'좀비 부채'란? 주택 소유자가 오래된 모기지 압류에 직면하는 이유.

Rose Prophete는 약 130,000년 전에 브루클린 주택에 대한 두 번째 담보 대출이 해결되었다고 생각했습니다.

아이티에서 온 지 2006년 후인 XNUMX년에 두 가족이 사는 집을 재융자한 Prophete는 “저는 충격을 받았습니다. “저는 이 사람들이 저에게 연락한 적이 없기 때문에 알지도 못합니다. 그들은 나에게 전화하지 않았습니다.”

Prophete는 XNUMX년 이상 전에 인출된 두 번째 대출에 대해 주택에 대한 압류 조치가 시작되어 눈이 멀었다고 말하는 주택 소유자 물결의 일부입니다. 조치 배후의 신탁 및 모기지 대출 서비스 제공자는 대출이 수년 전에 불이행되었다고 말합니다.

이러한 주택 소유자 중 일부는 혼란스러운 대출 구조 때문에 두 번째 모기지가 있다는 사실조차 알지 못했다고 말합니다. 다른 사람들은 두 번째 대출이 첫 번째 모기지 지불과 함께 롤인되거나 탕감되었다고 믿었습니다. 일반적으로 그들은 첫 번째 모기지를 갚으면서 몇 년 동안 두 번째 대출에 대한 명세서를 받지 못했다고 말합니다.

이제 그들은 대출이 결국 죽지 않았다는 말을 듣고 있습니다. 대신, 비평가들이 "좀비 부채"라고 부르는 것, 즉 새로운 징수 조치가 있는 오래된 대출입니다.

주택 시장: 잠정주택 판매 XNUMX개월 연속 급감

모기지 금리 뉴스: 연준의 최근 금리 인상으로 인해 전문가들은 모기지 금리가 'XNUMX~XNUMX년 더' 떨어질지 고민하고 있습니다.

주택시장 초심자?: FICO에서 에스크로까지 알아야 할 15개 이상의 부동산 용어

좀비 빚을 갚아야 하나?

어떤 연방 정부 기관도 두 번째 모기지에 대한 압류 조치의 수를 추적하지 않지만 주택 소유자를 돕는 변호사는 최근 몇 년 동안 급증했다고 말합니다. 변호사들은 많은 대출금이 문제가 있는 모기지 구매자들이 소유하고 있으며 주택 가치가 상승하고 더 많은 에퀴티가 있기 때문에 현재 추구되고 있다고 말했습니다.

“그들은 돈을 빌린 사람들과 아무런 소통도 하지 않고 그것들을 붙잡아 두었습니다. “그런 다음 갑자기 그들은 목공 작업을 중단하고 재산에 가치가 있기 때문에 압류하겠다고 위협하고 있습니다. 그들은 부동산을 압류할 수 있고 첫 번째 모기지를 갚은 후에 실제로 무언가를 얻을 수 있습니다.”

이야기는 계속됩니다.

대출 소유자의 변호사와 이를 서비스하는 회사는 차용인의 믿음과 상관없이 합법적으로 빚진 부채를 추구하고 있다고 주장합니다. 그리고 그들은 그것을 주장하기 위해 합법적으로 행동하고 있다고 말합니다.

이 어떻게 된거 야?

이제 법원 조치는 금세기 초 주택 붐의 끝자락까지 추적할 수 있습니다. 일부는 주택 담보 신용 한도를 포함합니다. 다른 것들은 주택 구매자가 구매 가격의 약 80%를 커버하는 첫 번째 대출과 나머지 20%를 커버하는 두 번째 대출을 받을 수 있는 "80/20" 대출에서 비롯됩니다.

대출을 분할하면 차용인은 큰 계약금을 피할 수 있습니다. 그러나 두 번째 대출은 9% 이상의 이자율과 풍선 지불을 수반할 수 있습니다. 소비자 옹호자들은 신용이 ​​떨어진 대출 기관에서 시작된 많은 대출에 약탈적 조건이 포함되어 있으며 유색 인종 및 저소득 지역 사회에서 판매되었다고 말합니다.

대공황이 시작된 후 모기지 상환이 연체된 사람들의 급증에는 두 번째 대출을 받은 주택 소유자가 포함되었습니다. 그들은 집을 유지하기 위해 연방 대출 조정 프로그램을 이용하거나 재융자를 받거나 파산을 선언한 사람들 중 하나였습니다.

경우에 따라 첫 번째 대출은 수정되었지만 두 번째 대출은 수정되지 않았습니다.

빚을 탕감받을 때까지 몇 년이 걸립니까?

그 당시 일부 두 번째 모기지는 채권자가 지불 추구를 중단했음을 의미하는 "상각"되었습니다. 그렇다고 해서 대출이 탕감된 것은 아닙니다. 그러나 그것은 많은 주택 소유자의 인상이었고, 그들 중 일부는 분명히 80/20 대출 구조를 오해했습니다.

