(블룸버그) — 어느 정부에게나 최선의 상황에서 전국 주거용 부동산 시장을 전면 개편하는 것은 위험할 것입니다. 시진핑(習近平) 중국 국가주석은 경제가 둔화되고 있고, 오미크론(Omicron)이 코로나XNUMX 제로 정책을 위협하고 있으며, 외부 세계와의 관계가 점점 더 복잡해지는 시기에 이를 시도하고 있다.
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그 위험한 조합이 중국 금융 시장에 점점 더 큰 타격을 입히면서 한 가지 질문이 계속 떠올랐습니다. Xi의 최종 목표는 무엇입니까?
공산당의 불투명함과 재산 개혁을 역행한 역사를 감안할 때 답을 확실히 알 수는 없다. 그러나 중국 관측통들은 XNUMX년이 넘는 엄청난 경제성장, 가계부, 정부 수입과는 전혀 다른 부동산 시장의 미래를 그리기 시작했습니다.
요컨대, 억만장자 부동산 재벌이 집값을 치솟고 부채로 가득 찬 건물을 짓는 날은 이제 사라질 것입니다. 그들은 당국이 투기적 광란을 신속하게 단속하고 개발이 유틸리티와 같은 수익을 얻는 국영 회사에 의해 지배되는 훨씬 더 안정된 시장으로 대체될 것입니다.
부실 채권을 전문으로 하는 채권 펀드 Shengao Investment의 베이징 기반 창립 파트너인 Li Kai는 "부동산 산업의 지난 XNUMX년을 황금기라고 한다면 지금은 녹슨 시대에 갇혀 있습니다."라고 말했습니다.
이러한 전환은 이미 국제 주식 및 신용 투자자들에게 수십억 달러의 손실을 안겨준 China Evergrande Group과 같은 개인 소유 개발자들에게 특히 고통스러울 것입니다. 동시에 시진핑이 가장 중요하게 생각하는 두 가지 목표, 즉 보다 안정적인 중국 금융 시스템과 빈부 격차 축소를 달성하는 데 큰 도움이 될 수 있습니다.
시진핑의 도전은 그의 평생 통치를 공고히 할 것으로 널리 예상되는 리더십 파티 직전에 위기를 일으키지 않고 변화를 이끌어내는 것입니다.
임박한 금융 붕괴를 예측하는 분석가는 거의 없지만 부동산 시장의 위험은 커지고 있습니다. 약한 부동산 회사는 엄청난 스트레스를 받고 있으며, 가혹할 정도로 높은 차입 비용과 판매 부진이라는 이중의 타격을 받습니다. Evergrande를 포함한 등급이 낮은 개발자들은 이미 기록적인 속도로 달러 부채를 디폴트로 하고 있으며 감염이 더 강한 회사로 확산되고 있습니다. 매출 기준 중국 최대 개발업체인 Country Garden Holdings Co.의 주식과 채권은 새로운 전환사채 수요를 찾기 위해 고군분투했다는 보도가 나온 후 목요일 하락했습니다.
중국이 부동산 시장을 개혁해야 하는 데에는 여러 가지 이유가 있습니다. 이 섹터는 투기적 구매로 가득 차 있고 과도하게 레버리지되어 경기 침체 시 금융 시스템에 위험을 초래합니다. 집값은 이미 줄어들고 있는 중국의 가족들에게 부담이 되고 있다. 선전의 평균 아파트 구입 비용은 44년 지역 주민 평균 연봉의 약 2020배였습니다. 부유한 집주인이 부동산을 사재기하면서 불평등이 악화됩니다. 수백만 채의 집이 비어 있고 일부 건설 프로젝트는 환경을 손상시킵니다.
산업은 경제에 막대한 영향을 미칩니다. 일부 추정에 따르면 건설 및 부동산 서비스와 같은 관련 부문을 포함하면 부동산이 중국 경제 생산량의 70분의 XNUMX 이상을 차지합니다. 중국 도시 부의 XNUMX% 이상이 주택에 저장되어 있습니다.
판테온 매크로이코노믹스의 크레이그 보탐 수석 중국 이코노미스트는 "부동산 시장은 중국 경제의 근본적인 문제의 징후"라고 말했다. “수십 년 동안 지방 정부 수입을 창출하고 경제 성장을 촉진하며 가정에 돈을 투자하고 성장을 볼 수 있는 곳을 제공하는 손쉬운 솔루션이었습니다.”
해결책은 시진핑의 중국에서 점점 더 많아지고 있는 것처럼 국가가 더 엄격하게 통제하는 것입니다.
Cailian 보고서에 따르면 Evergrande의 본거지인 광둥에서 현지 관리들이 어려움을 겪고 있는 개발자와 공기업 간의 회의를 주선하고 있다고 합니다. M&A 자금을 조달하는 데 사용된 주요 부동산 회사의 차입은 부채를 제한하는 지표에 포함되지 않을 것이라고 이 문제에 정통한 사람들이 지난주 블룸버그에 말했습니다.
