뤄양(Luoyang)과 정저우(Zhengzhou) 사이의 120km 기차 여행은 경제적 불안과 깨어진 꿈의 쇼케이스입니다. 끝없는 창에서 반쯤 지어진 주거용 타워가 한 시간 동안의 여행 기간 동안 차례로 통과합니다. 많은 건물이 완공 직전에 나타납니다. 일부는 완공되어 가족의 집이 되었습니다. 그러나 더 많은 것은 오래 전에 건설이 중단된 빈 해골입니다. 개발자는 현금이 바닥났고 더 이상 근로자에게 급여를 지급하고 자재를 구입할 수 없습니다. 프로젝트가 중단되었습니다. 가족은 결코 집을 얻지 못할 것입니다.
중국의 심장부를 통과하는 기차는 최근 기억에 남는 중국의 가장 큰 위기 중 하나인 정부의 경제 모델에 대한 대중의 신뢰 상실을 설명하는 데 도움이 됩니다. 수십 년 동안 부동산 산업은 중국의 멈출 수 없는 성장의 상징이었습니다. 개인 기업가들은 막대한 부를 창출했습니다. 평균적인 사람들은 집값이 70배로 치솟으면서 순자산이 치솟는 것을 목격했습니다. 지방 정부는 개발자들에게 광대한 토지를 판매하여 금고를 채웠습니다. 놀랍게도 중국 가계 자산의 XNUMX%가 부동산에 묶여 있습니다.
이 모델에 대한 신뢰를 훼손하는 것은 중국의 성장 기적의 기반을 뒤흔드는 것입니다. COVID-19의 전면적인 폐쇄와 개인 기업가에 대한 단속으로 인해 이러한 일이 여러 방면에서 일어나고 있습니다. 그러나 GDP의 약 25%를 차지하는 부동산 산업만큼 명확한 곳은 없습니다. 45월 신규 프로젝트 착공은 33년 전에 비해 12%, 주택 판매는 XNUMX%, 부동산 투자는 XNUMX% 감소했습니다. 그 영향은 경제 전반에 파급되어 가구 제조업체와 철강 노동자 모두에게 영향을 미치고 있습니다. XNUMX월에 열리는 당 대회에서 XNUMX선에 도전하게 될 시진핑(習近平) 중국 국가주석에게 자신감에 대한 타격은 중대한 시기에 닥쳤다.
시스템에 대한 신뢰를 회복하는 것은 시진핑과 공산당에게 매우 중요합니다. 그러나 정부의 대응은 특이할 정도로 엉성하고 느렸으며, 관리들은 상황의 복잡성에 압도된 것처럼 보입니다. 주택 시장에 대한 신뢰를 회복하기 위해 대중은 지연된 프로젝트가 완료되고 가격이 상승하는 것을 볼 필요가 있습니다. 한편 건설회사와 그 근로자들은 상환을 받아야 하며, 국내외 투자자들은 고정수입 상품에 대한 상환을 받아야 한다. 그리고 이 모든 것은 부동산 시장이 된 지속 불가능한 부채 거품을 다시 부풀리지 않고 이루어져야 합니다.
모래에 선
주택 위기는 두 가지 직접적인 원인이 있습니다. 첫째는 부동산 과잉에 대한 정부의 단속이다. 2020년 XNUMX월부터 관리들은 "XNUMX개의 레드 라인"으로 알려진 정책에서 개발자의 자산 대 부채 비율, 순부채 대 자본, 현금 대 단기 부채 비율을 제한했습니다. 이로 인해 많은 사람들이 지속 불가능한 차입을 중단하고 자산을 매각하여 새로운 프로젝트를 계속 구축하고 판매할 수 있는 능력이 심각하게 제한되었습니다.
중국의 코로나XNUMX 제로 정책은 두 번째 타격이다. 중앙 정부는 수십 개의 도시에서 코로나 바이러스 사례가 발견되면 며칠, 때로는 몇 주 동안 주민들을 집에 가두도록 강요했습니다. 글을 쓰는 시점에서 청두와 선전의 대도시는 완전히 또는 부분적으로 폐쇄되었습니다. 폐쇄는 사람들이 집을 보고 구매하는 것을 막았습니다. 그들은 또한 소비자 심리에도 영향을 미쳤습니다. 기업가들은 갑자기 사업이 폐쇄되는 것을 두려워합니다. 직원들은 해고에 대해 걱정합니다. 이런 종류의 불안은 주택 구입을 장려하지 않습니다.
