가격은 어디에서 떨어질까요? 그리고 왜?

주요 요점

• Morgan Stanley는 10년 2022월부터 2024년까지 주택 가격이 45% 하락할 것으로 예측했습니다. 이는 2019년 2022월부터 XNUMX년 XNUMX월 사이에 미국 주택 시장에서 XNUMX%의 가격 인상이 있었던 것과 병치됩니다.
• 일부 시장은 이미 상당한 가격 하락을 보이고 있으며 샌프란시스코, 시애틀, 샌디에고와 같은 대도시가 목록의 XNUMX위를 차지했습니다.
• 주택 가격이 하락할 가능성이 있는 반면, 미국의 지속적인 부족으로 인한 주택 수요는 주택 소유자에게 대격변적 손실을 뒷받침할 가능성이 높습니다. 우리는 2008년 상황을 보고 있지 않을 것입니다.

2022년 2024월부터 10년 말까지 모건스탠리 전문가들은 전국 평균 주택 가격이 약 XNUMX% 하락할 것으로 예측하고 있다. 언뜻 보기에 이러한 수치가 걱정스러워 보일 수 있지만 맥락을 고려하는 것이 중요합니다.

첫째, 이러한 수준의 시장 냉각이 반드시 "폭락"을 나타내는 것은 아닙니다. 일반적으로 주택 시장 붕괴가 발생하면 가격이 최소 20% 하락할 것으로 예상합니다. 이는 높은 실업률을 촉발하는 깊고 어두운 불황에 빠지지 않는 한 현재 전문가들이 예측하는 것과는 거리가 멀다. 그럼에도 불구하고 2008년만큼 나쁘지는 않을 것입니다.

자유 낙하로부터 시장을 완충시키는 몇 가지 요인이 있습니다. 가장 큰 타격을 입은 도시를 검토하기 전에 이를 고려해 봅시다.

시장은 XNUMX년 동안 지속 불가능한 랠리를 펼쳤습니다.

대유행이 시작된 이후 집값이 급등했습니다. 2019년 2022월부터 45년 38월까지 가격이 2020% 상승했습니다. 최근 가격 하락을 고려한 후에도 주택 가격은 XNUMX년 XNUMX월 이후 XNUMX% 증가했습니다. 이러한 수준의 성장은 전례가 없고 지속 불가능했습니다. 어느 시점에서 속도를 늦춰야 했습니다.

지속 불가능하다는 사실은 속도가 느려지는 바로 그 이유 중 하나입니다. 주택 시장은 임금 상승률을 크게 앞질렀기 때문에 주택 부족 상황에 처해 있음에도 불구하고 실제로 구매할 수 있는 사람이 적습니다..

미국의 주택 부족은 나아지지 않고 있습니다.

이것의 배경은 미국이 주택 부족의 한가운데에 있다는 것입니다. 심지어 팬데믹 이전에도 그랬습니다. 이 문제를 해결하기 위해 Freddie Mac과 Up for Growth의 전문가들은 최근 2021년까지 미국에 3.8만 개의 신규 주택이 필요하다고 추정했습니다. 전미부동산협회(National Association of Realtors)에 묻는다면 그 숫자는 7만 채에 가까운 신규 주택일 수 있습니다.

그러나 신규 건설은 둔화되고 있습니다. 주택 착공은 8.8년 2021월에서 2022년 10.1월 사이에 전년 대비 XNUMX% 감소했으며, 신축 허가 신청은 같은 기간 동안 XNUMX% 감소했습니다.

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이것은 내년에 주택 가격이 하락할 가능성이 있음을 의미합니다. 높은 가격으로 인해 구매하려는 사람이 줄어들었지만 공급 부족으로 인해 공급이 수요를 크게 앞지르지 않기를 바랍니다.

이 방정식의 결과는 임차인에게 좋지 않습니다. 그 중 50분의 XNUMX은 이미 소득의 XNUMX% 이상을 현재 집주인에게 지불하고 있습니다. 주택 가격은 이 사람들이 살 여유가 있는 지점까지 떨어지지 않을 수 있습니다.

