구역 설정을 폐지해야 할 때입니까? 새로운 책이 케이스를 만든다

미국의 많은 도시에서 주택은 너무 비싼. 뉴욕, 샌프란시스코 등 해안 도시의 집값은 터무니없기로 악명 높지만 내슈빌, 덴버 등 내륙 도시에서도 집값이 급등하고 있다. 연구 쇼 구역 설정은 미국의 높은 주택 비용에 큰 영향을 미쳤으며 새 책에서는 다음과 같이 말했습니다. 임의 라인: 구역화로 인해 미국 도시가 망가진 이유와 이를 해결하는 방법, 전 뉴욕시 계획가 M. Nolan Gray는 도시가 구역 루트와 분기를 폐지해야 한다고 설득력 있게 주장합니다.

구역화 문제를 논의하기 전에 Gray(전체 공개: Gray는 친구이고 때로는 공저자)는 독자에게 구역 설정이 무엇인지와 그렇지 않은지를 알려줍니다. 구역 설정은 토지 용도를 주거용, 상업용 및 산업용의 세 가지 광범위한 범주와 수많은 하위 범주로 구분하고 밀도를 규제합니다. 구역 설정은 건축 법규, 역사 보존, 구획 조례, 설계 검토, 환경 규제 또는 종합 계획이 아닙니다. 이것들은 모두 지방 정부가 건축 환경을 형성하기 위해 사용하는 도구이지만 구역 설정이 아닙니다.

사람들이 지역 공무원이 도시 생활의 불편을 완화할 수 있는 유일한 방법이라고 생각하는 경우 구역제 폐지 아이디어가 급진적으로 보일 수 있으므로 사전에 구역제를 명확하게 정의하는 것이 중요합니다. 그러나 Gray가 설명하는 것처럼 구역 설정이 도시의 형태에 큰 영향을 미치더라도 살기 좋은 도시로 만드는 데는 거의 도움이 되지 않습니다.

책은 세 부분으로 나누어져 있다. XNUMX부에서는 구역 설정이 무엇이며 설정한 이유에 대해 설명합니다. XNUMX부에서는 구역 설정에 대한 네 가지 비판을 제시합니다. 즉, 주택 비용 증가, 경제 성장 감소, 경제 및 인종 분리 조장, 무분별한 명령입니다. XNUMX부에서는 현재의 구역화 개혁 노력과 초기 성공에 대해 논의합니다. 구역 설정을 폐지해야 합니다. 구역 설정이 없는 세계에서 도시 계획이 어떻게 보일지 고려합니다.

구역 설정의 간략한 역사

Gray는 구역 설정이 비교적 새로운 것임을 상기시킵니다. 1916년 뉴욕에서 최초의 구역 코드가 제정된 지 겨우 100년이 조금 넘었습니다. 그러나 도시는 이미 수천 년 동안 존재했으며 사전 구역 도시의 관리와 거주자는 현대 도시 생활을 괴롭히는 모든 골칫거리(소음, 오염, 폐기물 처리, 혼잡)를 구역 설정 없이 처리해야 했습니다. 구역 설정이 지역 공무원에게 도시 생활을 개선하는 새롭고 더 효과적인 방법을 제공했습니까? 그렇지 않다고 그레이는 말합니다.

도시 생활의 문제는 과거에도 그랬고 현실에도 있지만, 그레이는 구역 설정이 전통적인 골칫거리를 해결하기 위한 도구에서 더 사악한 것, 즉 특정 인종, 소득 계층 및 직업에서 사람들을 바람직한 지역에서 제외하는 방법으로 빠르게 전환했다고 설명합니다.

예를 들어 Gray는 New York City의 직후에 제정된 California의 구역 조례인 Berkeley를 언급합니다. 국내 최초 단독주택지구가 들어선다. 표면적으로는 이웃의 특성을 보호하고 혼잡을 제한하는 것(현대적 구획 지지자들의 일반적인 후렴)에 대해 아파트 및 연립 주택과 같은 보다 저렴한 주택 옵션을 금지했습니다.

