부동산 시장에서 "떨어뜨릴 신발" 두 개 더…

상업용 부동산 시장이 앞으로 몇 달 동안 어떻게 전개될 수 있는지에 대한 현재의 현실과 가능한 결과

나는 최근에 "다른 신발이 떨어지기를 기다리는 것"이라는 말의 어원을 알게 되었습니다. XNUMX세기 후반에 뉴욕시 아파트 거주자들은 그 위에 사는 이웃들의 소음을 들을 수 있었습니다. 일반적인 소리 중 하나는 신발을 벗는 것입니다. 신발이 바닥을 치는 숨막히는 쿵 소리를 들으면 곧 다른 신발이 떨어지는 소리가 들릴 것이라고 예상했습니다.

미국 주택 및 상업용 부동산 시장의 첫 신발은 2022년 전체였습니다. 지속적인 금리 인상, 판매량의 상당한 감소, 부동산 가격의 콜드 드래프트. 국내 상위 2022개 신규 주택 건설업체 중 15곳은 최근 XNUMX년 가을 순 신규 주문이 XNUMX% 감소했다고 보고했습니다(LennarLEN
), 38%(DR Horton) 및 80%(KB 홈KBH
). 2022년 XNUMX월 미국 상무부는 신규 단독 주택 판매가 감소했다고 보고했습니다. 27% 2021 년 XNUMX 월부터.

상업용 부동산 회사, 특히 사무실 시장의 상황은 여전히 ​​끔찍합니다. 최근 연구에 따르면 최대 71% 사무실 공간의 "현재 사용량의 XNUMX배"를 지원할 수 있습니다. 이와 같은 통계는 사무실 공석에 대한 국가 통계를 심각한 문제로 만듭니다.

솔직해지자. 2022년은 예쁘지 않았다. 그러나 전문가들은 2023년이 어떻게 될지 아직 확신하지 못하고 있습니다. 주택 및 상업용 부동산에서 "완전히 깨끗하다"는 속담을 부르기 전에 얼마나 더 많은 신발을 떨어뜨려야 합니까? 대답은 XNUMX이고 가능한 XNUMX분의 XNUMX입니다(모든 스페이드 플레이어의 경우).

1. 감사
2. 시세
3. (가능) 강제 매도

첫 번째 신발: 감사

대부분의 부동산 사모펀드 회사는 2021월 연말이 있으며 2022월 또는 XNUMX월 말까지 감사를 받은 재무제표를 은행과 투자자에게 제공해야 합니다. XNUMX년 XNUMX월은 말 그대로 역사상 가장 낮은 이자율 환경이었고 임대료는 매우 빠르게 상승(즉, 인플레이션)했기 때문에 부동산의 가치는 무중력에 가까웠습니다. XNUMX년 말까지 상황은 매우 달랐지만 많은 부동산 투자자들은 극적으로 높은 이자율에 직면하여 보유 부동산의 가치를 사전에 재평가하지 않았습니다.

특정 부동산 투자자들이 가치를 재평가하지 않는 이유는 무엇입니까? 한편으로 임대료와 수익은 2022년에 비해 2021년에도 여전히 상승할 가능성이 높습니다. 표면적으로 부동산 소유자는 더 많은 수익성을 창출하면 더 많은 가치를 창출하고 있다고 믿고 싶어합니다. 이는 사실입니다. 그러나 부동산에서 평가는 최종 답을 얻기 위해 이익에 평가 요소를 곱해야 합니다(일을 좀 더 혼란스럽게 만들기 위해). 재산의 현재 가치를 얻으려면 이익을 자본화율이라고 하는 백분율로 나눕니다. Cap rate는 금리를 따르는 경향이 있습니다. 금리가 오르면 캡레이트가 올라갑니다. 캡레이트가 오르면 부동산 가치는 떨어진다.

따라서 다른 모든 조건이 같다면 부동산 소유주가 2022년보다 2021년에 부동산 보유 수익을 더 많이 올렸다면 금리가 거의 5% 포인트 상승했기 때문에 여전히 XNUMX년 전보다 가치 평가가 낮아질 가능성이 높습니다.

그리고 감사 시즌은 진실의 순간입니다. 상업용 부동산을 평가하는 감정인에 대한 보상이 적다는 것을 의미하는 거래가 훨씬 적어짐에 따라 부동산 투자자는 금리 급등 이후 처음으로 자신의 가치를 방어해야 할 것입니다. 이 모든 "재평가"는 바로 지금 일어나고 있으며 앞으로 60~90일 동안 지속될 것입니다. 작년보다 가치가 높을 확률은 상대적으로 낮습니다.

이 모든 것이 왜 중요한가요? 투자자의 대출 기관에 대한 가치 대출 한도가 80%인 경우 은행은 자산 가치가 떨어지더라도 80%만 대출해 줍니다. 투자자가 대출하려는 금액보다 더 많은 빚을 은행에 지고 있다면 어떻게 됩니까? 대출금 전액을 상환하거나 은행에 더 많은 현금(또는 기타 자산)을 담보로 제공해야 합니다. 대유행 기간 동안 은행은 신속하게 수정하고 투자자를 보호했지만 오늘날에는 상황이 매우 다릅니다.

