제롬 파월 연방준비제도(Fed·연준) 의장이 금요일 중요한 연설을 하기 시작하면서 투자자들은 마침내 그의 말을 받아들이기 시작할 수 있습니다. 중앙은행은 XNUMX년 만에 가장 높은 인플레이션을 통제하기 위해 매파적 입장을 유지할 것입니다. 이는 최근 주식 시장의 상승에도 불구하고 금융 시장이 변동성을 유지할 것임을 의미합니다.
부동산 투자 신탁(REITs)을 인플레이션이 높고 경기 침체 가능성이 있는 상황에서 안정적인 소득을 제공할 수 있는 비교적 안전한 피난처로 간주해야 하는 이유는 많습니다.
아래는 2023년에 배당금 인상을 가능하게 하기 위해 많은 현금 흐름을 생성할 것으로 예상되는 주식 REITs의 화면입니다.
. 알 필요가있다 24월 XNUMX일 칼럼의 스티브 골드스타인(Steve Goldstein)은 새로운 "인플레이션과 이자율의 슈퍼사이클"라고 TS Lombard의 글로벌 거시 경제학 전무 이사인 Dario Perkins가 말했습니다.
Perkins는 장기 금리가 계속 상승할 것으로 예상하며 2020년대에는 투자자들이 "자산 배분에 대해 보다 분별력 있는 접근"을 취해야 한다고 제안합니다.
그는 2021년까지 강세장을 지배했던 서비스 제공업체에서 벗어나 부동산을 포함한 유형 자산에 할당하는 것이 가장 효과적일 것이라고 믿습니다.
REIT 부문 세분화
부동산 투자 신탁은 다양한 종류가 있지만 핵심 요소는 세금 유리한 REIT 구조를 유지하기 위해 대부분의 수익을 주주에게 전달한다는 것입니다.
리츠에는 크게 두 가지 범주가 있습니다. 상업용 또는 주거용 차용자에게 돈을 빌려주고/하거나 모기지 담보부 증권에 투자하는 모기지 리츠와 상업용 또는 주거용 부동산을 소유하고 임대하는 주식 리츠가 있습니다.
REITs는 금리가 상승함에 따라 밸류에이션에 압력을 가하는 순환적입니다. 이 효과는 모기지 리츠의 경우 특히 두드러질 수 있습니다. 금리가 상승함에 따라 모기지 대출 사업이 둔화되기 때문입니다.
올해 지금까지 24월 500일까지 S&P 15 부동산 부문은 500% 하락했으며 전체 S&P XNUMX은
SPX
배당금 재투자로 12% 감소했습니다.
훨씬 더 장기적으로 보면 당신을 놀라게 할 수 있습니다. S&P Dow Jones Indices는 2016년에 부동산 부문을 금융 부문과 분리했습니다. 그러나 장기적인 성과 측정을 위해 S&P 500 REIT 산업 그룹으로 좁히면 20년 평균 연간 수익률은 9.9%로 약간 앞서 있습니다. S&P 500의 20년 평균 수익률은 9.8%입니다.
카테고리별 리츠
다른 유형의 REIT는 다른 경제 주기를 거칩니다. 예를 들어, 호텔 리츠와 세입자는 2020년 상반기 여행 산업의 가상 폐쇄를 시작으로 코로나바이러스 전염병의 초기 단계에서 엄청난 고통을 겪었습니다.
Mizuho의 부동산 관리 이사인 Vikram Malhotra에 따르면 많은 REIT가 창고 및 물류 공간에 초점을 맞추고 있으며 최근 몇 년 동안 두 자릿수의 연간 임대료 인상으로 이익을 얻었습니다.
그러나 Amazon.com Inc.
AMZN
그것에서 말했다 XNUMX분기 재무 보도 자료 XNUMX월에는 XNUMX년 만에 주문 처리 네트워크의 규모를 두 배로 늘린 후 "더 이상 물리적 또는 인력 능력을 쫓지 않고" 배송 인프라에서 "생산성 및 비용 효율성 개선에 전적으로 집중"했다고 밝혔습니다.
인터뷰에서 Malhotra는 Amazon의 발표 이후 "Amazon이 창고를 전대 시장에 내놓고 있다는 것을 시장에서 관찰하고 들었다"고 말했습니다.