또한 중국 세탁소와 같은 사업체가 주거 지역에서 운영되는 것을 금지했습니다. 명시된 목표는 아니지만, 이 규칙은 당시 대부분의 사람들이 걸어서 직장에 갈 수 있도록 직장 근처에 살았기 때문에 중국 이민자들을 더 부유한 원주민으로부터 멀리하는 편리하게 만들었습니다.

분리된 단독 주택을 우선시하고 주거 지역에서 대부분의 사업체를 금지하는 이 두 가지 아이디어는 소득과 인종 차별을 계속 조장하는 현대 구역 지정 조례의 기둥이 되었습니다.

지역 구역 설정을 촉진하는 데 있어 연방 정부의 역할에 대한 Gray의 설명은 특히 통찰력이 있습니다. 1923년에는 단지 218개의 지방 자치 단체에 구역 조례가 있었습니다. 1936년까지 1,000개 이상의 지방 정부가 구역 설정을 채택했습니다. 당시 상무장관이었던 허버트 후버(Herbert Hoover)와 같은 연방 관리들은 "국가적 성격"을 회복하고 건축 산업을 지원하는 광범위한 주택 소유 사회를 원했기 때문에 이러한 급속한 구역 지정 확장을 도왔습니다.

그의 목표를 달성하기 위해 Hoover는 도시 계획 및 구역 설정에 대한 자문 위원회를 구성했습니다. 저명한 조경가 Frederick Law Olmstead Jr.를 포함하여 동시대 계획 운동의 여러 스타로 구성되었습니다. 위원회는 SZEA(Standard Zoning Enabling Act)의 초안을 작성했으며, 이 법안은 지방 자치 단체가 지방 자치 단체에 권한을 부여할 수 있는 모델 법안이었습니다. SZEA는 Hoover와 위원회에 의해 크게 추진되었으며, 1930년까지 당시 35개 주 중 48개 주에서 지방 정부가 구역 설정을 시행할 수 있도록 하는 법안을 시행했으며, 종종 SZEA를 모델로 했습니다. 나중에, 연방 정부는 구역 조례를 연방 주택 관리국 지원 및 기타 연방 보조금 및 대출의 조건으로 만들어 구역 설정을 더욱 장려했습니다.

구역 설정의 높은 비용

이 책의 XNUMX부에서는 구역화로 인해 발생하는 네 가지 문제를 설명합니다. 첫째, 구역화는 주택 비용을 증가시킵니다. Gray가 설명했듯이 최소 부지 크기, 다세대 주택에 대한 제한, 높이 제한 및 최소 주차 요구 사항과 같은 주택 밀도를 제한하는 구역 규칙은 모두 공급을 줄이다 주택. 주택 공급이 수요를 따라가지 못하면 가격이 오르게 된다. 간단히 말해서, 이것은 전국의 모든 비싼 도시, 모든 비싼 동네에서 일어나고 있는 일입니다.

Gray가 논의하는 두 번째 비용은 구역 지정이 국가에 미치는 부정적인 영향입니다. 경제 성장. 사람들이 더 많은 직업 기회와 더 높은 임금을 받는 도시로 이동할 수 없을 때 국가 전체가 고통을 받습니다. 우리는 사람들이 움직일 여유가 있다면 생산할 상품과 서비스를 잃게 되며, 사람들을 더 낮은 임금과 더 적은 기회를 가진 곳에 가두어 놓음으로써 불가피하게 사회 안전망 프로그램에 더 많은 돈을 지출하게 됩니다.

