(블룸버그) — 스웨덴에서도 Castellum AB에 대해 잘 아는 사람은 거의 없었습니다. 그러나 이달 초 부동산 회사의 40천만 주를 급히 매각한 것은 이제 일부 사람들은 유럽 부동산 시장에 닥칠 일의 전조로 보고 있습니다.
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매도자인 M2 Asset Management AB는 결정에 대해 "재무적 약속을 이행하는 능력"에 영향을 미친 시장 가격 하락을 인용했습니다. 대주주가 지분을 덤핑한 것은 스웨덴 부동산 회사가 주식 시장 가치를 절반으로 떨어뜨린 격동의 한 해 중 가장 최근에 일어난 일입니다.
휴식에 대한 기대는 거의 없습니다. 블룸버그가 집계한 데이터에 따르면 이 부문은 내년에 10억 달러의 부채 상환에 직면해 있으며 41년 말까지 약 2026억 달러의 재융자 요구가 있습니다.
스웨덴 부동산 회사가 직면한 자금 압박은 금리가 상승하는 환경에서 변동 금리 채권과 단기 만기가 발생하기 때문입니다. 이는 북유럽 국가의 부동산 시장을 지역의 다른 부동산 시장보다 더 취약하게 만들지만, 유럽의 나머지 부문에 대한 리트머스 테스트 가능성을 면밀히 주시하고 있습니다.
일부 부동산 회사는 자금 조달을 위해 주식 시장을 이용하는 것 외에 다른 대안이 없을 수 있습니다.
그린 스트리트의 피터 파파다코스(Peter Papadakos) 상무는 "신용 시장이 녹지 않는 나쁜 시나리오에서 스웨덴은 유럽 상장 부동산 회사의 구제 권리 문제에서 XNUMX위가 될 수 있다"고 말했다. "그것은 유럽의 상장 부동산 부문에 상당한 영향을 미칠 것입니다."
스웨덴 중앙은행과 금융감독청은 상업용 부동산 부채로 인한 위험이 국가의 재정 안정에 위협이 될 수 있다고 거듭 경고했습니다. 주요 우려 사항은 스웨덴 은행에 대한 파급 효과입니다. 작년에 부동산 대출은 북유럽 국가의 총 대출 재고의 약 XNUMX/XNUMX에 달했으며 많은 큰 유로 지역 경제에서는 XNUMX/XNUMX 미만이었습니다.
스웨덴 FSA 국장의 선임 고문인 Anders Kvist는 감시 단체가 상업용 부동산 회사의 높은 부채 수준에 대해 적어도 XNUMX년 동안 경고해 왔다고 말했습니다.
Kvist는 "속성 값이 떨어지면 도미노 효과가 발생할 수 있습니다. “부동산 가치가 떨어지면 대출에 대한 가용 담보가 감소합니다. 이것은 더 많은 담보물에 대한 요구로 이어져 결국 부실한 판매를 강요할 수 있습니다.”
목요일에 XNUMX분기 실적을 발표한 Fastighets AB Balder, SBB, Castellum과 같은 상업용 건물주는 스웨덴에서 지난 XNUMX년 동안 수익률에 굶주린 채권 투자자로부터 수십억 달러의 값싼 자금을 조달하는 데 의존하는 성장 전략을 추구하는 데 보냈습니다. 그것은 얇은 금리와 호황을 누리고 있는 부동산 가치 평가에 힘입어 유럽 시장에서 채택된 플레이 북입니다.
치솟는 인플레이션과 이에 따른 중앙은행의 공격적인 통화정책 긴축은 그들의 운명을 역전시켰습니다. 작년에 세계에서 가장 거품이 많았던 스웨덴의 차입부동산 시장에 미친 영향은 빠르고 잔인했습니다. SBB 주식은 81년에 2022% 하락했습니다. 이 부문의 채권은 부실 수준으로 떨어졌습니다. Balder는 수요일 Moody's Investors Service에 의해 높은 수익률로 하향 조정된 투자 등급 신용 등급을 검토했습니다.
스톡홀름에 있는 SEB Investment Management의 채권 포트폴리오 매니저인 Martin Edemalm은 "손쉬운 돈이 공격적인 성장 의제를 가진 기업에 보상을 주는 시장에서 많은 기업에게 암울한 조합"이 되었다고 말했습니다. “하지만 지금은 시장이 근본적으로 바뀌었습니다.”
스웨덴 부동산 회사는 향후 40.8년 동안 2023억 달러의 만기 채권 부채를 이월해야 하며, 이 중 XNUMX분의 XNUMX은 XNUMX년에 만기가 도래합니다. 이러한 상환 방식은 더 넓은 유럽 부문에서 매우 중요합니다.