“전자 상거래의 가장 큰 기업은 시장에 너무 많은 것을 가지고 있고 합리화하고 있다고 말했습니다. 그로 인해 물류 재고가 하락했습니다."라고 그는 말했습니다.
프롤로그
PLD
창고 및 물류 분야에서 가장 큰 상장 US REIT입니다. 이 회사는 Amazon, FedEx Corp.를 상장했습니다.
FDX,
홈 디포 Inc.
HD,
Geodis와 Walmart Inc.
WMT
2021년 말에 아마존이 24만 평방피트(전체의 7%)를 임대하는 XNUMX대 고객으로 선정되었습니다.
Prologis의 주가는 21년 2022월 24일까지 2.5% 하락했으며 배당금이 재투자되었습니다. 배당수익률은 약 XNUMX%다. Prologis는 Duke Realty Corp.를 인수할 예정입니다.
DRE
을 통하여 26억 달러 가치의 전체 주식 거래 XNUMX월에 발표했을 때.
Mizuho는 Prologis에 대해 중립적인 평가를 받았으며 Malhotra는 "컨센서스에서 벗어났다"고 말했습니다. FactSet이 조사한 17명의 분석가 중 13명이 주식을 "매수" 또는 이에 상응하는 것으로 평가했습니다. 나머지는 중립 등급입니다.
그는 Mizuho가 XPO Logistics Inc.와 같은 타사 물류 운영자를 모니터링하고 있다고 말했습니다.
XPO,
FedEx 및 United Parcel Service Inc.
UPS
경제가 크게 하락할 경우 수요 둔화의 징후가 나타날 수 있습니다.
모든 말로 하자면 창고/물류 REITs에 대한 은색 라이닝이 있을 수 있습니다. Malhotra는 이 공간의 임대료 증가가 현재 범위에서 10% 이상인 "중간에서 높은 한 자릿수"로 느려질 것으로 예상합니다. 노동부는 말했다. 8.5월 소비자물가지수 XNUMX% 상승 9.1년 전부터. 이는 전월의 XNUMX%에서 개선된 것이다. REIT 창고 운영자가 인플레이션 속도와 일치하거나 이길 수 있도록 임대료를 계속 인상할 수 있을 것으로 기대하는 것은 무리가 아닐 수 있습니다.
여기에서 자신의 연구를 기반으로 한 자신의 의견이 작용합니다. 온라인 쇼핑에 대한 지속적인 추세와 빠른 배송에 대한 수요로 인해 Prologis와 경쟁업체가 향후 10~24년 동안 더 나은 성과를 낼 수 있을까요? 138월 85일까지 Prologis의 500년 총 수익률은 올해의 큰 하락에도 불구하고 XNUMX%(S&P XNUMX의 경우 XNUMX%)였습니다.
주식 REITs 심사
미국에 상장된 부동산 투자 신탁을 광범위하게 살펴보기 위해 Russell 185 Index에 포함된 3000개부터 시작했습니다.
루아.
FactSet에 따르면 이 지수는 미국 주식의 약 98%를 나타냅니다.
그런 다음 각 REIT의 투자 집중도를 살펴보고 모든 모기지 REIT를 제거하여 목록을 158개 회사로 줄였습니다. FactSet에서 112년 운영 조정 자금에 대해 설문 조사한 최소 2023명의 애널리스트 중 컨센서스 추정치를 이용할 수 있는 XNUMX개 회사를 추가로 축소했습니다.
회사의 배당금 지급 능력을 측정하는 방법은 예상 잉여 현금 흐름(예상 자본 지출 후 남은 현금 흐름)을 살펴보는 것입니다. REIT의 경우 일반적으로 비GAAP 척도인 운영 자금(FFO)이 사용됩니다. FFO는 자산 매각 이익을 제외하고 상각 및 감가상각(비현금 항목)을 수익에 다시 추가합니다. AFFO(조정 운영 자금)는 더 나아가 부동산 투자의 질을 유지하기 위해 예상 자본 지출을 상쇄합니다.
회사의 추정 AFFO를 현재 주가로 나누면 추정 AFFO 수익률이 나옵니다. 이것은 현재 배당 수익률과 비교하여 추가 인상을 위한 "여유"가 있는지 확인할 수 있습니다.
나머지 112개의 REIT 중 104개가 배당금을 지급하고 2023년에 최소 1.00%의 헤드룸을 예상했습니다. 이것이 우리의 최종 컷입니다.