다른 차용인들은 두 번째 대출에 대한 답변을 얻는 데 어려움을 겪었다고 말합니다.

마이애미 지역에서 Carlos Mendez 목사와 그의 아내 Lisset Garcia는 2012년 재정적인 어려움으로 인해 지불이 누락되고 파산 신청을 한 후 첫 번째 모기지 수정에 서명했습니다. 부부는 쿠바에서 온 지 2006년 만인 XNUMX년 하이알리아에 있는 집을 사서 그곳에서 두 딸을 키웠다.

Mendez는 은행으로부터 두 번째 모기지 상태에 대한 답변을 받을 수 없었고 결국 부채가 취소되었거나 취소될 것이라는 말을 들었다고 말했습니다.

그리고 2020년에 그들은 다른 채무자로부터 차압 서류를 받았습니다.

그들의 변호사인 Ricardo M. Corona는 그들이 연체된 지불금 $70,000와 원금 $47,000를 빚지고 있다는 말을 들었다고 말했습니다. 그러나 그는 기록에 따르면 대출금은 2013년에 상각되었으며 대출금 보유자는 부부가 정기적인 명세서를 받지 못한 해에 발생한 이자 지급 자격이 없다고 말했습니다. 사건이 계류 중입니다.

Mendez는 스페인어로 "모든 것에도 불구하고 우리는 신에 대한 믿음을 지키고 정의를 믿고 싸우고 있습니다."라고 말했습니다.

두 번째 대출은 여러 번 포장되어 판매되었습니다. 현재 돈을 회수하기 위해 시작된 법원 조치의 배후에 있는 당사자는 종종 소위 부실 주택담보대출을 대폭 할인된 가격으로 구매하는 투자자라고 지지자들은 말합니다. 부채 구매자의 대부분은 대형 은행과 같은 방식으로 규제되지 않는 유한 책임 회사입니다.

Mendez와 Garcia 주택에 대한 조치의 원고는 Wilmington Savings Fund Society, FSB로 "개인 자격이 아니라 전적으로 BCMB1 Trust의 수탁자"로 등록되어 있습니다.

Wilmington의 대변인은 많은 신탁을 대신하여 수탁자 역할을 하며 "포트폴리오의 부동산 관리와 관련하여 권한이 없다"고 말했습니다. 질문에 응답하기 위해 BCMB1 Trust와 관련된 사람을 찾으려는 노력은 성공적이지 않았습니다.

압류에 직면한 일부 사람들은 정기 명세서 또는 기타 소비자 보호법과 관련된 연방 요구 사항을 인용하여 소송을 제기했습니다. 조지아에서 압류 위기에 처한 한 여성은 연방 법원에서 두 번째 모기지에 대한 정기적인 통지나 연방법에서 요구하는 새 소유자에게 양도된 통지를 받은 적이 없다고 주장했습니다. 법원 서류에 따르면 이 사건은 지난 XNUMX월 비밀리에 해결됐다.

좀비 빚은 어떻게 없앨 수 있나요?

뉴욕에서 Prophete는 모기지 부채가 뉴욕의 13년 공소시효를 넘어서서 연방법과 주법을 위반했다고 주장하는 연방 소송에서 XNUMX명의 원고 중 한 명입니다.

The Legal Aid Society와 소송을 진행 중인 Brooklyn Legal Services의 부국장인 Rachel Geballe은 "이런 상황을 그렇게 나쁘게 만드는 것은 대출금을 상환하기 위해 매우 열심히 일한 주택 소유자들 때문이라고 생각합니다."라고 말했습니다. "그들은 그들이 빚을 처리하고 있다고 생각했습니다."

이 사건의 피고는 BCMB1 트러스트를 포함하여 법원 조치와 관련된 모기지 트러스트를 대표하는 대출 서비스 회사 SN Servicing과 법무법인 Richland and Falkowski입니다. 법원 제출에서 피고인들은 공소 시효에 대한 원고의 해석에 대해 이의를 제기하고 그들이 적절하게 행동했으며 소송을 기각하려고 한다고 말합니다.

Daniel Richland 변호사는 판사에게 보낸 서한에서 "다양한 모기지 압류 조치에 대한 주장은 진실이며 오해의 소지가 있거나 기만적이지 않습니다"라고 썼습니다. "대조적으로 원고의 주장은 타당하지 않으므로 기각이 필요합니다."

Associated Press 작가 Claudia Torrens와 연구원 Jennifer Farrar가 기고했습니다.

이 기사는 원래 USA TODAY에 나왔습니다. '좀비 부채'란? 주택 소유자는 오래된 모기지에 대한 압류에 직면합니다.