있지만, 이 특정 소송에서 대출 기관은 임차인의 면제가 대출 기관에 적용되지 않는다고 주장하려고 했습니다. 법원은 동의하지 않았습니다. 어느 시점에서 대출 기관은 마음을 바꿨고 상환 권리를 행사하기를 원하지 않는다고 발표했지만 법원이 이 문제에 대해 대출 기관에 대한 판결을 내리는 것을 막지는 못했습니다. 그것이 대출 기관의 담보의 끝이었습니다.

지상 임대에 반대하는 모든 대출 기관은 이 사례에서 몇 가지 중요한 교훈을 배울 수 있습니다.

첫째, 모든 임대차 계약은 부동산 소유자가 미납 또는 임대 계약을 종료하려는 기타 절차를 대출 기관에 통지해야 합니다. 부동산 소유자가 임대차 계약을 종료할 수 있는 계약상 권리의 행사에 대해 대출 기관에 통지하도록 부동산 소유자에게 요구하는 것만으로는 충분하지 않습니다.

둘째, 임대차 계약이 임대인에게 임차인의 채무 불이행을 시정할 수 있는 권리를 부여하는 경우, 대출 기관은 해당 권리를 행사해야 하며 부동산 소유자가 임대차 시행을 위한 어떤 길도 시작하지 않도록 해야 합니다.

셋째, 임대(또는 기타 문서)의 복잡하고 신중하게 작성된 조항이 다루어야 하는 모든 사례를 다루지 않는 경우가 있습니다. 여기에서 부동산 소유자는 임대 계약에 포함된 계약 종료 프로세스를 우회하는 방법을 찾고 대출 기관이 관여하지 않는 방식으로 종료를 달성할 수 있었습니다.

대출 기관이 더 적극적으로 행동하고 더 많은 관심을 기울였다면 담보를 보존할 수 있었을 것입니다.

참고한 사례는 Wells Fargo Bank, NA 대 Joseph E. Marx Co. Inc., 뉴욕주 대법원 159999/2019.