우리는 104 REITs를 2023개의 넓은 범주로 분류했습니다. REIT가 매우 다양할 수 있기 때문에 이것이 항상 쉬운 것은 아닙니다. 따라서 카테고리는 가장 무거운 비즈니스 집중도에 따라 그룹에 각 REIT를 배치하려는 시도입니다. 그런 다음 우리는 XNUMX개의 광범위한 범주로 조금 더 통합하고 예상되는 XNUMX AFFO 수익률을 기준으로 정렬했습니다.
예를 들어, 창고/물류 회사는 "산업" 범주에 속합니다. 먼저 시작하겠습니다.
산업용 리츠
다음은 10년에 가장 높은 예상 AFFO 수익률로 스크린을 통과한 2023개의 산업용 REIT입니다.
| 기업 정보 | 증권 시세 표시기 | 2023년 AFFO 수익률 추정 | 현재 배당수익률 | 예상 "헤드룸" | 시가 총액. (백만 달러) |
| 산업물류자산신탁 | ILPT | 14.65% | 0.49% | 14.16% | $536 |
| 글로벌넷리스 | LNG | 12.66% | 11.30% | 1.36% | $1,468 |
| 플리머스 산업 REIT Inc. | 플림 | 7.76% | 4.24% | 3.53% | $833 |
| 브로드스톤 넷 리스 주식회사 | BNL | 7.12% | 5.35% | 1.77% | $3,497 |
| 주식회사 스태그 인더스트리얼 | 수사슴 | 6.31% | 4.49% | 1.82% | $5,823 |
| WP 캐리 Inc. | WPC | 6.28% | 4.93% | 1.35% | $16,563 |
| 포틀래치델틱 | PCH | 5.75% | 3.72% | 2.03% | $3,281 |
| CatchMark Timber Trust Inc. 클래스 A | CTT | 4.43% | 2.77% | 1.66% | $534 |
| 아메리콜드 부동산 신탁 주식회사 | 감기 | 3.92% | 2.88% | 1.04% | $8,232 |
| 프롤로그 | PLD | 3.88% | 2.41% | 1.47% | $97,078 |
| 출처 : FactSet |
비즈니스 프로필을 포함하여 각 회사에 대한 자세한 내용을 보려면 티커를 클릭하십시오. 그 다음에 읽기 MarketWatch 견적 페이지에서 무료로 제공되는 풍부한 정보에 대한 Tomi Kilgore의 자세한 가이드.
의료
헬스케어 자산을 임대하고 심사를 통과한 XNUMX개의 리츠를 모두 소개한다. 이 그룹은 노인 주택에 중점을 둔 회사를 제외합니다.
| 기업 정보 | 증권 시세 표시기 | 2023년 AFFO 수익률 추정 | 현재 배당수익률 | 예상 "헤드룸" | 시가 총액. (백만 달러) |
| 의료 자산 신탁 Inc. | MPW | 9.94% | 7.63% | 2.31% | $9,111 |
| 글로벌메디칼리츠㈜ | GMRE | 9.86% | 7.41% | 2.44% | $742 |
| 사브라 헬스케어 REIT Inc. | SBRA | 9.82% | 7.74% | 2.08% | $3,582 |
| 혁신적인 산업 자산 Inc. | IIRP | 9.50% | 7.22% | 2.27% | $2,710 |
| 케어트러스트 REIT Inc. | CTRE | 7.71% | 5.08% | 2.62% | $2,101 |
| 커뮤니티 헬스케어 트러스트 주식회사 | CHCT | 6.73% | 4.53% | 2.21% | $973 |
| 헬스피크 속성 Inc. | PEAK | 5.79% | 4.43% | 1.36% | $14,617 |
| Healthcare Realty Trust Inc. 클래스 A | HR | 5.50% | 1.69% | 3.81% | $9,826 |
| (주)웰타워 | 잘 | 4.43% | 3.15% | 1.28% | $35,916 |
| 출처 : FactSet |
주거
이 범주에는 단독 주택 또는 다가구 주거용 부동산뿐만 아니라 제조 주택 커뮤니티 및 노인 주택을 소유한 REIT가 포함됩니다. 다음은 심사를 통과한 10개 주거용 리츠입니다.