현재 금융 시장 상황은 훨씬 더 엄격합니다. 최근 몇 년 동안 안전했을 수 있는 소유자는 이제 다른 금융 옵션을 찾아야 할 수 있습니다. 또는 강제 판매자가 되십시오.

이자율 상승에 직면하여 기민하고 능동적으로 정직한 투자자가 있지만(소득이 여전히 재산에서 증가하고 있음에도 불구하고) 많은 투자자가 2021년과 같은 가치를 유지했습니다. 일부는 심지어 해제했습니다.

밸류에이션을 걷어차는 사람들은 이자율이 상승했다는 사실을 인정하지 않을 수 없습니다. 실적이 좋더라도 은행은 다음 질문에 답하도록 강요할 수 있습니다. 대출이 가치 테스트를 충족합니까?

드롭할 두 번째 신발: 감소된 세금 목록

귀하가 부동산세를 징수하는 시, 카운티 또는 교육구인 경우 귀하의 소득은 다음 두 가지를 기준으로 합니다. 1. 마일리지 세율(세율) 및 2. 귀하가 과세하는 부동산의 가치.

감정인이 재산의 가치라고 말하는 것과 과세 대상 가치 사이에는 항상 차이가 있습니다. 재산 가치의 매우 상당한 감소가 앞으로 몇 달 및 분기에 걸쳐 법원에서 나타날 것입니다. 감사인과 부동산 소유자가 감사된 재정에 대해 얼마나 높은 가치가 될 수 있는지에 대해 다투기 때문에 동일한 부동산 소유자는 지방 자치 단체로부터 가능한 가장 낮은 세금 평가 가치를 얻기 위해 법원과 싸우는 경향이 있습니다.

그래서 그게 무슨 뜻이야? 더 높은 이자율로 인해 감사 시즌 동안 가치가 낮아지면 해당 부동산을 소유한 부동산 투자자는 지자체에 지불하는 세금을 줄이기 위해 다음 번에 법원을 방문할 것입니다.

부동산 가치 하락과 공실률 증가는 도시의 세수 감소를 의미합니다. 도시는 결승선에서 부동산 거래를 성사시키기 위해 다양한 형태의 자금 조달을 제공하는 데 매우 중요한 역할을 하기 때문에 인프라 개선이 부동산 개발 발전에 필수적인 곳에서 상당한 세금 감소를 예상하는 것은 문제가 있습니다.

간단히 말해서 세수 감소는 개발자에게 더 적은 기회를 의미합니다.

이 특정 신발은 매우 지역적일 것입니다. 지방 자치 단체는 다양한 재정적 생존 상태를 가지고 있습니다. 예를 들어, 소규모 사무실 시장을 가진 사람들은 더 잘할 것입니다. 세금 롤 문제는 세율 인상으로 완화될 수 있는데, 이는 일시적으로 영수증 공백을 해결할 수 있지만 궁극적으로 장기적으로 투자자에게 덜 매력적인 곳으로 만듭니다.

(가능한) 세 번째 신발 드롭: 강제 판매자

한 가지를 분명히 하겠습니다. 저는 강제 판매자 시장을 예측하는 것이 아닙니다. 발생할 수 있습니다. 그렇지 않을 수도 있습니다.

그러나 우리가 두 개의 첫 번째 신발이 떨어지는 것을 보면서 세 번째 신발이 주택 및 상업용 부동산 시장을 위해 떨어지는지 듣기 위해 우리 모두 귀를 열어둘 필요가 있습니다. 처음 두 가지 요소(감사된 평가 및 감소된 세수)의 조합으로 인해 투자자가 강제 매도자가 될 수 있습니다.

지금 우리가 물어야 할 질문은 “언제 알게 될까요?”입니다. 그리고 "얼마나 걸리나요?" 짧은 대답은 아마도 여름이 되면 알게 될 것이라는 것입니다. 봄 판매 시즌은 대부분의 소비자가 다음 학년도를 위해 새 주택을 (적시에) 구입하는 시기이기 때문에 봄은 소비자 시장의 강세를 확인하기에 좋은 시기입니다. 봄 판매 시즌의 조기 찻잎은 괜찮은 것처럼 보이지만 어떤 이유로 금리가 급격하게 떨어지면 빠르게 바뀔 수 있습니다.

또한 은행이 대출 LTV 테스트를 충족하지 못하는 사람들을 위한 솔루션을 해독할 수 있기 전에 여름이 될 것입니다.

부동산의 낮은 평가가 강제 매각으로 이어지지 않는다면 주택 시장에서 모든 것이 명확해질 것이라고 믿습니다. 대부분의 주택 다운 사이클은 XNUMX년보다 훨씬 길지만 상업용 부동산에서는 모든 것이 예전보다 더 변동성이 큽니다. 고점은 더 높고, 하락 속도는 더 빠르며, 투자자들이 금리가 안정되고 강제 매도의 위험이 중화된다고 느낄 때 부동산 자산에 대한 실제 수요가 있을 것이라고 믿습니다.