다음으로 Gray는 구역 설정이 어떻게 분리를 조장하는지 설명합니다. 초기 구역 규정에는 명시적으로 인종 언어가 포함되어 있었지만 법원이 그러한 언어가 불법이라고 판결한 후 명시적 인종 제한은 대체로 동일한 결과를 달성한 다른 제한으로 대체되었습니다. 더 저렴한 아파트, 복층 또는 삼중 아파트의 건설을 제한하거나 금지하고 대신 사람들이 큰 부지에 단독 주택을 구입하도록 요구하는 구역 규정은 저소득층이 많은 지역에서 주택을 구입하는 것을 방지합니다. 흑인, 히스패닉 및 기타 소수 집단은 평균적으로 백인보다 소득이 낮았고 여전히 있기 때문에 이러한 규칙은 오늘날까지 존재하는 광범위한 인종 및 소득 분리를 초래했습니다.

마지막으로 구역 설정은 환경을 해치는 무분별한 확장을 조장합니다. 그레이는 계획하던 시절의 일화를 이야기합니다. 한 개발자는 노후된 병원 건물을 140층에 의료 사무실 공간과 약 220개의 소득 제한 유닛과 XNUMX개의 시장 가격 유닛이 있는 아파트 건물로 바꾸는 프로젝트를 제안했습니다. 부지가 대중교통과 가까웠기 때문에 많은 사람들이 차 없이도 거주할 수 있었습니다. Gray가 쓴 것처럼 "기획 측면에서 그것은 슬램 덩크였습니다." 그러나 일부 지역 주민들은 새로운 개발이 환경에 해를 끼친다고 주장하며 지역 재조정 절차를 통해 프로젝트에 단호히 반대했습니다.

성장이 환경에 나쁘다는 생각은 더 많은 개발을 반대하는 사람들 사이에서 일반적이지만 Gray가 설명하는 것처럼 밀도가 높은 개발은 환경에 더 좋습니다. 사람들이 장소까지 걷거나 자전거를 타는 것을 더 쉽게 만들어 자동차와 그에 따른 배기 가스의 필요성을 줄입니다. 아파트와 듀플렉스는 일반적으로 단위가 더 작고 외부에 노출되는 벽이 적기 때문에 단독 주택보다 냉난방 에너지가 덜 필요합니다. 마지막으로 조밀한 개발은 더 많은 숲, 공원 및 열린 공간을 의미하는 도시 가장자리에 새로운 개발의 필요성을 줄입니다.

구역 설정을 폐지하는 방법

구역화의 상당한 비용을 설명한 후 Gray는 구역화 폐지의 필요성이라는 주요 주장으로 돌아갑니다. 구역제 폐지가 재난으로 이어지지 않는다는 것을 보여주기 위해 그레이는 미국에서 전통적인 구역제를 시행하지 않는 유일한 대도시인 휴스턴을 선택합니다.

Gray가 설명하는 것처럼 휴스턴의 토지 사용은 다른 도시에서 볼 수 있는 패턴을 크게 따릅니다. 사업체는 간선 도로에 있고 주택은 조용한 주거 지역에 있으며 아파트는 종종 복합 용도 지역에 있으며 중공업 용도는 주거 지역에서 멀리 떨어져 있습니다. 가격 체계가 자연스럽게 휴스턴에 희소한 땅을 할당하기 때문이다. 일을 다른 도시의 계획 부서와 관련이 있지만 부작용은 없습니다. 결과적으로 휴스턴은 구역 도시만큼 살기에 적합하지만 구역 제한 없이 주택 공급이 수요를 따라갈 수 있기 때문에 가격이 더 저렴합니다.

그레이는 다른 도시들이 휴스턴처럼 되기 위해 취할 수 있는 두 단계를 제안합니다. 첫째, 지방 자치 단체는 선거 연도의 국민 투표에서 과반수에 의해 구역 조례가 정기적으로 승인되도록 요구해야 합니다. 휴스턴 주민들은 1948년, 1962년, 1993년에 세 번 구역 설정에 투표했지만 매번 거부했습니다. 다른 도시에서 거주자들이 구역 설정에 대해 투표할 수 있도록 허용했다면 다른 곳에서도 동등한 결과를 볼 수 있습니다.