| 기업 정보 | 증권 시세 표시기 | 2023년 AFFO 수익률 추정 | 현재 배당수익률 | 예상 "헤드룸" | 시가 총액. (백만 달러) |
| 국립 건강 투자자 Inc. | 국민건강보험 | 6.90% | 5.41% | 1.49% | $2,971 |
| LTC 속성 Inc. | LTC | 6.71% | 5.14% | 1.57% | $1,797 |
| BRT 아파트 공사 | BRT | 6.22% | 4.07% | 2.15% | $464 |
| UMH 속성 Inc. | 음 | 5.88% | 4.35% | 1.52% | $1,005 |
| 넥스포인트 레지덴셜 트러스트 주식회사 | NXRT | 5.82% | 2.64% | 3.18% | $1,477 |
| 아파트 주식회사 옴리츠 | 에어크 | 5.60% | 4.16% | 1.44% | $6,672 |
| (주)벤타스 | VTR | 5.56% | 3.73% | 1.83% | $19,282 |
| 독립부동산신탁 | IRT | 5.33% | 2.74% | 2.59% | $4,541 |
| 센터스페이스 | CSR | 5.26% | 3.70% | 1.56% | $1,215 |
| 워싱턴 부동산 투자 신탁 | WRE | 5.02% | 3.39% | 1.63% | $1,753 |
| 출처 : FactSet |
호텔 및 레저 시설
다음은 호텔 및/또는 레저 자산을 임대하고 통과한 XNUMX개의 REIT입니다.
| 기업 정보 | 증권 시세 표시기 | 2023년 AFFO 수익률 추정 | 현재 배당수익률 | 예상 "헤드룸" | 시가 총액. (백만 달러) |
| EPR 속성 | EPR | 10.80% | 7.13% | 3.67% | $3,470 |
| RLJ 숙박 신탁 | RLJ | 10.75% | 1.56% | 9.19% | $2,085 |
| 파크 호텔 & 리조트 Inc. | PK | 10.48% | 0.27% | 10.21% | $3,287 |
| 페블 브룩 호텔 트러스트 | PEB | 10.12% | 0.21% | 9.91% | $2,511 |
| 애플 호스피탈리티 REIT Inc. | 애플 | 9.62% | 5.03% | 4.58% | $3,820 |
| 호스트 호텔 & 리조트 Inc. | HST | 8.47% | 2.57% | 5.90% | $13,366 |
| 게임 및 레저 속성 Inc. | GLPI | 7.36% | 5.53% | 1.83% | $13,090 |
| VICI 속성 Inc. | VICI | 5.98% | 4.24% | 1.74% | $32,736 |
| 출처 : FactSet |
사무소
다음은 심사를 통과한 오피스 빌딩을 보유하고 있는 10개의 리츠입니다.
| 기업 정보 | 증권 시세 표시기 | 2023년 AFFO 수익률 추정 | 현재 배당수익률 | 예상 "헤드룸" | 시가 총액. (백만 달러) |
| Brandywine 부동산 신탁 | BDN | 10.88% | 9.27% | 1.61% | $1,407 |
| 허드슨 퍼시픽 속성 Inc. | HPP | 9.91% | 7.28% | 2.62% | $1,945 |
| SL 그린 부동산 주식 회사 | SLG | 9.85% | 8.11% | 1.74% | $2,957 |
| 더글라스 에밋 Inc. | 의 | 9.25% | 5.48% | 3.77% | $3,595 |
| 하이우드 속성 Inc. | 안녕 | 8.51% | 6.27% | 2.24% | $3,358 |
| 파라마운트 그룹 | PGRE | 8.25% | 4.30% | 3.95% | $1,625 |
| 사촌 속성 Inc. | CUZ | 7.38% | 4.52% | 2.86% | $4,290 |
| 본사 자산 신탁 | OFC | 7.17% | 4.18% | 2.99% | $2,959 |
| 이스털리 정부 자산 Inc. | DEA | 6.95% | 5.75% | 1.19% | $1,673 |
| 시청 REIT Inc. | CIO | 6.94% | 6.45% | 0.50% | $516 |
| 출처 : FactSet |
소매
심사를 통과한 리테일 부동산을 주로 임대하는 10개 리츠는 다음과 같다.