그러나 주택 소유자에게는 집을 잃을 위험이 높지 않다는 약간의 확신을 줄 수 있습니다. 대부분의 시장에서 집값이 식기 시작한 지난 몇 달 동안에도 압류율은 여전히 ​​팬데믹 이전 수준에 도달하지 못했습니다. 그리고 2008년에 그토록 많은 사람들이 모기지론을 뒤집어쓰게 만들었던 시장 상황은 오늘날 존재하지 않습니다.

집값이 가장 빨리 떨어지는 곳은?

그렇다고 집값이 전혀 떨어지지 않는다는 뜻은 아닙니다. 실제로 S&P Case-Shiller Index에 따르면 주택 가격은 2.6년 2022월과 7.81월 사이에 XNUMX% 하락했습니다. 여전히 전년 대비 XNUMX% 상승했지만 단기 하락 클립 주목되었습니다.

S&P가 고려하는 대부분의 대도시 지역은 2022년 XNUMX개월 동안 감소했지만 다음 도시는 가장 큰 감소를 보였습니다.

• 샌프란시스코: – 10.36%
• 시애틀: – 9.55%
• 샌디에이고: – 7.24%
• 로스앤젤레스: – 5.61%
• 덴버: – 5.60%
• 댈러스: – 4.34%
• 포틀랜드: – 4.25%
• 라스베가스: – 3.69%

2022개월 동안 여전히 가격 인상을 경험한 두 대도시 중 모두 XNUMX년 XNUMX월부터 XNUMX월까지 가격이 하락했습니다.

이 도시들에서 가격이 더 빨리 떨어지는 이유는 무엇입니까?

최고의 사례 연구는 가장 큰 가격 하락을 보인 시장인 샌프란시스코일 것입니다.

샌프란시스코 시장은 미국의 다른 지역과 동일한 문제에 직면해 있습니다. XNUMX월에 약간 낮아짐) 금리. 가장 큰 차이점은 샌프란시스코가 더 떨어졌다는 것입니다.

샌프란시스코는 오랫동안 미국에서 가장 비싼 주택 시장 중 하나였습니다. 전국에서 가장 높은 가격 중 일부는 가장 멀리 떨어집니다.

특히 샌프란시스코는 대유행이 시작된 이후 대량 탈출을 경험했으며, 6.7년 2020월부터 2021년 2020월 사이에만 카운티 인구의 약 XNUMX%가 감소했습니다. 이에 대한 한 가지 설명은 XNUMX년 XNUMX월부터 더 많은 직위가 원격이 되면서 이 지역에 집중되어 있는 기술 근로자가 재택근무할 수 있는 가장 많은 기회를 얻었기 때문입니다.

다른 곳에서 살고 일할 수 있는데 미국에서 가장 비싼 부동산 시장 중 한 곳에서 집을 사는 이유는 무엇입니까?

일부 회사가 유연한 근무 기회를 제거함에 따라 일부 근로자가 베이 지역으로 돌아오고 있지만 대규모 원격 근무 마이그레이션의 영향은 여전히 ​​도시의 부동산 시장에 의미 있는 흔적을 남겼습니다.

목록에 있는 다른 도시인 시애틀에서 DC에 이르기까지 각 시장의 상황은 부분적으로 고유하지만 유사한 현상을 경험했습니다.

예를 들어, 뉴욕 집값은 하락했지만 샌프란시스코 만큼은 아닙니다. 뉴욕에 기반을 둔 회사들은 보다 의무적인 사무실 복귀 정책을 시행하여 더 많은 사람들을 도시로 강제 복귀시켰습니다. 이는 샌프란시스코와 비교할 때 가격 하락이 완화된 부분적인 원인일 수 있습니다.

결론

주택 시장은 2024년까지 가치를 잃을 가능성이 높지만 시장 붕괴라기보다는 시장 조정에 가깝습니다. 미국은 주택이 부족하기 때문에 수요가 주택 가격이 망각 속으로 떨어지는 것을 막을 가능성이 높습니다.

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