Bankrate에 따르면, 시장의 대부분을 차지하는 기존 주택 판매는 7월 평균 30년 모기지 금리가 4.1월 3.6%에서 XNUMX월 약 XNUMX%로 상승하면서 예상치 않게 한 달 전보다 XNUMX% 감소했습니다. 경제학자들은 연준이 긴축 통화 정책을 시작함에 따라 이는 시작에 불과하다고 경고합니다. Jefferies의 수석 이코노미스트인 Aneta Markowska는 주택 수요가 모기지 금리보다 XNUMX~XNUMX개월 정도 뒤처진다고 말합니다.
Markowska는 "결론적으로 이것은 경제에서 금리에 가장 민감한 부문이며 아마도 올해 상반기에는 어려움을 겪을 것입니다"라고 말했습니다. Pantheon Macroeconomics의 수석 이코노미스트인 Ian Shepherdson은 모기지 신청이 이미 정점에 비해 10% 이상 감소했다고 지적합니다. 그는 그러한 신청이 XNUMX분기에 훨씬 더 줄어들 가능성이 높다고 말했습니다. “시장은 하락세를 보이고 있습니다. 지속적인 약화가 예상됩니다.”라고 Shepherdson은 말합니다.
경제
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연준이 이제 막 해결하기 시작한 인플레이션 문제를 고려할 때 월스트리트의 경고는 타당합니다. 제롬 파월 연준 의장 연설에서 제안 월요일에 중앙은행은 금리를 XNUMX%씩 인상할 준비가 되어 있습니다. 아마도 XNUMX월 회의가 열리자마자, 그리고 아마도 올바른 경제를 대표하는 소위 중립 금리보다 훨씬 높은 금리를 인상할 수도 있을 것입니다. 금리가 상승하면 주택 가격은 의심할 여지 없이 약해지겠지만, 인구 통계 및 재택근무 추세를 제외하고 이번에는 과거의 긴축 주기에 비해 더 나은 상태를 유지할 것으로 예상되는 몇 가지 이유가 있습니다.
먼저, 글로벌 정책 책임자인 Roberto Perli가 한 말을 생각해 보십시오.
파이퍼 샌들러
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그는 공개 연설 당시 새로운 경제 데이터가 있었음에도 불구하고 파월의 "분명히 더 매파적인" 어조에 대해 말합니다. 모든 종류의 유권자들은 인플레이션을 좋아하지 않으며 정치인들은 아마도 파월에게 이를 알리고 있을 것이라고 Perli는 말했습니다. 그는 “연준의 긴축정책이 경제를 둔화시키면 정치적 바람이 빠르게 바뀔 수 있다”고 덧붙였다. "우리는 파월이 지금 그 반대 상황에 대응하는 것처럼 그 상황에도 대응할 것이라는 데 의심의 여지가 없습니다." 즉, 파월의 짖음은 그가 물린 것보다 더 나쁠 수도 있습니다.
이는 주택의 경우 급격한 경기 침체가 낮은 모기지 금리에 대한 좋은 상충 관계라는 것을 의미하지는 않습니다. 이는 단순히 연준이 현재 7.9%에 달하는 소비자 물가 인플레이션을 목표인 2% 범위 내로 끌어들이는 대신 성장을 보호하는 쪽을 선택할 수도 있다는 뜻입니다.
그것은 많은 사람들이 내기하고 있는 것입니다. John Burns Real Estate Consulting의 이사 겸 연구 책임자인 Rick Palacios는 투자자들이 거시적 위험이 증가함에도 불구하고 계속해서 주택에 돈을 쏟아 붓고 있다고 말합니다. 가장 최근 분기에 투자자 구매는 전년 대비 42% 급증했으며, 회사는 현재 투자자가 미국 주택 구매의 33%를 차지하고 있다고 밝혔습니다. 이는 지난 XNUMX년간 평균 점유율보다 약 XNUMX% 포인트 높은 수치입니다.