| 기업 정보 | 증권 시세 표시기 | 2023년 AFFO 수익률 추정 | 현재 배당수익률 | 예상 "헤드룸" | 시가 총액. (백만 달러) |
| (주)마체리히 | 맥 | 14.68% | 6.02% | 8.65% | $2,139 |
| 사이먼 속성 그룹 Inc. | SPG | 10.53% | 6.56% | 3.97% | $34,922 |
| 탱거 팩토리 아울렛 센터 Inc. | SKT | 9.21% | 4.93% | 4.28% | $1,694 |
| 스피릿 부동산 캐피탈 | SRC | 8.69% | 6.27% | 2.42% | $5,763 |
| 화이트 스톤 리츠 | WSR | 8.51% | 4.59% | 3.92% | $516 |
| 스토어캐피탈 | 저장 | 8.35% | 5.58% | 2.77% | $7,802 |
| RPT 부동산 | RPT | 8.11% | 5.13% | 2.98% | $863 |
| 카이트 부동산 그룹 트러스트 | KRG | 7.80% | 4.03% | 3.76% | $4,455 |
| 게티 부동산 | GTY | 7.25% | 5.42% | 1.83% | $1,413 |
| 아카디아 부동산 신탁 | AKR | 7.22% | 4.33% | 2.89% | $1,577 |
| 출처 : FactSet |
커뮤니케이션
통신 인프라 자산을 임대하거나 아웃프론트미디어(주)의 경우 심사를 통과한 XNUMX개 기업 모두를 소개한다.
OUT,
빌보드:
| 기업 정보 | 증권 시세 표시기 | 2023년 AFFO 수익률 추정 | 현재 배당수익률 | 예상 "헤드룸" | 시가 총액. (백만 달러) |
| 유니티 그룹 | UNIT | 18.95% | 6.24% | 12.72% | $2,282 |
| 아웃프론트 미디어 Inc. | OUT | 11.73% | 6.40% | 5.33% | $3,078 |
| 크라운 캐슬 Inc. | CCI | 4.39% | 3.36% | 1.02% | $75,713 |
| 아메리칸 타워 공사 | AMT | 4.11% | 2.09% | 2.02% | $123,138 |
| SBA Communications Corp. 클래스 A | SBAC | 3.99% | 0.85% | 3.1s3% | $35,920 |
| 출처 : FactSet |
데이터 센터
이 세 가지 데이터 센터 REIT가 화면을 통과했습니다.
| 기업 정보 | 증권 시세 표시기 | 2023년 AFFO 수익률 추정 | 현재 배당수익률 | 예상 "헤드룸" | 시가 총액. (백만 달러) |
| 아이언 마운틴 주식회사 | IRM | 7.62% | 4.54% | 3.08% | $15,828 |
| 디지털 부동산 신탁 Inc. | DLR | 5.56% | 3.88% | 1.67% | $36,110 |
| 주식회사 에퀴닉스 | EQIX | 4.74% | 1.85% | 2.89% | $61,154 |
| 출처 : FactSet |
셀프 스토리지
마지막 카테고리의 경우 XNUMX개의 셀프 스토리지 REIT가 화면을 통과했습니다.
| 기업 정보 | 증권 시세 표시기 | 2023년 AFFO 수익률 추정 | 현재 배당수익률 | 예상 "헤드룸" | 시가 총액. (백만 달러) |
| 내셔널 스토리지 제휴사 신뢰 | 국가 안보국 | 5.35% | 4.03% | 1.31% | $5,007 |
| 큐브스마트 | 큐브 | 5.27% | 3.52% | 1.75% | $10,958 |
| (주)라이프스토리지 | LSI | 4.83% | 3.21% | 1.62% | $11,340 |
| 공공 창고 | PSA | 4.64% | 2.33% | 2.31% | $60,213 |
| 엑스트라 스페이스 스토리지 주식회사 | EXR | 4.27% | 2.89% | 1.38% | $27,811 |
| 출처 : FactSet |
REIT 공간에 관심이 있다면 자신의 연구를 수행하고 투자 목표(성장, 소득 또는 둘 다)를 염두에 두고 몇 년을 의미하는 장기적으로 전념할 준비를 해야 합니다.
위의 표에 나열된 REIT 중 Malhotra는 Ventas Inc에 대해 "매수" 등급을 받았습니다.
VTR,
(주)웰타워
잘,
의료 자산 신탁 Inc.
MPW,
파라마운트 그룹
PGRE
및 Duke Realty(현재 합병 완료를 예상하여 Prologis와 함께 거래됨).