약 300억 크로나(26.5억 달러) 상당의 채권을 관리하는 Edemalm은 "유럽 부동산 회사는 일반적으로 스웨덴 동료보다 레버리지가 낮고 부채 만기가 긴 경향이 있습니다. "그러나 금리 인상은 자산군에 분명히 부정적인 영향을 미치므로 유럽 부동산에 대한 수익률 요건이 증가하여 평가에 압력을 가할 것이라고 가정하는 것이 합리적입니다."
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채권 수익률과 그에 따른 차입 비용으로 인해 감당할 수 없을 정도로 높은 수준에서 거래하는 부채 자금 조달 경로의 대부분은 일부 회사에 너무 비싸게 되었습니다. 지난 분기 부동산 채권 판매는 6.3년 마지막 2018개월 이후 가장 낮은 XNUMX억 크로나로 감소했습니다. 이러한 위기로 인해 발행인은 높은 레버리지와 부동산 가치 하락의 무게로 대차 대조표가 삐걱거리면서 은행 대출을 확보하기 위해 분주하게 움직이고 있습니다.
Castellum의 CFO인 Jens Andersson은 회사가 북유럽 은행의 전통적인 모기지론 외에 다른 자금 조달 시장을 모색하고 있다고 말했습니다. 그는 긴 기간과 경쟁력 있는 가격 때문에 미국 사모 배치의 예를 인용했습니다. 그러나 그 분야조차도 최근 영국의 금테 시장 혼란 이후 극복해야 할 장애물이 있습니다.
자금 압박을 완화하는 데 도움이 되는 대안은 자산을 매각하는 것입니다. SBB는 6.7분기 동안 총 10.5억 크로나의 자산을 매각했으며 최근에는 최소 XNUMX억 크로나의 추가 판매를 발표했습니다. XNUMX월에 Standard & Poor's는 집주인에 대한 등급을 투자 등급이 아닌 등급으로 낮출 수 있는 "XNUMX분의 XNUMX의 기회"가 있다고 경고했습니다.
이러한 판매는 투자자들 사이에서 더 많은 우려를 불러일으켰습니다. 스웨덴의 비정상적으로 높은 수준의 교차 소유권은 이전에 지배구조 위험 및 잠재적인 이해 충돌에 대해 평가 기관으로부터 경고를 촉발했습니다. M2 Asset Management는 Castellum의 지분을 다른 집주인 Akelius Residential Property AB에게 매각했습니다.
부동산 재벌 Rutger Arnhult는 처음으로 회장으로 선출된 후 Castellum의 최고 경영자로 임명되었을 때 눈썹을 치켜 올렸습니다. Arnhult는 M2도 관리하고 있으며 Corem Property Group의 최대 소유주입니다. Corem Property Group은 작년에 1.7억 달러 규모의 합병으로 그의 또 다른 지분인 Klovern AB에 합류했습니다. Castellum은 노르웨이 지주인 Entra ASA의 XNUMX/XNUMX을 소유하고 있으며 Balder도 주주입니다.
FSA는 XNUMX월 금융 시스템에 대한 보고서에서 부동산 부문의 부채 증가가 "금융 안정성에 대한 심각한 취약성"이 계속되고 있음을 의미한다고 말했습니다. 감시단은 상업용 부동산 회사가 "금융 위기에서 종종 중요한 역할을 했기 때문에" 부채를 면밀히 추적하고 있다고 덧붙였습니다.
Moody's의 부동산 분석가인 Maria Gillholm은 스웨덴 부동산 회사의 복잡한 소유망이 "자본에 대한 접근을 더욱 제한합니다. 왜냐하면 기업은 일반적으로 경기 침체기에 자신의 유동성을 보호하는 데 집중하기 때문입니다."
“Castellum과 Balder가 함께 과반수 지분을 보유하고 있는 Entra가 좋은 예입니다.”라고 그녀는 말했습니다. "자신의 유동성을 관리하고 자산을 매각해야 하는 침체기에는 모든 사람이 주식 주입을 지원하도록 하는 것이 더 어려울 수 있습니다."
Edemalm과 같은 자금 운용사에게 유리한 점은 매도가 너무 심해서 사무실, 산업 또는 부동산의 더 높은 수익을 내는 부동산과 같이 해당 부문의 다른 하위 세그먼트로 드릴다운하면 이제 할인을 받을 수 있다는 것입니다. 물류 공간.
포트폴리오 매니저는 Balder, Castellum 및 Heimstaden Bostad AB가 판매한 유로 하이브리드 부채를 탑픽의 예로 지적합니다.
포트폴리오 관리자는 이러한 부문이 "이자 비용 증가에 덜 민감하며 CPI 관련 계약의 혜택을 받을 것"이라고 말했습니다. "하지만 지금 가장 중요한 것은 견고한 대차 대조표와 강력한 지원 소유자입니다."
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출처: https://finance.yahoo.com/news/why-sweden-41-billion-property-090403875.html