글로벌 비즈니스 자문 회사 테네오(Teneo)의 가브리엘 빌도(Gabriel Wildau) 수석 부사장은 “정부는 주택 부문의 통합을 장려하기를 원한다. 더 크고 종종 국영 개발업체가 약한 업체를 인수할 가능성이 높다”고 말했다. "그들은 경제의 재산 중독을 깨고 싶어합니다."
중국 당국은 이전에 부동산 시장의 초과분을 목표로 삼았지만 경제에서 부동산 부문의 중요성으로 인해 성장 목표가 위협받을 때 그러한 추진력이 약화되었습니다. 베이징은 하이테크 및 청정 에너지 산업에 대한 투자를 확대하여 부동산 의존도를 낮추고자 노력하고 있습니다. 이는 성장을 보다 지속 가능하고 고품질로 만들기 위한 Xi의 계획의 일부입니다. 그러나 그러한 과정에는 시간과 인내가 필요합니다.
보컴 인터내셔널 홀딩스(Bocom International Holdings Co)의 하오 홍 수석 전략가는 "전환은 길고 고통스러울 것"이라며 "고위 경영진이 힘든 과정을 헤쳐나갈 만큼 충분히 강한 의지를 갖고 있는지 확신할 수 없다"고 말했다.
관계자들의 결단을 시험하고 있다. 중국의 부동산 경기 침체가 가속화되고 있으며 연방 준비 제도 이사회의 경고까지 촉발하고 있습니다. 전국 도시의 경우 5.2년 만에 처음으로 집값이 하락한 2015월 이후 매월 신규 주택 가격 하락폭이 심화되고 있다. 주택 판매는 계속 감소하고 있습니다. 월요일 데이터에 따르면 지난해 부동산 투자는 XNUMX% 증가에 그쳤으며, 이는 XNUMX년 이후 가장 낮은 수치라고 경제학자들은 예측합니다.
중국 개발자들은 부채 상환을 위해 채권 스왑, 지불 지연, 주식 매각 및 기타 필사적인 조치에 의존하고 있습니다. 34월 이후 최소 2008개 회사가 지불불이행 채권에 대해 채무 불이행을 했습니다. 여기에는 세계에서 가장 실적이 좋지 않은 은행주인 China Minsheng Banking Corp.을 위기에 빠트린 Evergrande도 포함됩니다. 지난해 부동산 주가지수는 XNUMX% 하락해 XNUMX년 글로벌 금융위기 이후 최악이다.
한때 국제통화기금(IMF)의 중국팀을 이끌었고 현재 코넬대학교에 재학 중인 에스와르 프라사드(Eswar Prasad)에 따르면 당국은 캠페인으로 인한 경제 성장과 재정 안정에 대한 위험을 감수할 준비가 되어 있다고 합니다.
Prasad는 "베이징은 미래 금융 시장의 변동과 부동산 시장의 불균형을 제한하기 위해 더 이상 피할 수 없는 일시적인 비용이 될 가능성이 있다고 판단한 것 같습니다."라고 말했습니다.
그러한 비용이 증가하고 있습니다. 부동산 회사의 주식은 목요일에 4.3% 하락해 30개월 만에 최대치를 기록했으며 보고된 자산의 2005%에 불과했습니다. 이는 XNUMX년까지 거슬러 올라가는 데이터에서 가장 저렴한 것입니다. Citigroup Inc.의 주식 분석가들은 최근 메모에서 "오직 소수의 생존자"가 잘 될 것이라고 말했습니다.
Shimao Group Holdings Ltd. 및 Sunac China Holdings Ltd.와 같이 이전에 Evergrande보다 재무적으로 더 건전하다고 여겨졌던 회사들에 의해 촉발된 중국 하이일드 달러 채권 시장의 패닉이 가속화되고 있습니다. 더 걱정스러운 것은 이러한 상황이 Country Garden과 같은 더 높은 등급의 발행자로 확산되고 있다는 것입니다. . 개발자의 주가는 목요일 거의 8% 급락했고 2025년 만기가 되는 달러 채권은 4.8센트 하락한 74.4센트로 1월 XNUMX일 이후 최대 낙폭을 기록했다.
부동산 시장을 디레버리징하려는 베이징의 캠페인이 어떤 형태를 취하든지 간에 부동산 재벌과 주택 소유자 모두를 풍요롭게 하는 시대는 끝났다는 것은 분명합니다. 공산당이 방향을 유지하고 금융 위기를 피할 수만 있다면 더 둔하고 안정적인 미래가 기다리고 있습니다.
Natixis SA의 수석 이코노미스트인 Gary Ng는 "부동산 가격이 폭등하고 개발자를 위한 수익이 급증하는 황금기는 아마도 지나갔을 것입니다."라고 말했습니다. "집값은 앞으로 엄격하게 관리되는 지역에서만 상승할 것이며, 이는 주택이 점점 더 유틸리티처럼 보일 것임을 의미합니다."
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출처: https://finance.yahoo.com/news/xi-reshapes-china-property-market-210000896.html