매수 등급 REITs의 공통점이 무엇인지 묻는 질문에 Malhotra는 "이들은 개인으로서 회사이며 가격 결정력이 지속될 것이라고 믿습니다."라고 말했습니다.
그는 또한 건강 관리 REIT의 경우 인구의 고령화를 포함하여 주제별 추세에서 모든 것이 혜택을 받는다고 말했습니다.
MarketWatch's에서 Ray Dalio의 이야기 듣기 머니 페스티벌의 새로운 아이디어 21월 22일과 XNUMX일 뉴욕에서. 헤지 펀드의 선구자는 경제가 어디로 향하고 있는지에 대해 강한 견해를 가지고 있습니다.
출처: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo
이 배당금은 연방 준비 제도 이사회가 경제를 둔화시킬 때 당신을 보호 할 수 있습니다
제롬 파월 연방준비제도(Fed·연준) 의장이 금요일 중요한 연설을 하기 시작하면서 투자자들은 마침내 그의 말을 받아들이기 시작할 수 있습니다. 중앙은행은 XNUMX년 만에 가장 높은 인플레이션을 통제하기 위해 매파적 입장을 유지할 것입니다. 이는 최근 주식 시장의 상승에도 불구하고 금융 시장이 변동성을 유지할 것임을 의미합니다.
부동산 투자 신탁(REITs)을 인플레이션이 높고 경기 침체 가능성이 있는 상황에서 안정적인 소득을 제공할 수 있는 비교적 안전한 피난처로 간주해야 하는 이유는 많습니다.
아래는 2023년에 배당금 인상을 가능하게 하기 위해 많은 현금 흐름을 생성할 것으로 예상되는 주식 REITs의 화면입니다.
. 알 필요가있다 24월 XNUMX일 칼럼의 스티브 골드스타인(Steve Goldstein)은 새로운 "인플레이션과 이자율의 슈퍼사이클"라고 TS Lombard의 글로벌 거시 경제학 전무 이사인 Dario Perkins가 말했습니다.
Perkins는 장기 금리가 계속 상승할 것으로 예상하며 2020년대에는 투자자들이 "자산 배분에 대해 보다 분별력 있는 접근"을 취해야 한다고 제안합니다.
그는 2021년까지 강세장을 지배했던 서비스 제공업체에서 벗어나 부동산을 포함한 유형 자산에 할당하는 것이 가장 효과적일 것이라고 믿습니다.
REIT 부문 세분화
부동산 투자 신탁은 다양한 종류가 있지만 핵심 요소는 세금 유리한 REIT 구조를 유지하기 위해 대부분의 수익을 주주에게 전달한다는 것입니다.
리츠에는 크게 두 가지 범주가 있습니다. 상업용 또는 주거용 차용자에게 돈을 빌려주고/하거나 모기지 담보부 증권에 투자하는 모기지 리츠와 상업용 또는 주거용 부동산을 소유하고 임대하는 주식 리츠가 있습니다.
REITs는 금리가 상승함에 따라 밸류에이션에 압력을 가하는 순환적입니다. 이 효과는 모기지 리츠의 경우 특히 두드러질 수 있습니다. 금리가 상승함에 따라 모기지 대출 사업이 둔화되기 때문입니다.
올해 지금까지 24월 500일까지 S&P 15 부동산 부문은 500% 하락했으며 전체 S&P XNUMX은
SPX
배당금 재투자로 12% 감소했습니다.
훨씬 더 장기적으로 보면 당신을 놀라게 할 수 있습니다. S&P Dow Jones Indices는 2016년에 부동산 부문을 금융 부문과 분리했습니다. 그러나 장기적인 성과 측정을 위해 S&P 500 REIT 산업 그룹으로 좁히면 20년 평균 연간 수익률은 9.9%로 약간 앞서 있습니다. S&P 500의 20년 평균 수익률은 9.8%입니다.
카테고리별 리츠
다른 유형의 REIT는 다른 경제 주기를 거칩니다. 예를 들어, 호텔 리츠와 세입자는 2020년 상반기 여행 산업의 가상 폐쇄를 시작으로 코로나바이러스 전염병의 초기 단계에서 엄청난 고통을 겪었습니다.
Mizuho의 부동산 관리 이사인 Vikram Malhotra에 따르면 많은 REIT가 창고 및 물류 공간에 초점을 맞추고 있으며 최근 몇 년 동안 두 자릿수의 연간 임대료 인상으로 이익을 얻었습니다.