일부 전통적인 주택 구매자들은 연준이 이번 달 금리를 인상하기 전에 구매 속도를 확실히 높인 반면, 투자자들은 종종 현금으로 주택을 구입하고 모기지 금리에 직접적인 영향을 받지 않는다고 Palacios는 말합니다. 대규모 투자자들은 오랫동안 주택 투자자들의 대다수를 차지해 온 소규모 투자자들로부터 빠르게 지분을 가져가고 있으며, 그는 현재 약 60억 달러의 기관 자금이 이 공간을 목표로 하고 있다고 추산합니다. “지난해 투자자 활동은 그야말로 미친 수준이었습니다. 지금은 훨씬 더 미쳤다"고 말했다.
이러한 열풍은 투자자들의 높은 인플레이션 기대를 반영합니다. 그들은 울타리로 부동산을 구입하고, 임금과 전체 가격이 오르면 임대료를 올릴 수 있는 곳에 현금을 주차하고 있습니다. 이는 공급망 문제가 경제학자와 정책 입안자들이 희망하는 방식으로 개선되지 않기 때문입니다. Palacios는 주택 건축업자들에게 중국이 코로나19 사례 증가에 대응하여 다시 봉쇄하고 우크라이나 전쟁으로 인해 상당한 양의 상품이 시장에서 빠져나감에 따라 공급 문제가 악화되고 있다고 말했습니다.
이는 주택 부족을 더욱 악화시켜 지난해 가격을 약 20% 상승시켰습니다. 제한된 공급이 주택 가치에 얼마나 도움이 되는지에 대한 관점에서, 모기지 금리가 마지막으로 4.5%를 기록했을 때 판매 가능한 주택이 약 백만 채 더 있었다고 Palacios는 말합니다. 그의 회사는 최근 2022년 주택 가격 상승 추정치를 12%에서 8%로 상향 조정했습니다.
경제학자들은 특히 모기지 금리 상승과 함께 가격 상승이 단기 주택 활동에 역풍이 될 것이라고 말합니다. 그러나 주택이 소비자 물가 지수의 약 40%를 차지한다는 점과 임대료가 주택 가격을 대략 12~18개월 정도 따라가기 때문에 투자자들은 주택 가격이 계속해서 인플레이션을 높일 것으로 예상할 수 있습니다. 인플레이션은 국내총생산(GDP)의 거의 XNUMX분의 XNUMX에 해당하는 주택 가격을 상승시킬 것입니다.
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주식 투자자가 참여하는 한 가지 방법은 부동산 투자 신탁을 이용하는 것입니다. 리사 샬렛(Lisa Shalett) 최고투자책임자(CIO)
Morgan Stanley 자산 관리
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최근에는 주택에 초점을 맞춰 자산 클래스에 더 많은 자산을 할당할 것을 제안했습니다. 그만큼
iShares 주거 및 다중 부문 부동산
상장지수펀드(티커: REZ)는 아파트, 단독 주택 등에 투자할 수 있는 펀드입니다.
주택에 대해 긍정적인 태도를 유지해야 하는 이유에도 불구하고 투자자들은 자가 거주를 무시할 수 없으며 따라서 모기지 이자율에 더욱 민감한 구매자는 여전히 주택 시장의 대부분을 차지하고 있습니다. 그리고 Palacios는 투자자들이 주택 가격을 빠르게 상승시키는 만큼 미국이 경기 침체에 빠질 경우 주택 침체도 가속화할 수 있다고 말했습니다. 그러나 주택 투자자의 수와 열정, 그리고 기록적으로 낮은 재고를 고려하면 Palacios는 투자자들이 신속하게 가격을 낮추게 될 것이라고 말합니다. "어쨌든 시장이 너무 뜨거웠기 때문에 그들은 기회가 오기를 열망하고 있습니다"라고 그는 말합니다.
이는 양날의 검입니다. 투자자가 주택을 더 많이 구매하면 많은 구매자가 직면한 경제성 문제가 악화되고 구매할 의사가 없거나 구매할 수 없는 사람들의 임대료가 높아집니다. 그러나 현재로서는 투자자들이 금리 상승으로 인한 불가피한 고통으로부터 주택 시장, 관련 주식 및 전반적인 경제를 보호하는 데 도움을 줄 수 있습니다.
에 쓰기 Lisa Beilfuss 님 [이메일 보호]