결과는 위기입니다. 중국의 개발자들은 유동성을 창출하기 위해 주택이 건설되기 훨씬 전부터 판매에 크게 의존하고 있습니다. 작년에 그들은 주택의 90%를 사전 판매했습니다. 그러나 은행이 부동산 부문에 대한 노출을 줄이고 신규 판매가 감소함에 따라 채권과 대출에 접근할 수 없게 되면서 부동산 시장의 폰지(Ponzi)와 같은 특성이 완전히 드러났습니다.
세계에서 가장 많은 빚을 지고 있는 개발자 Evergrande는 28월에 파산했습니다. 본보기로 삼은 역외 부채 구조 조정 노력은 30월 말 마감일을 놓쳤습니다. 적어도 10개의 다른 부동산 회사가 투자자들에게 지불을 받지 못하거나 구조 조정에 들어갔다. 리서치 회사 Gavekal에 따르면 매출 기준 시장의 0.5%를 차지하는 XNUMX개 홍콩 상장 개발자의 주식 거래가 동결되었다고 합니다. 시카고의 싱크탱크인 MacroPolo의 Song Houze는 XNUMX월 초에 중국 상장 개발자의 절반이 XNUMX 미만의 주가수익비율(PER)로 거래했다고 밝혔습니다.
불과 몇 달 전만 해도 안전한 투자로 여겨졌던 기업들이 지금은 어려움을 겪고 있습니다. 매출 기준 중국 최대 개발업체인 컨트리가든을 보자. 올해 초 대부분의 분석가들은 이것이 압박을 받을 것이라는 우려를 무시했습니다. 투자자들은 계속해서 채권을 매수했습니다. 그러나 30월 100일 컨트리가든은 상반기 이익이 거의 XNUMX% 감소했다고 밝혔다. 부동산 시장은 "심각한 불황에 빠르게 빠졌다"고 실적에서 지적했다. Country Garden에 대한 부담은 문제가 더 이상 특정 개발자에게만 국한되지 않음을 나타냅니다. 전체 산업이 위험에 처해 있습니다.
잠재적인 주택 구매자는 시장에서 떨어졌습니다. 하지만 훨씬 더 걱정스러운 것은 수백만 명의 사람들이 이미 지불한 집을 종종 몇 년 동안 기다리고 있다는 것입니다. 60년에서 2013년 사이에 사전 판매된 주택의 2020%만이 인도되었습니다.
자신의 성을 불러달라고 요청한 Mr Liu는 2014년에 Zhengzhou에 있는 아파트를 구입하여 초기 250,000위안($40,000)의 계약금을 지불했습니다. 그 집은 2017년에 완공될 예정이었습니다. 그러나 그날은 오지 않았습니다. 대신 그는 아파트를 빌렸고 결국 엘리베이터가 없는 오래된 건물에서 또 다른 아파트를 구입했습니다. 그것은 그가 스스로 상상한 삶이 아닙니다. Liu는 모기지 상환을 시작하지 않았으며 계약금을 되돌려 받기 위해 부동산 개발업자와 끝없는 토론에 참여했습니다. "소용없다"고 그는 말한다.
분석가들은 수년 동안 이러한 문제를 알고 있었지만 중국 당국이 불만을 품은 주택 구매자들이 항의하는 것을 허용하지 않을 것이라고 믿었습니다. 회계 회사인 pwc가 XNUMX년 전에 발행한 보고서에 따르면 주택 프로젝트 건설이 중단되더라도 “수백 또는 수천 가구가 일반적으로 일에 영향을 미칠 수 있는 능력이 거의 없습니다”.
이 계산은 완전히 뒤집혔습니다. 모기지 지불 거부에 대한 데이터를 수집하고 공개하려는 작지만 영향력 있는 움직임이 당국을 놀라게 했습니다. 12월 350일 익명의 자원 봉사자들이 소셜 미디어에서 모기지 보이콧에 대한 데이터를 공유하기 시작했습니다. 지금까지 약 XNUMX개가 확인되었습니다. 분석가들은 이것이 아마도 실제 숫자의 일부일 것이라고 생각합니다. 국가 검열관은 폭발성 정보에 대한 언급을 제거하기 위해 최선을 다했지만 시위에 대한 지식은 그럼에도 불구하고 확산된 것으로 보입니다. 그렇게 되면 다른 사람들은 구매를 연기하거나 모기지 지불을 중단하도록 설득될 것입니다.