그러나 Amazon.com Inc.
AMZN
그것에서 말했다 XNUMX분기 재무 보도 자료 XNUMX월에는 XNUMX년 만에 주문 처리 네트워크의 규모를 두 배로 늘린 후 "더 이상 물리적 또는 인력 능력을 쫓지 않고" 배송 인프라에서 "생산성 및 비용 효율성 개선에 전적으로 집중"했다고 밝혔습니다.
인터뷰에서 Malhotra는 Amazon의 발표 이후 "Amazon이 창고를 전대 시장에 내놓고 있다는 것을 시장에서 관찰하고 들었다"고 말했습니다.
“전자 상거래의 가장 큰 기업은 시장에 너무 많은 것을 가지고 있고 합리화하고 있다고 말했습니다. 그로 인해 물류 재고가 하락했습니다."라고 그는 말했습니다.
프롤로그
PLD
창고 및 물류 분야에서 가장 큰 상장 US REIT입니다. 이 회사는 Amazon, FedEx Corp.를 상장했습니다.
FDX,
홈 디포 Inc.
HD,
Geodis와 Walmart Inc.
WMT
2021년 말에 아마존이 24만 평방피트(전체의 7%)를 임대하는 XNUMX대 고객으로 선정되었습니다.
Prologis의 주가는 21년 2022월 24일까지 2.5% 하락했으며 배당금이 재투자되었습니다. 배당수익률은 약 XNUMX%다. Prologis는 Duke Realty Corp.를 인수할 예정입니다.
DRE
을 통하여 26억 달러 가치의 전체 주식 거래 XNUMX월에 발표했을 때.
Mizuho는 Prologis에 대해 중립적인 평가를 받았으며 Malhotra는 "컨센서스에서 벗어났다"고 말했습니다. FactSet이 조사한 17명의 분석가 중 13명이 주식을 "매수" 또는 이에 상응하는 것으로 평가했습니다. 나머지는 중립 등급입니다.
그는 Mizuho가 XPO Logistics Inc.와 같은 타사 물류 운영자를 모니터링하고 있다고 말했습니다.
XPO,
FedEx 및 United Parcel Service Inc.
UPS
경제가 크게 하락할 경우 수요 둔화의 징후가 나타날 수 있습니다.
모든 말로 하자면 창고/물류 REITs에 대한 은색 라이닝이 있을 수 있습니다. Malhotra는 이 공간의 임대료 증가가 현재 범위에서 10% 이상인 "중간에서 높은 한 자릿수"로 느려질 것으로 예상합니다. 노동부는 말했다. 8.5월 소비자물가지수 XNUMX% 상승 9.1년 전부터. 이는 전월의 XNUMX%에서 개선된 것이다. REIT 창고 운영자가 인플레이션 속도와 일치하거나 이길 수 있도록 임대료를 계속 인상할 수 있을 것으로 기대하는 것은 무리가 아닐 수 있습니다.
여기에서 자신의 연구를 기반으로 한 자신의 의견이 작용합니다. 온라인 쇼핑에 대한 지속적인 추세와 빠른 배송에 대한 수요로 인해 Prologis와 경쟁업체가 향후 10~24년 동안 더 나은 성과를 낼 수 있을까요? 138월 85일까지 Prologis의 500년 총 수익률은 올해의 큰 하락에도 불구하고 XNUMX%(S&P XNUMX의 경우 XNUMX%)였습니다.
주식 REITs 심사
미국에 상장된 부동산 투자 신탁을 광범위하게 살펴보기 위해 Russell 185 Index에 포함된 3000개부터 시작했습니다.
루아.
FactSet에 따르면 이 지수는 미국 주식의 약 98%를 나타냅니다.
그런 다음 각 REIT의 투자 집중도를 살펴보고 모든 모기지 REIT를 제거하여 목록을 158개 회사로 줄였습니다. FactSet에서 112년 운영 조정 자금에 대해 설문 조사한 최소 2023명의 애널리스트 중 컨센서스 추정치를 이용할 수 있는 XNUMX개 회사를 추가로 축소했습니다.