부동산 가치에 대해 걱정하는 주택 소유주와 투표가 필요한 지방 공무원은 스스로 투표 요건을 구현하는 것을 꺼릴 수 있지만 주 정부가 궁극적으로 지방 정부가 할 수 있는 일을 통제하기 때문에 정기적인 구역 지정 국민 투표를 요구하는 주법이 적절하게 강제할 수 있습니다. 손. 책 전반에 걸쳐 Gray는 지역 NIMBY주의를 극복하기 위해 지역 조닝 규칙의 주 선점을 지지하며 주 국민 투표 규칙이 그 예입니다.

두 번째 단계는 가장 완고한 구역 지정 지지자들이 바로 인근 지역에 구역 지정과 유사한 규칙을 구현할 수 있도록 하는 프로세스를 만드는 것입니다. 휴스턴 이것을했다, 지역에서는 영향을 받는 부동산 소유자의 투표에 따라 더 엄격한 규칙을 선택할 수 있습니다. 더 많은 지역 통제를 위한 옵션을 만들면 구역 설정을 선호하는 주민들을 달래면서 도시 전체에 자신의 선호 사항을 강요하는 것을 방지할 수 있습니다.

구역 설정 후의 삶

그렇다면 구역 설정이 없는 도시 계획은 어떤 모습일까요? 그레이는 몇 가지 아이디어를 제안합니다.

계획자는 구역제 시행의 부담 없이 실제 외부효과를 완화하는 데 집중해야 합니다. 소음, 공해 및 혼잡은 도시의 실제 문제이지만 구역 설정이 이를 해결하는 유일한 또는 최선의 방법은 아닙니다. 다양한 외부 효과(예: 소음 규칙)에 대한 표준을 설정하는 데는 기존의 구역 설정이 필요하지 않습니다. 계획자와 경찰은 기준을 집행할 수 있는 반면 불법 행위법 및 중재 서비스는 필요한 경우 이웃 간의 분쟁을 판결할 수 있습니다. 코드 시행과 함께 Gray는 계획자가 중재 프로세스에서 한 역할을 해야 한다고 제안합니다.

구역 설정을 제거하면 계획자가 실제 도시 계획에 더 많은 시간을 할애할 수 있습니다. 즉, 거리 그리드를 배치하고, 공원을 위한 공간이 있는지 확인하고, 미래 성장을 수용하기 위해 학교 및 기타 공공 시설을 어디에 배치해야 하는지 결정합니다. 계획이 제대로 작동하는지 확인하기 위해 Gray는 계획자가 통근 시간, 대기 질 및 주택 가격과 같은 더 많은 데이터를 수집하고 분석해야 한다고 제안합니다. 사람들이 합리적인 시간 내에 직장에 갈 수 있습니까? 사람들이 도시로 이동할 여유가 있습니까? 이러한 질문은 아파트 건물이 XNUMX층 또는 XNUMX층일 수 있는지 또는 세탁소가 상업 공간의 승인된 사용인지 여부가 아니라 계획자의 시간을 차지해야 합니다.

결론

전반적으로 Gray의 책은 주택 및 토지 사용 규정에 관한 문헌에 훌륭한 추가 자료입니다. 그는 구역 설정으로 인한 문제를 명확하게 진단하고 미국 도시의 토지 사용 방식을 개선하기 위한 합리적인 솔루션을 제공합니다. 실천 계획가로서의 그의 경험은 그의 비판과 권고를 강화합니다. 나는 모든 것에 동의하지 않았지만(고화질 지역에서 주택 구입 가능성을 유지하기 위한 그의 제안에는 내 취향에 너무 많은 정부 개입이 포함됨) 이 책의 주요 주장은 설득력이 있습니다. 도시를 개선하는 대신 기존 거주자들이 주로 새 이민자를 배제하기 위해 구역 설정을 사용합니다. 회색이 맞습니다. 우리는 구역화를 폐지해야 합니다. 바라건대 이 아이디어가 전국 도시에서 주목을 받기를 바랍니다.