투자자들과 잠재적 주택 구매자들은 현재 주정부가 중앙 및 지방 차원에서 대응책을 마련하는 것을 불안하게 지켜보고 있습니다. XNUMX년 이상 동안 중국 도시들은 투기를 줄이고 급격한 가격 상승을 진정시키기 위해 지역 부동산 시장을 미세 조정하기 위해 많은 규칙과 인센티브를 사용했습니다. 여기에는 모기지 접근에 대한 통제와 주택을 살 수 있는 사람과 살 수 있는 사람에 대한 제한이 포함되었습니다.
도시는 이제 이러한 규칙을 완화하고 있습니다. 중국 투자은행인 cicc에 따르면, 304월과 18월 사이에 지방 정부는 신뢰 회복을 위한 XNUMX개의 개별 조치를 발표했습니다. 모기지론 시위의 중심에 있던 정저우는 선구자였다. XNUMX월에는 수요를 자극하기 위해 XNUMX개 조치를 발표했습니다. 여기에는 모기지를 쉽게 받을 수 있도록 하고 노인이 있는 가족이 도시로 이사할 경우 아파트를 구입할 수 있도록 하는 조치가 포함되었습니다.
구매자에 대한 이러한 신호는 수요를 되살리기 때문이 아니라 중앙 정부 정책과 모순되는 것처럼 보이기 때문에 많은 관심을 끌었습니다. 지난 XNUMX월 중국 소셜 미디어에 널리 유포된 비디오에서 후난성(湖南省)의 한 공산당 서기가 사람들에게 가능한 한 많은 집을 사라고 촉구하는 모습이 보였다. “세 번째 집을 사셨습니까? 그럼 네 번째 사세요.” 이 메시지는 "집은 살기 위한 것"이지 투기적 투자를 위한 것이 아니라고 경고한 시진핑 자신의 메시지와 충돌합니다.
또한 지방 정부는 미완성 주택 프로젝트에 투자하고 결국에는 좌절한 구매자에게 주택을 제공하는 데 도움이 되도록 구제 자금을 마련하도록 규제 기관과 공무원에 의해 권장되었습니다. Zhengzhou는 이 사업에 80억 위안(12억 달러)을 할당했습니다. 현지 기금이 현장 상황에 더 적합할 것이라고 생각합니다.
Zhengzhou는 아마도 가장 공격적인 지역 계획을 실험하고 있습니다. 시 정부는 지연된 모든 공사가 6월 XNUMX일까지 재개되어야 한다는 지시를 개발자들에게 발표했습니다. 그렇게 할 수 없는 부실 기업은 새로운 투자를 유치하기 위해 구조 조정을 신청해야 하며, Mr Liu와 같은 주택 구매자가 지불한 계약금도 상환해야 합니다. 그렇게 하지 않으면 개발자가 횡령 및 기타 심각한 범죄로 조사를 받을 수 있습니다.
정책 입안자들은 1.5월 중순 이후 모기지 금리를 반복적으로 인하했습니다. 주택 공급을 보장하기 위해 중앙 정부는 일부 민간 개발자의 새로운 채권 발행을 완전히 보장하여 위험을 효과적으로 국가에 전가했습니다. 어려움을 겪고 있는 부동산 회사인 Longfor는 3.3월 26일 XNUMX억 위안의 채권을 시장 가격보다 훨씬 낮은 XNUMX%의 쿠폰 이자율로 책정했습니다. 이는 국가기관인 중국채보험이 채권을 전액 인수했기 때문에 가능했다. 정부가 더 높은 품질로 보는 개발자들에게 유동성을 제공하기 위해 더 많은 발행이 계획되어 있습니다. 당첨자를 뽑는 프로그램의 시작입니다.
국가 지원의 또 다른 갈래는 직접 유동성의 형태로 제공됩니다. 22월 200일 중앙 은행과 재무부는 사전 판매 주택을 완료하기 위해 제공될 수 있는 국책 정책 은행의 특별 대출을 지원하겠다고 밝혔습니다. 프로그램 규모는 공개되지 않았지만 뉴스 서비스 블룸버그는 XNUMX억 위안이 제공될 것이라고 보도했다.
이러한 공공 지출은 양날의 검입니다. 한편으로는 주택을 정당한 소유자에게 인도하고 모기지 상환을 재개하여 은행의 부담을 덜어줄 것입니다. 그러나 동시에 현금은 나쁜 지역 거버넌스와 의심스러운 부동산 개발업자가 만든 구멍을 메우고 있습니다. 은행 JP모건 체이스의 알렉스 울프(Alex Wolf)는 “이는 단순히 다른 곳에서 경기 부양에 쓸 수 없는 돈을 나타냅니다.
드로잉 보드로 돌아 가기
XNUMX월 이후 신규 구매자를 장려하려는 Zhengzhou의 노력은 수포로 돌아갔습니다. 대신 상황이 계속 악화되어 현지 정책을 손보는 것만으로는 충분하지 않습니다. 지역 구제금융 자금도 약해 보인다. 서류상으로는 여러 도시에서 지출할 막대한 자금이 있지만 현금이 부족한 지방 정부 자금 조달 회사에 의존하고 있습니다. 애널리스트들은 한 달 안에 모든 공사를 재개하려는 Zhengzhou의 시도를 면밀히 주시하고 있지만 많은 사람들은 이러한 빠른 수리에 필요한 자금이 있는지에 대해 의문을 제기하고 있습니다. 이 조치는 소규모 개발자들 사이에서 붕괴의 물결을 일으켜 공황과 재정적 혼란을 일으킬 수 있습니다.
투자자들은 중앙정부에 더 많은 희망을 걸었지만, 지금까지 중앙정부의 대응은 위기의 규모에 미치지 못했다. 200억 위안의 대출 프로그램은 미완성 주택을 완성하는 데 필요한 금액의 10%에 불과합니다. MacroPolo의 송 씨는 5년부터 약 2020조 달러 상당의 주거용 부동산이 사전 판매되었으며, 그 중 일부라도 구제금융을 받는 데 엄청난 비용이 든다고 생각합니다.
중앙 정부는 아직 끌어올 수 있는 레버가 더 있습니다. 투자 은행인 Macquarie의 Larry Hu는 여러 가지 조치가 취해질 수 있다고 말합니다. 여기에는 "XNUMX개의 레드 라인" 정책을 일시적으로 완화하거나 지연된 모든 주택 프로젝트에 대해 최후의 수단으로 대출을 제공하겠다는 약속이 포함됩니다. 후자는 비용이 많이 들지만 중앙 정부의 재정적 재원에 전적으로 포함됩니다.
이제 논쟁은 중앙정부가 신뢰를 회복할 수 있느냐가 아니라 얼마나 갈 의향이 있느냐에 초점이 맞춰져 있다. 레버리지에 대한 최초의 단속은 너무 많은 부채를 떠안은 회사를 처벌하기 위한 것이었습니다. 리서치 회사인 로디움(Rhodium)의 알렌 펑(Allen Feng)은 "더 큰 구제금융은 주택을 완성하는 데 도움을 요청하는 개발자를 늘리고 정부가 부동산 부문에 더 많은 보조금을 지급하도록 할 것"이라고 말했다. 세 개의 빨간 선'”.
레버리지 반대 캠페인은 또한 부동산 부문이 향후 70년 동안 수요에 더 부합하도록 하기 위한 것이었습니다. 관리들은 개발자들이 너무 많은 주택을 팔고 있다는 사실을 오랫동안 인정해 왔습니다. JP모건은 2018년 이후 판매된 제품의 약 XNUMX%가 이미 소유하고 있는 사람들이 구매했다고 추정했다. 부채 수준을 제한하는 것은 기업이 실제 수요에 적응하도록 하기 위한 것이었습니다.
그 수요는 중국의 인구 증가가 둔화됨에 따라 감소할 가능성이 있습니다. 1.57년 주택 판매는 2021억 2007천만 평방미터에 이르렀으며 이는 0.88년보다 1.36배 이상 높습니다. 그러나 또 다른 조사 기관인 Plenum의 Chen Long은 다음 XNUMX년 동안 실제 연간 수요가 XNUMX억 XNUMX천 ~ XNUMX억 XNUMX천만 평방미터로 떨어질 것으로 예상합니다 인구통계학적 변화가 일어나고 도시화가 느려집니다. 시장을 다시 부풀린다는 것은 거품을 부양한다는 의미입니다.
정부의 균형 조치에는 위험이 따릅니다. XNUMX월 중순에 주요 도시가 폐쇄됨에 따라 당 대회가 열릴 것입니다. 모기지 보이콧은 계속될 것이고, 아마도 더 커질 것입니다. 중국의 경제 기반에 대한 전반적인 신뢰는 회복하기 훨씬 더 어려워지는 문턱을 넘을 수 있습니다. 이 모든 것은 시진핑의 XNUMX번째 임기가 불길한 상황에서 시작될 것임을 의미합니다.
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The Economist, 라이센스하에 출판됨. 원본 콘텐츠는 다음에서 찾을 수 있습니다. https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/09/12/chinas-ponzi-like-property-market-is-eroding-faith-in-the-state
출처: https://finance.yahoo.com/news/china-ponzi-property-market-eroding-191632180.html