회사의 배당금 지급 능력을 측정하는 방법은 예상 잉여 현금 흐름(예상 자본 지출 후 남은 현금 흐름)을 살펴보는 것입니다. REIT의 경우 일반적으로 비GAAP 척도인 운영 자금(FFO)이 사용됩니다. FFO는 자산 매각 이익을 제외하고 상각 및 감가상각(비현금 항목)을 수익에 다시 추가합니다. AFFO(조정 운영 자금)는 더 나아가 부동산 투자의 질을 유지하기 위해 예상 자본 지출을 상쇄합니다.
회사의 추정 AFFO를 현재 주가로 나누면 추정 AFFO 수익률이 나옵니다. 이것은 현재 배당 수익률과 비교하여 추가 인상을 위한 "여유"가 있는지 확인할 수 있습니다.
나머지 112개의 REIT 중 104개가 배당금을 지급하고 2023년에 최소 1.00%의 헤드룸을 예상했습니다. 이것이 우리의 최종 컷입니다.
우리는 104 REITs를 2023개의 넓은 범주로 분류했습니다. REIT가 매우 다양할 수 있기 때문에 이것이 항상 쉬운 것은 아닙니다. 따라서 카테고리는 가장 무거운 비즈니스 집중도에 따라 그룹에 각 REIT를 배치하려는 시도입니다. 그런 다음 우리는 XNUMX개의 광범위한 범주로 조금 더 통합하고 예상되는 XNUMX AFFO 수익률을 기준으로 정렬했습니다.
예를 들어, 창고/물류 회사는 "산업" 범주에 속합니다. 먼저 시작하겠습니다.
산업용 리츠
다음은 10년에 가장 높은 예상 AFFO 수익률로 스크린을 통과한 2023개의 산업용 REIT입니다.
비즈니스 프로필을 포함하여 각 회사에 대한 자세한 내용을 보려면 티커를 클릭하십시오. 그 다음에 읽기 MarketWatch 견적 페이지에서 무료로 제공되는 풍부한 정보에 대한 Tomi Kilgore의 자세한 가이드.
의료
헬스케어 자산을 임대하고 심사를 통과한 XNUMX개의 리츠를 모두 소개한다. 이 그룹은 노인 주택에 중점을 둔 회사를 제외합니다.
주거
이 범주에는 단독 주택 또는 다가구 주거용 부동산뿐만 아니라 제조 주택 커뮤니티 및 노인 주택을 소유한 REIT가 포함됩니다. 다음은 심사를 통과한 10개 주거용 리츠입니다.
호텔 및 레저 시설
다음은 호텔 및/또는 레저 자산을 임대하고 통과한 XNUMX개의 REIT입니다.
사무소
다음은 심사를 통과한 오피스 빌딩을 보유하고 있는 10개의 리츠입니다.
소매
심사를 통과한 리테일 부동산을 주로 임대하는 10개 리츠는 다음과 같다.
커뮤니케이션
통신 인프라 자산을 임대하거나 아웃프론트미디어(주)의 경우 심사를 통과한 XNUMX개 기업 모두를 소개한다.
OUT,
빌보드:
데이터 센터
이 세 가지 데이터 센터 REIT가 화면을 통과했습니다.
셀프 스토리지
마지막 카테고리의 경우 XNUMX개의 셀프 스토리지 REIT가 화면을 통과했습니다.
REIT 공간에 관심이 있다면 자신의 연구를 수행하고 투자 목표(성장, 소득 또는 둘 다)를 염두에 두고 몇 년을 의미하는 장기적으로 전념할 준비를 해야 합니다.
위의 표에 나열된 REIT 중 Malhotra는 Ventas Inc에 대해 "매수" 등급을 받았습니다.
VTR,
(주)웰타워
잘,
의료 자산 신탁 Inc.
MPW,
파라마운트 그룹
PGRE
및 Duke Realty(현재 합병 완료를 예상하여 Prologis와 함께 거래됨).
매수 등급 REITs의 공통점이 무엇인지 묻는 질문에 Malhotra는 "이들은 개인으로서 회사이며 가격 결정력이 지속될 것이라고 믿습니다."라고 말했습니다.
그는 또한 건강 관리 REIT의 경우 인구의 고령화를 포함하여 주제별 추세에서 모든 것이 혜택을 받는다고 말했습니다.
MarketWatch's에서 Ray Dalio의 이야기 듣기 머니 페스티벌의 새로운 아이디어 21월 22일과 XNUMX일 뉴욕에서. 헤지 펀드의 선구자는 경제가 어디로 향하고 있는지에 대해 강한 견해를 가지고 있습니다.
출처: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo